“잔금 미확보” “세입자 못 구해”···전세대출 규제 ‘연쇄 후폭풍’

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

정부의 대출규제 여파로 서울의 입주율이 소폭 하락했다. 전국 5대 광역시와 그외 지방의 입주율도 일제히 하락했다. 전세대출 규제 여파로 ‘갈아타기’가 어려워지면서 입주가 더 어려워진 것으로 분석됐다.

12일 주택산업연구원이 조사한 전국 10월 입주율은 67.4%로 전월 대비 2.0%포인트 하락했다.

서울은 87.7%에서 81.2%로 6.5%포인트 하락했다. 주산연은 “정부의 강력한 주택담보대출 및 전세대출 규제로 입주잔금을 마련하기 어려워지고, 기존 거주주택의 세입자 확보가 어려워지는 등 문제가 연쇄적으로 일어나면서 입주율이 하락한 것”으로 내다봤다.

미입주 원인으로는 잔금대출 미확보가 30.9%로 가장 많았으며, 기존 주택매각 지연 29.1%, 세입자 미확보 27.3%, 분양권 매도 지연 1.8% 등이 있었다.

특히 세입자 미확보에 따른 미입주는 전월(18.9%)보다 8.4%포인트 증가했다. 금리인하에도 불구하고 주요 금융권이 신규주택 전세자금대출을 제한하고, 유주택자 대출제한을 강화하는 등 전세금을 이용한 잔금납부가 어려워진 것이 주 원인으로 꼽힌다. 세입자의 전세보증금을 레버리지로 한 ‘갈아타기’가 어려워졌다는 얘기로도 볼 수 있다.

인천·경기권의 입주율은 81.8%로 전월(79.9%)보다 1.9%포인트 소폭 상승했다.인천·경기권은 특히 10월 들어 올해 가장 높은 입주율을 보였는데, 이는 서울보다 상대적으로 저렴한 전세가 등이 영향을 미친 것으로 주산연은 분석했다.

비수도권은 대구·부산·경상권(66.9%→67.4%)과 강원권(53.3%유지)을 제외하고 일제히 입주율이 하락했다. 지방은 여전히 해결되지 않는 미분양 적체가 주 원인으로 작용하고 있으며, 대출제한에 따른 잔금마련 확보 등의 어려움이 있는 것으로 보인다.

주택산업연구원

11월 서울 아파트입주전망지수는 105.2로 전월(111.4)보다 6.2포인트 하락했다. 인천(107.4→103.4)과 경기(108.8→97.0)도 각각 4.0포인트, 11.8포인트씩 떨어졌다.

서울은 전반적인 공급부족으로 “분양물량이 있으면 일단 청약을 넣어본다”는 의사(100 상회)가 여전히 있지만 전세자금대출과 잔금대출 등이 제한을 받으면서 전망지수가 하락한 것으로 주산연은 분석했다.

5대 광역시는 입주전망지수가 일제히 상승했지만 여전히 긍정적인 수준에는 미치지 못했다. 주산연은 “지방은 수도권에 비해 전세금 수준이 높지 않아 대출제한에 영향을 크게 받지 않고 있을 뿐만 아니라 최근 2년간 신규 주택 분양이 거의 끊긴 상태여서 입주전망이 다소 개선된 수준”이라고 설명했다.

아파트입주전망지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사(주택사업을 하는 업체)를 대상으로 진행하는 설문조사다. 100을 기준으로 이를 웃돌면 입주가 늘어날 것으로 보는 전망이 우세하다는 의미다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com