임대주택 말소 뒤 거주주택 팔았더니…비과세 혜택 사라져[세금GO]

양도세 비과세 특례, 잘 따져야
임대주택이 ‘아파트’라면 적용기준 달라져

[세종=이데일리 김미영 기자] 박세정(가명) 씨는 2009년 4억원에 집을 사서 거주해왔다. 그러던 중 2016년 6월 한 오피스텔을 사들여 임대등록하고 세를 줬다. 박씨는 의무임대기간 8년이 지난 2024년 7월 임대주택 등록을 말소했고, 한달 뒤엔 살던 집도 6억원에 팔았다.

박씨는 의무임대기간을 채웠기 때문에 거주하던 집을 팔아도 비과세 혜택을 받을 것이라 여겼다. 하지만 과세당국은 3300만원의 양도소득세를 부과했다. 왜일까.

9일 국세청에 따르면 현행 소득세법상 주택임대사업자는 임대주택 등록을 유지한 상태에서 거주주택을 팔 경우 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다. 중요한 건 ‘임대주택 등록 상태 유지’다. 박씨는 살던 집을 팔기 한달 전에 지자체에 임대사업자 등록을 말소해, 거주주택 비과세 혜택을 놓쳤다.

거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주주택 양도일 현재 △계속 임대 △임대사업자 등록 △임대료 증액요건(5% 이내)을 충족해야 한다.

거주주택 양도 전·후에 세법상 의무임대기간도 충족해야 한다. 2020년 7월 10일 이전에 임대주택 등록을 신청했다면 의무임대기간은 5년, 2020년 7월 11일~2020년 8월 17일에 신청했다면 8년이다. 이후 등록된 임대주택사업자는 의무임대기간이 10년이다.

다만 예외적인 경우도 있다. 단기임대주택 또는 장기일반 민간임대주택이 아파트라면 민간임대주택특별법상 자동말소 또는 임대의무기간의 절반 이상을 임대하고 자진말소했다해도 말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 먼저 팔아서 비과세를 적용받은 이후에 임대주택이 자동 말소 또는 자진말소(임대의무기간 절반 이상 경과)한 경우에도 이미 받은 비과세 혜택은 추징되지 않는다.

한편 다가구주택과 일반주택을 소유한 상태에서 다가주택의 일부만 임대등록해 세를 주고 나머지에 거주했다면, 일반주택을 팔 때에도 비과세 혜택은 적용 받지 못한다. 다가구주택의 ‘일부’ 만을 임대등록해서다.

또한 사업자등록을 하지 않은 임대주택은 장기임대주택으로 인정받지 못해 역시 거주주택 매도 시에 비과세 특혜를 받지 못한다.

김미영 (bomnal@edaily.co.kr)