코람코자산운용, 글로벌 대체투자 ‘큰손’ 스타우드 캐피털 블라인드 자금 4000억 유치

(좌측부터)스타우드 캐피털 C.I, 코람코자산운용 C.I

코람코자산운용(코람코)이 글로벌 대체투자 운용사인 스타우드 캐피털 그룹(Starwood Capital Group, 스타우드)으로부터 약 4000억원 규모의 자금을 위탁받아 ‘코람코SC물류부동산 제161호 자투자유한회사(코람코SC펀드)’를 설정했다고 12일 밝혔다.

코람코SC펀드는 SMA(개별관리계정) 방식으로 운용되는 4000억원 규모의 블라인드펀드다. 스타우드가 국내 부동산 투자를 시작한 이래 최대 규모이자 첫 번째 블라인드투자다.

코람코운용의 모회사 코람코자산신탁도 200억원을 이 펀드에 출자한다. 선관주의의무를 다하고 책임운용에 힘을 실어주기 위한 조치다.

SMA방식은 투자자의 투자목적 달성을 위해 개별 관리하는 맞춤형 포트폴리오 상품이다. 투자자가 운용사에 자금을 위탁하면 운용사는 투자목적에 부합하는 투자대상을 발굴해 매입·운용·매각 등을 자율적으로 수행한다.

코람코는 수익성과 안정성이 확보된 물류센터에 투자한다는 계획이다. 내부적으로 최소 두 자릿수 이상의 수익을 거둔다는 목표도 세웠다. 투자방식은 실물매입과 대출투자 등을 혼합해 포트폴리오 효과와 함께 리스크도 분산시킨다는 전략이다.

스타우드는 약 160조원을 운용하는 미국계 글로벌 대체투자 운용사다. 국내에서는 2021년 미래에셋자산운용을 통해 안성 네파물류센터 매입을 시작으로 최근 GRE파트너스자산운용과 함께 왕십리 엔터식스 한양대점을 대형 오피스로 리모델링하는 프로젝트에 투자했다.

주목할 대목은 이번 투자가 기존 스타우드의 투자방식과 큰 차이를 보인다는 것이다. 그간 국내 실물 부동산을 직접 선택해 프로젝트 방식으로 투자해왔던 것과 달리 이번 펀드는 ‘실물 물류투자’라는 가이드 외에 별도의 제약이 없다. 코람코에 투자방식과 대상, 자산관리 전권을 일임하는 것이다.

물류센터는 코로나19를 거치며 투자처로 각광받았지만 엔데믹 이후 고금리와 초과공급 우려로 인해 일순간 미운오리새끼로 전락했다. 하지만 최근 들어 상황이 급변하고 있다. 예상치를 밑도는 시설공급과 새로운 물류수요로 인해 물류자산에 대한 재평가가 이뤄지고 있다.

코람코는 스타우드의 자금을 활용해 서울 및 수도권 내 입지가 우수한 물류센터에 우선 투자한다는 계획이다. 준공 직후 또는 준공이 임박한 물류센터가 대상이다. 또한 실물자산 매입 외에도 준공 후 임대차 안정화기간 동안의 리파이낸싱 후순위 담보대출 등도 함께 검토한다는 방침이다.

이 펀드 자금을 유치한 캐피털마켓실이 직접 투자와 운용, 포트폴리오 관리를 수행하며 운용이간은 약 7년 이다. 코람코는 이번 펀드를 시작으로 해외 자금 유치에 더욱 박차를 가한다는 계획이다.

박형석 코람코자산운용 대표이사는 “스타우드 캐피털그룹 투자유치는 코람코의 자산선별과 운용관리역량이 글로벌 수준에 부합한다는 방증으로 투자자의 기대 이상의 성과를 만들기 위해 노력할 것”이라고 말했다.

코람코자산운용은 국내 민간리츠 시장점유율 1위 부동산투자회사인 코람코자산신탁의 자회사다. 지난달 국민연금의 최대 6000억원 규모 대출형 펀드 위탁운용사로 선정됐으며 연이어 광화문의 랜드마크 오피스빌딩인 ‘더 익스체인지 서울’ 매입에도 성공했다.

또한 이달 말 여의도 ‘NH농협캐피탈빌딩’인수까지 마무리한다는 계획으로 국내 부동산시장에서 존재감을 키워가고 있다.