"복비 아끼려다 전재산 다 날릴라" 중고거래 플랫폼 부동산 직거래, 일단 의심부터 하세요

- 중고 거래 플랫폼서 부동산 거래? 허위 매물, 금전 사기 리스크↑
- 부동산 물건지 직접 방문해 균열 및 누수 등 하자 여부 살펴봐야
- 계약 시 거래자 운전면허증, 주민등록증 진위여부 체크해야
- 근저당, 가압류 여부, 대출 부채 상황 확인용 등기부등본 열람 필수
- 공시지가 2~2.5배 수준으로 가격 타당성, 허위 매물 판단 할 것

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 11월 12일 (화요일)

■ 대담 : 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 남혁우 컨설턴트

- 반드시 직거래 해야할 경우, 하자 담보 책임 등 특약 사항 기재해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 부자가 되는 대세 정보를 전해드리는 코너입니다. 부자가 되는 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 시간 <부자대세>입니다. 오늘은 우리은행 남혁우 자산관리 컨설턴트와 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

◇ 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 남혁우 컨설턴트 (이하 남혁우) : 안녕하세요.

◆ 조태현 : 오늘은 중고거래 플랫폼 이야기를 좀 해보려고 하는데 제가 최근에 중고거래 사기를 당했어요. 정확하게는 사기를 당한 건 아니고 사기꾼이 사기하면서 거래 장소를 저희 집으로 해놨더라고요. 그래서 언젠가 붙잡으면 사적 제재를 하려고 벼르고 있는데, 그러다 보니까 중고거래 사이트에 이번에 들어가 보게 됐거든요. 거기 보니까 부동산 거래하는 게 굉장히 많이 올라와 있더라고요. 이런 것들이 계속 증가세입니까?

◇ 남혁우 : 최근에 들어서 좀 부쩍 증가한 것 같은데요. 아무래도 고물가 시대다, 경기 침체다 하다 보니까 법적으로 중개수수료를 좀 아끼시려고 하는 분들이 많이 늘어난 것 같아요.

◆ 조태현 : 소위 말하는 복비.

◇ 남혁우 : 네. 그래서 그런 것들을 내가 직접 발품을 팔고 직접 계약까지 해서 수수료 비용을 절감해서 차라리 그걸로 오래된 가구를 바꾸든지 아니면 전자제품이라도 하나 사자. 이런 게 더 합리적인 소비가 아닐까라고 생각하시는 분들이 많아지는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러면 실제로 수수료를 안 내니까 그만큼을 했을 때 그 수수료만큼은 아낄 수 있다 이런 계산이 되는 거구나. 그런데 이게 한두 푼짜리가 아니잖아요. 부동산이라는 게 본인이 가진 재산의 대부분인 경우가 상당히 많고 일생일대 최대의 쇼핑을 하는 건데 이거 직거래하는 건 위험하지 않습니까?

◇ 남혁우 : 예 맞습니다. 아무래도 허위 매물에 노출될 리스크나 아니면 금전 사기 위험 리스크가 있죠. 그래서 오늘 잠깐 최소한 저희가 직거래할 때 이런 것들은 좀 체크해 보자라는 몇 가지 사항을 좀 말씀드려볼까 하는데요. 일단은 매물 정보에 올라와 있는 그 매물 정보가 사실인지 여부를 꼭 검증해 보셔야 돼요.

◆ 조태현 : 그러니까 중고 사이트에 올라와 있는 그 자체를 검증을 해야 된다.

◇ 남혁우 : 네. 실제 물건지를 방문하셔서 균열이나 누수 같은 하자 여부를 좀 살펴보셔야 되고요. 또 향후에 하자가 발생하면 화도 나고 난감하잖아요. 그래서 계약서를 작성하실 때는 반드시 하자담보 책임을 특약 사항에 꼭 기재하셨으면 좋겠습니다.

◆ 조태현 : 나중에 문제가 생기면 이쪽에서 배상을 한다. 이런 식으로. 알겠습니다. 이런 것들 상당히 중요할 것 같은데 문제는 항상 사기 같은 경우에는 이런 게 문제가 생겨요. 상대방이 작정하고 속이려고 하면은 막을 방법이 별로 없다는 건데 이걸 어떻게 예방해야 됩니까?

◇ 남혁우 : 사실 실제 상대방의 소유자인지 확인도 하셔야 되겠지만 운전면허증이나 주민등록증 같은 경우 진위 여부 확인하실 수 있어 있거든요. 주민등록증 같은 경우에는 저희가 1382 유선 확인이나 정부24 사이트 통해서도 확인하실 수가 있고요. 운전면허증 역시 경찰청 교통면허24 사이트에서 확인하실 수 있으니까요. 많이 활용을 해보셨으면 좋겠습니다.

◆ 조태현 : 등기부 등본 같은 거 떼는 경우도 많은데, 이런 것들도 어떻게 도움이 되나요?

◇ 남혁우 : 굉장히 중요합니다. 일단은 건축물 관리 대장하고 등기부 등본 같은 경우에는 열람을 통해서 권리 관계나 아니면 건축물 상태를 확인하시기 위한 꼭 필수적인 절차시고요. 특히 등기부 등본을 확인하실 때 근저당 설정이나 가압류 여부 꼭 확인해 보셔야 되거든요. 근저당 설정이 만약에 되어 있다면 거래 상대방에게 대출 잔액을 확인할 수 있는 부채증명서를 좀 요청을 하셔서 대출 잔액을 확인하실 필요가 있습니다. 왜냐하면 대출금이 과다하게 남아 있으면 경매에 넘어갈 수 있는 문제가 있거든요. 그래서 매매 잔금을 하실 때도 반드시 대출금이 전액 상환됐는지, 그다음에 근저당이 말소됐는지까지 꼭 확인해 보실 필요가 있습니다.

◆ 조태현 : 말씀드렸던 등기부 등본 이거는 인터넷을 통해서 누구나 열람할 수 있고 누구나 떼볼 수 있으니까 이런 부분들은 꼭 확인을 하시는 게 좋겠습니다. 말씀하신 것처럼 근저당권의 말소 여부. 이 부분은 반드시 좀 확인해야 된다. 알겠습니다. 최근에 중고거래 플랫폼을 보면 아파트보다는 오피스텔이 많이 올라온다고 하던데 이거 좀 살펴봐야 될 부분이 어떤 게 있을까요?

◇ 남혁우 : 일단은 지난해부터 저희가 원룸이나 오피스텔 같은 소규모 주택은 관리비 내역을 상세하게 고지하도록 법적으로 의무화가 되어 있습니다. 그래서 미고지하실 경우에는 과태료 50만 원. 그다음에 허위 광고 거짓 광고일 경우에는 500만 원까지도 과태료가 나오거든요. 근데 중고거래 플랫폼은 중개거래 플랫폼이 아니잖아요. 그러다 보니까 해당 법에 적용을 받지 않습니다. 그래서 여러분들이 보시는 매물에 관리비가 과다하게 책정돼 있는 매물일 수도 있는 거예요. 그리고 두 번째로 저희가 또 지난해부터 강화된 게 부동산 중개물에 대해서 공인중개사의 확인 강화 조치가 의무화 됐는데 말씀드린 것처럼 이건 직거래이기 때문에 중개 거래가 아니지 않습니까? 그래서 시설물에 대한 명확한 상태 고지가 좀 안 돼 있을 수도 있어요. 그래서 좀 신뢰성이 떨어진다고 볼 수도 있습니다.

◆ 조태현 : 네 알겠습니다. 그럼 일단은 허위 매물부터 살펴보고요. 허위 매물이라고 의심해 볼 수 있는 상황들. 이걸 피하는 게 제일 중요할 것 같은데 사례로 봤을 때는 어떤 것들이 있을까요?

◇ 남혁우 : 아무래도 주변 대비해서 가격 편차가 크게 나는 매물이다.

◆ 조태현 : 너무 싸다.

◇ 남혁우 : 네. 그거 좀 의심해 보셔야죠. 근데 요즘에는 저희가 호가나 실거래가들을 많이 찾아볼 수 있는 플랫폼이 활성화돼 있으니까요. 가격 타당성을 꼭 검증해 보셨으면 좋겠고요. 그다음에 두 번째로는 거래 상대방이 전화나 문자를 두고 자꾸 메신저나 이메일로 연락을 취한다든지, 그다음에 해외에서 접속한 IP 주소를 사용하고 있다든지 이러면 허위 매물일 가능성이 좀 높겠죠. 그리고 마지막으로 동일한 아이디나 전화번호로 반복 게시를 여러 군데 하는 거죠. 근데 그 게시물의 내용에 대금 지급 조건이라든지 상태나 이런 것들이 다 다른 거죠. 이럴 경우에는 좀 허위 매물로 의심해 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 사기수법은 어디나 비슷비슷한 것 같은. 앞서서 가격 타당성을 말씀을 해 주셨는데 빌라라든지 이런 부분은 가격 타당성을 일반인들이 어떻게 검증하기가 쉽지가 않잖아요.

◇ 남혁우 : 예 맞습니다.

◆ 조태현 : 이런 경우에는 어떻게 해야 됩니까?

◇ 남혁우 : 그래도 저희가 공시지가로 어느 정도 좀 추정을 해볼 수가 있거든요. 저 같은 경우에는 공시지가의 2배. 아니면 2.5배 이 정도로 해서 주변 거래 사례와 비교를 좀 해봐가지고요. 만약에 허위 매물이 거의 공시지가 수준의 매물로 나와 있다.근데 물건의 상태나 이런 것들의 특이사항이나 애로사항이 없다라고 한다면 사실상 좀 허위 매물일 수도 있다고 생각을 해볼 수 있을 것 같아요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이게 굉장히 조심할 부분들이 많을 것 같은데 이렇게 따지고 보면 직거래하는 게 아니라 그냥 공인중개사 통하는 게 나은 거 아닌가요?

◇ 남혁우 : 그게 가장 마음이 편한 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러면 만약에 정말 그래도 이렇게 해야겠다 직거래를 반드시 해야겠다 나는 그렇게 안 하면 못 살겠다 이런 분들을 위해서 조언해 주실 부분이라면 어떤 게 있을까요?

◇ 남혁우 : 사실 저는 가급적이면 공인중개사 분에게 계약서 작성을 의뢰하시는 게 맞다고 생각을 하는데요. 그럼에도 불구하고 꼭 해야겠다고 한다면 당연히 표준 계약서를 활용하셔야 되는 거고요. 거래 상대방과 구두로 합의하신 사항이 있다면 특약 사항에 꼭 반드시 기재를 하셨으면 좋겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 공인중개사들에게 부탁을 해가지고 거래를 하고요. 그 수수료를 좀 잘 협상을 하셔가지고 하시는 게 조금 더 안전한 방법이 아닐까 싶습니다. 아무래도 이게 워낙 금액이 크다 보니까 이런 직거래보다는 안전한 방법이 낫지 않을까 싶어요. 지금까지 우리은행 남혁우 자산관리 컨설턴트와 함께 중고거래 플랫폼을 통한 부동산 직거래에 주의할 점 자세히 알아봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 남혁우 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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