그린벨트 풀어서 강남 집값 잡을 수 없는 이유[김영주 기자의 부동산 깊이보기]

9월부터 부동산 대출 규제가 조여오자 서울 아파트값 상승세는 한풀 꺾였다. 집을 사려던 이들은 “어차피 대출도 안 나오는데 가격이 떨어질 때까지 기다려 보자”며 부동산으로 향하던 발길을 돌렸다.

서울 아파트 상승률은 지난 4일 기준 전주 대비 0.07%(한국부동산원)로 보합세에 가까워졌다. 거래량도 급감했다. 9월 서울 아파트 거래량은 전달(6411건) 대비 반 토막 난 3044건에 불과했다. 연말로 가면서 서울 아파트값 하락 요인만 차곡차곡 쌓인다.

하지만 어떤 동네는 그들만의 세상이다. 서울 서초구 반포동 원베일리 전용 84㎡ 국민평형은 지난 9월 말 64억 원에 거래됐다. 전달 60억 원 신고가를 가뿐히 돌파한 것이다. 같은 동네의 아크로리버파크 전용 84㎡도 10월 초 54억8000만 원으로, 7월 50억 원의 신고가를 넘어섰다. 반포자이 50평대도 7월 50억 원에 거래된 데 이어 9월 22일 53억4000만 원 거래로 신고가를 다시 썼다. 강북에서는 종로구 경희궁자이 전용 84㎡가 11월 초 22억8000만 원의 신고가에 실거래됐다.

은행이 돈을 많이 빌려주지 않아도 ‘얼어 죽어도 신축’을 외치며 방 3개, 화장실 2개짜리 국민평형 아파트에 수십억 원을 태우는 부자들의 심리는 무엇일까. 이 단지들은 모두 일자리가 풍부한 서울 핵심지에 위치한다. 재건축을 통해 하이엔드급 신축 대단지로 재탄생했다. 여기에 학군과 한강 변이라는 프리미엄까지 붙으면 희소성이 빛을 발한다. 희소성은 곧 부르는 게 값인 초고가 시장을 만들어 낸다.

지난 5일 정부는 수도권 그린벨트를 풀어 5만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 이날 발표된 4개 신규 택지 중 서울 서리풀은 2만 가구로 규모가 제일 크고 신분당선 청계산입구역 역세권에 위치해 가장 알짜 입지로 평가받는다. 그럼에도 강남 외곽에 공공주택 단지를 짓는다고 소수의 입지로 쏠리는 ‘얼죽신’ 수요를 분산할 수 있을까. 서울 핵심지에 널린 낡은 주거지부터 신속하게 정비하는 것이 순리라고 본다. 이를 위해선 치솟은 공사비와 재건축초과이익환수제, 과도한 기부채납 등 중첩된 규제들로 멈춰선 도심 내 정비 사업부터 정상화해야 한다. ‘신규 주택 몇 채 공급’이라는 숫자에 집착하기보다 수요자가 욕망하는 주택을 시장에 많이 공급하는 데 집중하길 바란다.