시공사도 조합도 부담…경쟁입찰 발목 잡는 '책임준공'

PF보증 안전장치 ‘책임준공확약’ 재건축 조합도 활용
시공사 부담 커져 입찰 꺼리기도…조합 내부서도 의견 분분

건설사들은 도시정비사업과 관련된 책임준공 확약으로 어려움을 겪고 있다. /더팩트 DB

[더팩트｜황준익 기자] 최근 책임준공 확약 등 시공사 선정방식을 놓고 조합과 시공사 간은 물론 조합 내부에서도 갈등 이어지고 있다. 책임준공에 부담을 느낀 시공사가 입찰을 꺼리면서 조합이 시공사 선정 지연, 수의계약에 따른 공사비 상승 등을 우려하면서다.

11일 업계에 따르면 건설사들은 도시정비사업과 관련된 책임준공 확약으로 어려움을 겪고 있다.

책임준공은 정해진 준공기한까지 공사를 마치겠다는 의미다. 일반적으로 책임준공확약서에는 △공사를 중단하거나 지연하지 아니하고 책임준공 할 것을 확약 △책임준공이 충족되지 않을 경우 사업비 및 이주비 채무 전체를 조건 없이 중첩적으로 인수 등의 내용이 담겨 있다. 결국 준공기한을 넘기면 이에 따른 추가 공사비와 금융비용 등을 시공사가 책임져야 하는 것이다.

시공사 입장에서 이 같은 내용은 큰 부담이다. 가뜩이나 공시비 상승으로 조합과의 갈등이 큰 상황에서 책임준공 확약은 입찰에 대한 의지마저 꺾는다는 입장이다.

실제 공사비만 1조6000억원에 달하는 잠실우성1·2·3차 아파트는 최근 시공사 선정이 유찰됐다. GS건설만 단독으로 입찰참여확약서를 제출했다. 입찰 참여를 검토했던 건설사들은 책임준공 확약 조항에 입찰을 꺼렸다.

반면 조합 입장에선 책임준공 확약이 공사 중단을 막을 수 있는 일종의 안전장치다. 애초 시공사 책임준공 확약은 주택도시보증공사(HUG)의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 조건이다. 시행사는 HUG의 PF보증을 받아야 은행 등의 PF대출을 일으킬 수 있다.

정비사업의 경우 자금력이 부족한 조합이 대출을 받을 때 시공사가 채무 보증을 선다. 문제는 조합이 별도로 시공사 입찰 조건에 책임준공 확약을 포함하면서 갈등이 번지고 있다. 특히 둔촌주공아파트 공사 중단 사태 이후 여러 조합에서 책임준공확약서를 요구하고 있다.

조합으로서는 공사비 분쟁으로 인한 공사 중단 등 사업 차질을 막는 수단이지만 시공사들 입장에서는 사업 리스크로 작용하면서 입찰 조건 완화 등을 요구하거나 사업에서 발을 빼고 있다. /더팩트 DB

조합으로서는 공사비 분쟁으로 인한 공사 중단 등 사업 차질을 막는 수단이지만 시공사들 입장에서는 사업 리스크로 작용하면서 입찰 조건 완화 등을 요구하거나 사업에서 발을 빼고 있다. 이로 인해 조합 내부에서도 사업방식을 두고 갈등이 표출되는 것이다.

방배15구역 재건축정비사업조합은 애초 책임준공 확약을 조건으로 내걸었지만 경쟁 입찰 제한을 우려하는 일부 이사회의 의견으로 시공사 선정이 내년으로 미뤄졌다. 한남4구역 조합은 시공사 입찰지침서에 책임준공확약서 제출을 제외하면서 현대건설과 삼성물산이 입찰에 참여하는 결과를 얻었다.

건설업계 관계자는 "신용등급이 높은 대형 건설사의 경우 금융권에서 시공사의 책임준공확약서를 요구하지 않는다"며 "가뜩이나 공사비 상승으로 원가율이 높아졌는데 책임준공 확약까지 안고 가기에는 리스크가 크다"고 말했다.

조합 사이에서는 책임준공 확약의 실효성이 크지 않다는 지적도 나온다. 한 조합 관계자는 "시공사가 연대 채무를 질 뿐 조합의 채무는 그대로 남아 있다"며 "시공사가 채무 이행을 할 경우 시공사가 조합의 채권을 가져가 채권자로 바뀌면 조합에 대한 장악력을 높일 수 있다"고 말했다.

그러면서 "확약서를 받는 대신 계약서에 공사 중단과 지연에 대한 확실한 페널티 조항을 넣는 것이 낫다"고 덧붙였다.

plusik@tf.co.kr

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