“상업용 부동산도 강남북 더 양극화 될것”

임동수 CBRE코리아 대표
강남 오피스 임대료 계속 상승
세운지구 등 공급 몰린 도심은
임대료 상승 폭 낮아져 정체
물류시설도 지역별 차별화

CBRE코리아 임동수 대표 [사진=이충우기자]

“오피스시장도 강남과 강북간 양극화 추세가 뚜렷해 질겁니다.”

최근 매일경제와 만난 세계 최대 상업용부동산 컨설팅업체 CBRE코리아의 임동수 대표는 “강남은 공급이 이제까지도 없었고, 앞으로도 없을 것”이라며 이 같이 말했다. 교통과 인프라를 갖춘 만큼 향후 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등 모든 분야에서 강남에 대한 수요는 몰리며 임대료가 계속 오를 것이라는 관측이다.

오피스 분야에서는 장기적으로 도심 권역이 세운상가 개발 등으로 공급이 늘어나며 임대료 상승폭이 낮아질 것이라 전망했다. 다만 내년까지는 공급 물량이 없기 때문에 강남·광화문·여의도 등 주요 업무 지구의 임대료가 계속 오를 것이라 전망했다. 오피스 임차인들의 재계약 건수도 증가할 것이라 내다봤다. 신규 비즈니스 권역인 마곡에는 장기적으로 수요가 늘어날 것이라 분석했다. 임 대표는 “마곡에는 LG 등 대기업이 있고 주거, 교통 등 다양한 인프라가 갖춰졌다”면서도 “도심의 임대료가 많이 오르며 부담을 느낀 기업들의 이전이 이뤄질 것”이라고 말했다. 판교 권역도 안정을 찾았다고 평가했다.

물류 분야는 ‘양극화 현상’을 보일 것으로 전망했다. 접근성이 좋은 알짜 부지는 계속 성장하지만 저반시설을 갖추지 못한 곳은 회복세를 보이기 어렵다는 것이다. 특히, 저온물류에 대해서는 “수요 회복이 당분간 어려울 것”이라고 말했다. 높은 공실률로 문제가 되고 있는 지식산업센터에 대해서는 “취득원가에서 손해를 보고 매각해야 하는데 (건물주들이) 눈높이를 못 낮추고 있다”며 “당분간은 회복이 시간이 걸릴 것 같다”고 말했다. 이외에도 외국인 관광객 수가 코로나 시국 이전 수준으로 회복되며 호텔에 대한 수요가 늘어날 것이라고 했다.

임 대표는 금리 인하 흐름에 따라 상업용 부동산 시설이 내년부터 회복세에 접어들 것이라 예상했다. 그는 지난 10월 이뤄진 0.25%p 기준금리 인하에 대해 “이미 시장에 선반영된 상황”이라며 “추가적인 금리 인하로 ‘인하 시그널’을 주는 것이 부동산 시장에서 가장 좋다”고 말했다.

CBRE코리아는 상업용 부동산 매입·매각·임대 컨설팅, 기업 시설 및 프로젝트 관리 등을 제공하는 기업이다. MSCI Real Assets 선정 국내 상업용 부동산 투자 자문 부문에서 5년 연속 1위를 기록했다. 최근에는 마곡 초대형 복합시설 ‘원그로브’, 여의도 TP타워 등의 리테일 임대 자문을 맡았다.

다음은 임 대표와의 일문일답.

-CBRE는 전 세계 1위 종합 부동산 서비스 기업이다. 회사에 대해 간략하게 소개해달라.

▷저희 회사는 상업용 부동산 전 부분에 걸쳐 솔루션을 제공하는 회사다. 주거용 부동산을 제외한 곳은 90%가 저희 고객이다. 13만 명의 직원이 100개 이상의 나라, 500개 이상의 오피스에서 현재 근무를 하고 있다. S&P500에도 포함이 돼 있다.

-주요 실적을 소개해주신다면

▷올해 말 기준으로 영업이익 기준으로 한 10~15% 정도 15% 정도 성장할 것 같다. 작년에도 전년 대비 한 20% 정도 성장했다. 내년에는 한 30% 정도 목표를 잡고 있다. 어려운 시장 상황에도 불구하고 많은 충원을 했고 토대를 다졌다. 결실이 내년에 더 나올 것이라 믿는다. 아직 우리나라는 상업용 부동산이 다시 회복이 되지 않았다. 그냥 저점만 지났다는 것이 정확한 평가다. 그럼에도 불구하고 작년에 이어 올해도 각 부문별로 골고루 성장을 했고 충원도 했다.

-앞으로 추진하는 사업 중 특별히 역점을 둘 만한 사업은?

▷데이터센터팀을 이번 충원했다. 아직 국내에서는 초기 단계지만, 발전할 가능성이 많다. 더군다나 수요도 AI 등으로 앞으로 더 많아져야 되는 것이 맞다. 투자 자문팀도 셋업했다. 거래 자문과는 별개로 금융자문 하는 자회사를 하나 설립을 했다. 증권사에서 다 오래 경험을 했던 분들로 충원했다. 의료 리테일 분야도 충원이 이뤄졌다. 최근 외국인 관광객들이 정말 많이 온다. 피부과, 성형외과 등에 대한 수요들이 굉장히 늘어나고 있다. 특히 의사들이 개업하고자 하는 수요들이 굉장히 늘어나고 있기 때문에 거기에 맞춰 입지 선정, 임대 등을 도와주는 팀을 충원했다.

-향후에 경영 목표나 아니면 전략 같은 게 있다면

▷전세계적으로 하고 있는 일들 중에 우리가 안 하고 있는 것을 시장 상황에 맞춰 한국에 도입해야 한다. 또 작년에 준비했던 새로운 일들을 더 잘할 수 있게끔 하는 것이 우선순위다. 국내 상업용부동산 서비스를 제공하는 저희 회사가 모든 부문에서 압도적인 1위를 하는 것이 계속적인 목표다. 2위와의 격차를 계속 벌려나가고자 한다.

-2025년 상업용 부동산을 어떻게 전망하나

▷긍정적으로 본다. 한국 시장도 최악의 시점은 지났다고 많은 시장 참여자들이 보고 있다. 얼마 전에 금리도 내렸다. 금리가 계속해서 내려질지는 두고 봐야 하지만 부동산 섹터별로는 차이가 있다.

오피스 시장은 내년이 올해보다 거래가 늘어날 것이라 생각한다. 코어 자산 위주로 투자가 이뤄질 예정인데, 부실자산도 서서히 거래가 될 것이라고 생각한다. 매도인이 기대 수준만 낮다면 거래가 되지 않을까 싶다. 해외 투자자들은 국내 오피스 투자를 줄이고 있다. 재택으로 인해서 수요가 줄었고, 국내에서 가장 좋은 자산으로 평가받던 것이 오피스였기 때문이다. 포트폴리오 비중을 줄이는 차원이다.

물류 시장은 옥석을 가리게 될 것이다. 현대적인 물류 시설을 갖춘 접근성이 좋은 곳은 앞으로도 계속 성장을 할 것이다. 접근성이 떨어지고 레이아웃이나 저반 시설이 떨어지는 곳은 회복이 어려울 것이다. 특히 저온 물류에 대한 수요 회복은 당분간 어렵지 않을까. 이런 얘기하면 또 가지고 있는 분들이 힘들겠지만 사실이 그렇다. 작년부터 물류는 계속 공급이 많았다. 때문에 공실률이 25% 이상을 기록했고, 몇년간 높은 금리로 신규 착공도 못했다. 그 얘기는 향후 몇년 간 공급이 굉장히 없을 것이라는 것이다. 임차인들은 골라갈 수 있는 기회들을 잘 활용할 수 있다.

리테일 시장은 ‘호텔’이 주목된다. 우리나라는 중국인 관광객들이 몰려드는 데 숙박할 곳이 없으니까 호텔을 지으면 용적률에 대한 인센티브를 줬다. 그때 신라스테이 등 비즈니스 호텔들이 많이 들어섰다. 그런데 코로나가 터지면서 관광수요가 급감했다. 그러니까 호텔을 오피스로 전환하는 현상도 일어났다. 그런데 지금은 코로나가 끝나고 외국인 관광객 수가 회복이 많이 됐다. 그래서 호텔에 대한 관심도 예전보다 되게 높아졌다.

-지식산업센터로 골머리를 앓는 투자자들도 많다. 내년도 지식산업센터 전망은?

▷지식산업센터는 시장이 회복되기에 시일이 걸릴 것 같다. 지식산업센터는 공급이 매우 많았다. 정점에 다다른 것이 2~3년 전이다. 이후 많은 지식산업센터를 개발하려고 했지만 골칫덩이가 되면서 개발사, 토지주들이 매각을 많이 시도했다. 하지만 거래가 많이 이뤄지지 않았다. 본인이 취득했던 원가에서 손해를 보고 매각을 해야 하는데 눈높이를 못 낮춘 것이다. 거래는 안 되지만 계속해서 낮춰지고는 있다.

-향후 대한민국에서 유망한 상업용 부동산 입지는

▷강남이다. 오피스, 리테일, 물류, 호텔 등 강남은 이미 모든 걸 다 갖췄다. 강남은 공급이 이제까지 없었고 앞으로도 없을 것이다. 현대차 부지를 제외하고는 거의 없다. 그렇기 때문에 임대료는 계속 오를것이라고 생각한다. 펀드, 기관뿐만 아니라 기업도 강남을 굉장히 선호한다. 강남은 일하기 좋고 살기도 좋아 수요가 많다. 부동산 가격은 오를 수밖에 없다.

도심은 2027년부터 을지로 세운상가 쪽에 대규모 공급이 예정돼 있다. 파이낸싱이 여의치 않아 실제 그때 공급이 될지는 모르겠지만 예정은 돼 있다. 그러면 도심에 있는 임차인들은 그쪽으로 옮겨갈 가능성이 있다. 물론 자산들이 안정화되기까지는 오랜 시간이 걸릴 것이라 생각한다. 긍정적인 것은 도심이 그만큼 확장이 된다는 것이다. 부정적인 것은 도심 안에서 경쟁을 해야 되는 거니까 기존에 있는 도심에 있는 건물들은 새로운 건물들과 이제 임차인을 놓고 경쟁을 하게 되겠다. 그래서 임대료가 강남만큼 계속해서 오르기는 쉽지 않을 것 같다.

당장 내년까지는 공급이 없기 때문에 내년까지는 강남, 도심, 여의도는 실질 임대료는 계속해서 오르지 않을까 생각한다. 이제 임대료는 오르는데 공급이 없기 때문에 이전을 못한다. 또 만약에 이전을 한다 하더라도 새로운 인테리어를 해야 되고 이전 비용이 있다. 그래서 대부분의 임차인들은 기존에 있던 곳에서 계속해서 남아 있을 것 같다. 재계약이 이전보다는 더 많이 일어나지 않을까.

신규 비즈니스 권역으로 마곡이 있다. 안정화되기까지 오랜 시간이 걸릴 것 같지만 긍정적으로 본다. 인프라가 잘 갖춰져 있다. LG 등 대기업이 들어서 있고 주거, 교통 등 다양한 인프라가 잘 갖춰져 있다. 때문에 시간이 좀 걸릴 것 같지만 결국은 정상화될 거라고 생각한다. 도심의 임대료가 많이 올랐다. 좀 높은 임대료에 부담을 느끼는 기업들이 마곡으로의 이전도 충분히 고려할 것이라고 생각한다.

리테일 분야에서는 전통적인 상권인 압구정, 도산이 계속 발전할 것 같다. 성수도 계속해서 자리 잡을 것이다.

-최근 정부에서 금리를 0.25%p 인하했다. 어떤 영향을 미칠까.

▷금리가 떨어진 것은 긍정적이다. 그런데 0.25%p 내린 것은 이미 시장에 선반영됐다고 생각한다. 추가 인하가 계속 일어난다면 긍정적이라고 본다. 금리는 앞으로 계속 인하된다고 하면 그게 부동산에 가장 좋은 시그널이다. ‘지금이 가장 쌀 때’라는 것이다.