전세사기 특별법 개정안,빈틈 메꾼다 "주거 안정 최우선, 최장 10년 거주 보장"

- 국토부, 작년 6월부터 2만 2천 명가량 전세사기 피해자 결정
- 피해자 60% 수도권 거주, 40대 미만 청년층 74%
- 다세대 주택 31%, 무자본 갭 투기 등 수법 다양
- 기존 전세사기 특별법, 피해자 "기대에 비해 아쉬워"
- 주거 안정에 초점 맞춘 개정안 발의, 11일 시행

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 11월 8일 (금요일)

■ 대담 : 박병석 국토교통부 전세사기피해지원단장

- LH, 경매로 피해 주택 매입, 피해자 최대 10년간 거주 보장

- 보증금 범위 5억 원까지 확대, 불법 건축물도 매입 예정

- LH 경매 차익으로 임대료 지원, 부족 분은 정부 재정 지원 예정

- 피해 주택 거주 원치 않을 경우, LH가 대리해 민간주택 계약

- 전세사기, 정보 비대칭이 문제 '안심전세 APP'에서 정보 확인 가능

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 전세사기특별법 개정안, 2개월간의 세부 기준 마련을 거쳐서 다음 주 월요일부터 본격 시행된다고 합니다. 피해자 인정 범위부터 피해 지원까지 예전과는 바뀐 점들이 있다고 하는데요. 박병석 국토교통부 전세사기피해지원단장님 직접 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 단장님 어서 오십시오. 먼 길 해주셨는데 전세 사기 피해자 지원단 처음 들으시는 분들도 있을 것 같아요. 어떤 조직이고 또 여기서 어떤 일을 맡고 계시는지 설명 부탁드리겠습니다.

◇ 박병석 국토교통부 전세사기피해지원단장 (이하 박병석) : 전세 사기 피해가 늘어나면서 작년 6월 정부와 국회가 힘을 모아서 전세사기 특별법을 제정했습니다. 피해자 결정이라든지 피해 지원 대책 등에 대한 주요 사항을 심의하기 위해서 전자사기 피해지원위원회를 설치했고요. 이를 지원하기 위해서 전자사기피해지원단이 설치돼서 운영 중에 있습니다.

◆ 조태현 : 전세 사기라는 게 최근 들어서 갑자기 생긴 사기는 아니고 예전부터 있었는데 문제가 된 게 최근 들어서 이런 것들이 굉장히 많이 수면 위로 드러나고 있기 때문이 아닌가 싶어요. 2년이 지나고 지금 전세 사기 피해자 얼마나 집계가 되고 있습니까?

◇ 박병석 : 작년 6월부터 현재까지 약 한 2만 2천 명 정도의 전세 사기 피해자를 결정하였습니다. 또 내용을 좀 자세히 살펴보면 피해자분들의 한 60%가량이 수도권에 거주하고 계시고요. 40대 미만의 청년층이 한 74%. 피해 주택 유형도 좀 살펴보면 다세대 주택이 한 31%, 오피스텔이 21%, 다가구주택도 18% 정도 됩니다. 피해 보증금 규모도 3억 원 이하가 대부분인데, 97% 정도 차지하고 있습니다. 사기 유형은 보통 언론을 통해서 들으셨겠지만 무자본 갭투기라든지 전세 계약과 매매 계약을 동시에 진행하는 그런 수법들이 주로 확인되었습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 수도권에서 비교적 젊은 층을 대상으로 빌라 같은 곳에서 또 비교적 저렴한 물건들 이런 것들이 집중됐다는 이야기로 받아들이면 될 것 같은데, 이 전세사기특별법이 지난해 6월이었던가요? 처음 제정된 게? 당시에 좀 아쉬웠던 점들이 많다는 지적을 받았던 것 같아요. 단장님이 보시기에는 어떤 것들이 좀 부족했다라고 보십니까?

◇ 박병석 : 그 당시에도 주거 안정에 초점을 두고 했었습니다. 제정 이후에 금융과 주거 등 다양한 분야의 지원책을 시행해 왔습니다만 피해자분들께서 기대에 비해서 지원이 좀 부족하다라는 의견들을 주셨습니다. 그래서 지속적으로 정부와 국회가 논의를 해서 보증금을 대신 돌려드리지는 않지만 주거 안정에 좀 더 방점을 두자는 데에서 공감대를 형성했고요. 개정안이 발의가 됐고 완료가 되었습니다. 특히나 주거 불안 없이 장기간 안정적으로 거주하는 데 초점을 맞춰서 여야 합의가 되었습니다.

◆ 조태현 : 제일 중요하죠.

◇ 박병석 : 예 그렇습니다. LH가 살고 계신 피해 주택을 경공매를 통해서 낙찰을 받고요. 매입하고 그때 발생하는 차익을 활용해서 피해자분들이 안정적으로 최대 10년간 저렴하게 거주할 수 있도록 하고 있습니다. 만약에 피해가 회복되지 않는다면 추가 10년간도 더 저렴하게 거주할 수 있도록 하는 그런 대책들을 시행할 계획입니다. 특히 지금까지는 3억 원 이하의 임차보증금에서만 저희가 피해자를 결정해 드렸는데요. 5억 원까지도 확대를 했고 그리고 지금 LH가 매입하기 어려웠던 불법 건축물들이 있었습니다. 이런 부분들도 저희가 다 포함시켜서 매입하는 방안으로 시행할 예정입니다.

◆ 조태현 : 그렇게 되면 어찌 됐건 피해자분들의 피해가 다 회복되지는 않겠지만 그래도 거주 안정성 측면에서는 많이 강화를 했다는 것으로 받아들일 수가 있겠는데, LH 이야기를 여러 번 해주셨어요. LH의 역할이 중요할 수밖에 없을 것 같은데 LH의 지원 과정이 어떻게 되는 겁니까?

◇ 박병석 : 우선 LH 말씀드리기 전에 전세 사기 피해법에 따라서 피해자들은 우선적으로 경공매에 의해서 자기의 주택을 매수할 수 있는 권리인 우선 매수권을 부여받았습니다. 그래서 LH는 피해자들과 함께 협의를 해서 우선 매수권을 대신 양도받은 다음에 직접 본인들이 대신해서 경공매에 낙찰받을 수 있습니다. 두 가지 방법인데요. 피해자가 직접 우선 매수권을 가지고 낙찰에 참여하든지 아니면 LH에 넘기셔서 LH가 대신 낙찰에 참여하든지 이 두 가지 방법입니다. 이 과정에서 LH는 정상적으로 매입할 수 있는 감정가와 낙찰을 통해서 저렴하게 받은 가격이 있지 않습니까? 그 차이가 발생합니다. 그 차이를 차익으로 산정해서 향후에 LH가 피해자분들께 공공임대주택으로 제공하면서 그 보증금을 활용하고 여기에서 월 임대료를 차감하는 방식으로 지원해 드릴 겁니다. 부족하다면 국가 재정으로라도 임대료 부담 없이 살 수 있도록 지원할 예정입니다. 피해자 회복이라는 게 결국은 피해 보증금을 돌려받지 못하는 상황인데요. 추가적으로도 안정적으로 임대료 부담 없이 살 수 있도록 지금 저희가 준비하고 있습니다. 만약에 이 상황에서도 그 집에 더 거주하기를 원치 않으신다면 그때까지의 월 임대료를 차감하고 남은 금액을 받고 나가실 수 있습니다.

◆ 조태현 : 이게 피해자분들한테는 어느 정도 도움이 될 것 같은 그런 방안이라고 할 수 있는데 재정이나 LH의 재무 구조 이런 부분에는 문제가 없습니까?

◇ 박병석 : 재정에서는 아까 말씀을 드린 대로 경매 차액이 발생을 하는데요. 그걸 통해서 월 임대료를 지원해 드리는데 만약에 부족하다면 임대료 지원을 재정 예산으로 지원해 드릴 예정입니다만 LH는 관련된 이 부분이 실제 업무가 아니었기 때문에 저희가 정부 재정으로 지원을 해서 준비할 예정입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 피해자분들이 자기가 살고 싶은 주택 이걸 선택할 수도 있는 건가요?

◇ 박병석 : 예 그렇습니다. 현재 기본 원칙은 살고 있는 피해 주택에서 공공임대주택으로 바꾸어서 사시는 건데, 만약에 다른 데로 이사를 하시겠다 하시는 경우에는 이주하고자 하는 지역의 공공임대주택을 제공받으시고요. 만약 그것도 원치 않으신다면 일반적인 민간주택의 본인이 선택을 하시고 LH가 대신 임대인과 전세계약을 체결합니다. 그리고 임차인들에게 피해자들에게는 재임대하는 방식인 전세 임대 방식으로도 저희가 준비를 했습니다. 그래서 혜택은 동일합니다. 지금 살고 있는 피해 주택의 임대료 지원과 전세임대든 기타 공공임대든 임대료 부담 없이 최대 10년까지 살 수 있도록 준비하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그렇게 해서 자기가 원하는 곳도 선택할 수 있다. 'LH가 경공매로 피해 주택을 낙찰 받은 뒤에 경매 차익을 이용해서 피해자를 지원하겠다' 라고 말씀을 해 주셨는데 이 피해자 지원 금액 산정 기준이 되는 주택 감정가와 낙찰가 이런 것들은 어디에서 정하는 겁니까? LH가 하는 겁니까?

◇ 박병석 : 그렇지는 않습니다. 주택감정가기 때문에 감정평가. 결국은 전문자의 영역입니다. 감정평가사협회에서 평가법인 풀을 추천을 하고요. LH가 1명, 피해자가 1명 직접 선정을 한 두 개의 평가사가 감정평가를 하게 되고 산술 평균액으로 감정평가액을 결정하게 됩니다. 그러니까 중립적으로 선택을 통해서 진행됩니다. 그리고 낙찰 가격은 LH가 산정하는 것이 아니라 법원의 경매법원에서 경매, 공매 과정을 통해서 결정됩니다. 다만 이 과정에서 LH도 투찰 기준이 있는데 너무 과도하게 높은 가격이라든지 투출할 수 없는 경우에는 일부 매입할 수 없는 경우도 발생할 수도 있습니다.

◆ 조태현 : 지금 상황에서 그런 일이 많지는 않을 것 같은데요.

◇ 박병석 : 그렇습니다.

◆ 조태현 : 낙찰가율이 나중에 막 엄청 오르고 이럴 수도 있잖아요. 그래서 LH가 매입을 거부하게 된다 그러면 이 피해자분들에 대해서는 지원이 없어지는 겁니까?

◇ 박병석 : 그렇지는 않습니다. 경매 차익은 없지만 저희가 그런 부분까지도 고려해서 매입하기 어려웠던 피해 주택들을 대부분 다 이번 법에 개정안을 통해서 포섭을 했고요. LH가 최대한 매입할 수 있도록 할 계획입니다. 다만 곤란한 경우에는 대체 공공임대라든지 전세임대 등을 제공해서 10년간 또 20년간 안정적으로 살 수 있도록 준비하고 있습니다. 마찬가지로 임대료 부담 없이 최장 10년간 임대료 지원을 해드릴 예정입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 부분에도 빈틈은 일단 없어 보이고요. 앞서서 피해 주택의 매입 범위가 늘어났다. 예전에는 할 수 없었던 것들도 할 수 있게 됐다 말씀을 해 주셨는데 뭐가 어떻게 바뀌었다는 겁니까?

◇ 박병석 : 기존에는 매입이 어려웠던 신탁사기 피해 주택이라든지 건축법 위반 피해 주택들이 있었습니다. 이제는 매입이 가능해졌고요. 신탁 사기를 잘 모르실 테니까 잠깐 말씀드리면 임대인이 주택을 신탁회사에 넘겼습니다. 그래서 실제 소유권도 없고 임대 권한도 없는데 그럼에도 불구하고 임차인과 계약을 체결했습니다. 그래서 임차인은 실제 대항력이라든지 권리 관계가 없습니다. 그래서 상당히 안타까운 상황인데요. 우선 매수권도 없습니다. 그래서 이런 부분까지도 LH가 그럼에도 불구하고 신탁회사랑 협의를 해서 매입하는 방안으로 피해 주택을 준비를 했고요. 또 한 가지, 건축물 위반 피해 주택이라는 것은 불법적인 용도 변경 원래 업무용이거나 상업용이었는데 주거용으로 쓰는 경우라든지 그다음에 방 쪼개기. 증개축이 수반된 주택에 대해서도 지금까지는 불법이었기 때문에 LH가 매입을 못 했습니다. 결국은 매입한 다음에 나중에 다른 사람을 위해서도 공공주택으로 제공을 해드려야 되는 상황인데 불법이기 때문에 할 수 없지 않습니까? 그래서 이런 부분들을 원천적으로 양성화을 하자 그래서 피해 주택에 한정해서 지자체의 사전 심의를 거친 다음에 양성화 조치로서 합법적으로 공공임대주택으로 활용할 계획입니다.

◆ 조태현 : 그러니까 예전까지는 신탁 사기 피해 주택이나 불법 주택 이런 것들은 안 됐었는데 이번에 이런 근거가 생겼다 이렇게 이해하면 되는 겁니까?

◇ 박병석 : 그렇습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이렇게 전세 사기 피해자 분들. 문제가 되는 게 금융적인 문제도 계속 문제가 될 수밖에 없거든요. 이런 지원책도 이번에 담겼나요?

◇ 박병석 : 이미 법 제정 당시부터 있었습니다. 같이 지금 진행되고 있는 상황인데요. 주택도시기금이라는 정책자금을 활용한 저리의 전세자금 대출이라든지 구입자금 대출을 지원하고 있습니다. 전세자금의 경우에는 대부분의 사람들이 시중은행 전세자금 대출을 받고 있습니다. 좀 높기 때문에 보다 낮은 금리로 바꿔주는 대환대출이라든지 새로운 전셋집으로 이사하는 경우에는 낮은 금리로 전세자금 대출을 이용할 수 있도록 하고 있습니다. 구입자금의 경우에도 피해자분들이 직접 피해 주택을 낙찰 받거나 주택을 새로 구입할 때 낮은 금리로 대출받을 수 있도록 지원하고 있습니다. 마지막으로 경공매가 끝났습니다. 끝났는데 돌려받을 돈이 없을 때. 그래서 보증금을 대출로 만들었는데 불완전하게 회수하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 전세대출 상환이 어렵기 때문에 연체가 돼서 연체 정보들이 등록됩니다. 이번에 이런 경우에도 연체 정보 등의 등록을 유기하거나 삭제할 수 있도록 했고요. 최대 20년간 이 남아 있는 대출 잔금을 무이자로 분할 상환할 수 있도록 프로그램을 가동 중에 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 지원책들, 확실히 여야가 합의를 해서 처리를 하다 보니까 여러 가지 지원책들이 꼼꼼하게 담기긴 한 것 같습니다. 이런 지원책들 말고도 전세 사기 피해자가 직접 도움을 받을 수 있는 그런 창구가 있다고 그러는데 어떤 게 있습니까? 좀 이게 실질적으로 도움이 되는 내용일 것 같아요.

◇ 박병석 : 첫 번째, 피해를 당하시면 결국은 이 센터를 방문하셔서 상담 받으시기 때문에 서울과 인천, 경기 부산, 대전, 대구 등 전국 6개의 전세 피해 지원센터를 운영 중에 있고요. 그 외의 지역에서도 HUG에 지사를 통해서 상담 서비스를 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 주택도시보증공사 이쪽으로 가면 되는 거예요?

◇ 박병석 : 그렇습니다. 전세 피해 관련 상담이라든지 어떻게 할 것인지를 컨설팅을 해드리고요. 법률 지원 프로그램 이용, 긴급 주거지원, 금융지원, 경공매 대행 서비스 등을 지원받을 수 있습니다. 대표적으로는 법률 지원인데요. 각종 소송과 관련된 부분에서, 보증금 반환 청구 소송이라든지 이런 부분에서 법률 전문가를 연결시켜 드리고 한 250만 원 한도에서 수임료도 지원해 드리고 있습니다.

◆ 조태현 : 충분한 금액인가요, 이 정도면?

◇ 박병석 : 보통 이 금액들은 소액이기 때문에 대부분 다 커버가 가능합니다.

◆ 조태현 : 네네.

◇ 박병석 : 그리고 만약에 전세사기 특별법에 따라서 피해자 결정을 받지 못하더라도 보증금의 30%를 돌려받지 못했다. 피해가 발생했다, 하면 HUG. 주택도시보증공사의 센터를 방문하시면 전세 피해 확인서를 발급받을 수 있고요. 이 경우에도 금융 지원을 동일하게 받으실 수 있습니다.

◆ 조태현 : 아까 처음에 말씀을 해 주신 것처럼 대부분의 사기가 수도권에서 발생을 하니까 서울, 인천, 경기에 피해 지원센터가 있다고 하셨으니까 이런 부분들은 잘 참고를 하시는 게 좋을 것 같습니다. 이런 피해가 발생하기 전에 사실은 더 중요한 것은 피해를 예방하는 방법이 더 중요할 수밖에 없다고 보는데요. 피해 예방을 할 수 있는 정책은 어떤 게 있습니까?

◇ 박병석 : 이미 많이 시행되고 있는 상황입니다만 다시 말씀드리면 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭이 가장 중요한 문제입니다. 해소가 필요한데요. 저희가 임차인이 어떤 관심 물건의 적정한 시세가 무엇인지, 악성 임대인인지, 그리고 공인중개사가 등록되어 있는지 여부 등을 직접 '안심 전세 어플리케이션 앱'을 통해서 확인할 수 있도록 준비 중에 있고 시행하고 있습니다.

◆ 조태현 : 안심 전세 앱. 이걸 지금 다운받을 수 있는 겁니까?

◇ 박병석 : 그렇습니다. 활발히 활용하고 계시고요. 임차인도 또한 계약 전에 임대인에게 세금을 임대인이 체납했는지 해당 주택이 확정일자 이런 부분들을 요청할 수 있습니다. 임대인은 해당 정보를 의무적으로 제공할 수 있도록 주택임대차보호법이 개정돼서 시행 중에 있습니다. 마찬가지로 공인중개사의 경우에도 사기 예방을 위해서 세금 체납 정보 등의 신용정보를 적극 알려주고 사기방지 특약이라든지 보증 가입, 최우선 변제금 등의 내용 등을 상세히 설명하도록 의무화했습니다. 이미 시행 중에 있습니다. 그리고 교육도 함께 홍보도 함께 진행 중에 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 대책들과 그다음에 홍보 방법 우리가 쉽게 활용할 수 있는 방법까지 알아봤습니다. 그런데 과거에는 이 전세 자체가 어떤 계층을 올라가기 위한 사다리 역할을 많이 했었는데 지금은 전세가 그런 긍정적인 작용보다는 부작용이 더 많아졌다 이런 평가가 나오는 것 같아요. 어떻게 보십니까?

◇ 박병석 : 하여튼 시장에서 있는 제도이기 때문에 저희가 인위적으로는 바꿀 수 없는 상황이지만 최대한으로 전세를 원하시는 수요자가 있기 때문에 전세 제도 자체에서도 예방책을 강구하고 실제 피해가 발생하지 않도록 단계별로 잘 진행하도록 하겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞으로 어떤 계획이 있으신지 마무리로 말씀 부탁드릴게요.

◇ 박병석 : 다음 주 월요일부터 본격적으로 시행이 됩니다. LH가 피해 주택을 매입할 텐데, 정부나 LH가 함께 협력을 해서 차질 없이 빈틈없이 매입할 수 있도록 하고요. 우선적으로 피해자분께 말씀을 드리면 본인께서 본인의 집을 우선 매수를 통해서 낙찰 받든지 아니면 LH와 협의를 하셔서 넘기시든지 이거를 조금 선택할 시점이 온 것 같습니다. 이런 부분에 저희도 적극적으로 홍보하면서 설명 드리도록 하겠습니다.

◆ 조태현 : 피해 지원센터에서 이런 상담도 받아보시면 좋겠고요. 시행하다가 또 부족한 점이 있거나 그러면 더 논의하실 거죠 국회에서?

◇ 박병석 : 그렇습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 박병석 국토교통부 전세사기 피해 지원단장과 함께 전세 피해자분들을 위한 지원 방안 알아봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 박병석 : 예 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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