미분양 쌓이는 평택·이천, 디딤돌 대출 제한에 울상

내달 신규주택 대출한도 축소
'공급폭탄'에 관리지역 지정
수도권 외곽 집값 직격탄

국토교통부가 수도권 신규 분양 주택에 대한 디딤돌대출을 제한하기로 하며 경기도 내에서도 미분양 주택이 많은 지역에 대한 역차별 논란이 제기되고 있다. 수도권 내에서도 부동산 경기가 지역에 따라 천차만별인데 저리 대출이 막히며 분양시장에 타격을 줄 것이라는 전망이 나오기 때문이다.

10일 국토부에 따르면 수도권에서 다음달 2일부터 입주자모집공고가 나오는 신축 아파트는 후취담보대출(미등기 아파트 담보대출)이 제한된다. 주택기금 건전성에 무리가 될 수 있는 대출이라는 판단 때문이다.

다만 이 같은 대출 제한에 수도권 내에서도 미분양 주택이 많은 지역에선 불만의 목소리가 나온다. 대표적인 지역이 경기 이천이다. 이천은 주택도시보증공사(HUG)가 매달 공고하는 '미분양관리지역'에 지난 8월부터 지정돼 있다. 미분양관리지역은 분양보증을 서는 HUG가 보증에 따른 리스크를 관리하기 위해 지정하는 제도다.

미분양 주택 수가 1000가구 이상이거나 공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수가 2% 이상인 시군구 중 미분양이 늘거나, 미분양 해소가 저조한 조건 등이 충족되면 지정한다. 미분양관리지역으로 지정된 지역에서 분양보증을 발급받으려면 사전 심사를 진행해야 한다. 국토부에 따르면 지난 9월 기준 이천시의 미분양 주택 수는 1585가구다. 국토부는 이번 디딤돌대출 규제에 대해 약 한 달간 유예를 두고 12월부터 시행하기로 했지만, 미분양이 발생한 사업장은 당장 타격이 발생할 수 있다. 이유는 12월 1일까지 입주자모집공고를 실시한 사업장 중 입주 기간 시작일이 내년 상반기까지인 경우에만 후취담보가 가능하기 때문이다.

예를 들어 11일 30가구에 대한 무순위 청약을 실시하는 '이천자이 더 레브'는 입주자모집공고는 12월 전이지만, 입주 시기는 2027년 4월로 예정됐다. 미분양이 상당수 쌓인 가운데 디딤돌대출 제한으로 신규 수요가 줄어들며 수도권 외곽 분양시장이 타격을 입을 것이라는 전망이 나온다. 디딤돌대출의 금리는 최저 2%대 초반으로 시중은행 금리와 비교해 2%포인트 이상 저렴한 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 받지 않기 때문이다.

이천 외에도 경기와 인천엔 미분양 주택이 다수 쌓여 있다. 국토부에 따르면 전국 9월 기준 경기도 미분양 주택은 9521가구로 전국 17개 시도 중 가장 많다. 경기 평택은 미분양 주택이 2847가구로 미분양관리지역인 이천보다 더 많다. 인천 계양구의 미분양 주택도 1773가구로 많은 편이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "올해 서울을 중심으로 집값이 급격히 오르며 서울 인접권까지 대출 규제를 하다 보니 미분양이 다소 쌓인 지역이 규제 영향권 범위에 들어가게 됐다"면서도 "미분양은 입지가 좋지 못하거나 가격이 비싼 탓에 발생하기 때문에 이번 대출 규제에 따른 영향은 제한적"이라고 말했다.

[김유신 기자]