[법률S토리] 부동산 거래할 때 공인중개사 역할은 어디까지?

사진=이미지투데이

#. A는 얼마 전 갭투자로 고가의 아파트를 매수했다. 인기 주거지라 재빨리 해당 아파트를 선점하고 싶어서 계약서를 작성하고 즉시 계약금을 지급했다. 그 후 뉴스에서 세입자가 전세보증금을 대출받은 경우 상환할 때 세입자가 아닌 금융기관으로 직접 납부해야 하는 경우가 있어 유의해야 한다는 기사를 접했다.

A는 매수한 아파트의 전세만기 시 전세 보증금을 세입자에게 직접 반환해도 되는 것인지 확인하고자 계약서 특약을 살펴봤으나 관련 내용은 없었고 이에 매도인에게 직접 문의했지만 매도인이 확실한 답변을 해주지 않고 미루자 불안해졌다. A는 공인중개사에게 매도인과 세입자에 대해 보증금 반환 받을 주체를 명확히 확인한 다음 계약서 특약에 반영해 달라고 요구하려고 한다. 공인중개사에게 요구해도 되는 것일까?

인생을 살면서 적어도 한번쯤은 공인중개사를 통해 부동산 거래를 하는 경험을 한다. 공인중개사의 업무범위에 대해서는 공인중개사법에서 정하고 있다. 공인중개사법 따르면 '중개'란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위를 의미한다. 그렇다면 사실행위와 법률행위의 차이는 무엇일까? 바로 행위의 결과 법률효과가 발생하는지의 차이에 있다.

공인중개사법 제25조에는 공인중개사의 의뢰인에 대한 설명의무가 명시됐다. 즉 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개인은 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항을 확인해 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여 설명할 의무가 있다.

특히 국토교통부는 최근 전세사기가 심각한 사회적 문제로 대두되면서 이를 대비하기 위해 공인중개사의 설명의무를 한층 강화해 공인중개사법과 시행령에 반영했다. 이에 따르면 전세계약 때 공인중개사는 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등을 의무적으로 설명하고 그 밖에 임차인에게 최우선변제금과 임대보증금 보증제도 등 임차인 보호제도와 임대차 주택의 관리비 금액과 비목, 부과 방식 등을 명시하도록 돼 있다.

한편 부동산 매매에서 매수인이 매매목적물에 관한 전세보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하곤 한다. 그러나 주택임대차보호법이 적용되지 않는 법인 임차인의 경우 주택 양수인에게 임대인의 지위가 당연승계되는 것이 아니며 임차인의 동의 없이 전세보증금 반환채무가 매수인에게 승계되지 않아 매매계약 시 주의를 요한다.

실제로 대법원까지 다투어진 사례에서 전세보증금 반환채무를 매수인이 인수하는 것을 전제로 매매대금에서 공제했으나 법인 임차인이 기존 임대인인 매도인에게 전세보증금 반환을 청구해 매도인인 전세보증금을 지급하게 된 사례가 있었다. 매도인은 공인중개사가 이 부분을 제대로 확인하지 않아 매매대금에서 반환해야 할 전세보증금을 공제하고 매매대금을 수령했으니 공인중개사의 주의의무 위반의 책임을 물어 손해를 배상하라고 청구한 사례가 있었다.

대법원의 판단은 어땠을까? 전세보증금반환이라는 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 봤다. 따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다고 보보기 때문에 주의의무위반이라고 보지 않았다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결).

중개를 의뢰할 때 공인중개사에게 부동산 매매의 특약 작성까지 의뢰하고 특별한 검토 없이 계약서에 서명하여 거래가 이뤄지는 경우가 많다. 이번 대법원 판례를 통해 공인중개사의 업무범위는 사실행위로 한정한 만큼 중개인이 잘못된 정보를 제공한 것이 아닌 이상 법률판단의 책임을 물을 수는없다는 점을 유의하고 법률쟁점은 법률전문가를 통해 정확한 조언을 받고 계약할 필요가 있다.

사례로 돌아가서 A는 공인중개사의 설명의무 범위에서 법률판단이 아닌 사실행위로서 전세보증금 반환을 누구에게 부담하면 되는지 확인해줄 것을 요구할 수는 있다.

지혜진 KB국민은행 WM스타자문단 변호사