그린벨트 지정 후 93%는 주인 바뀌었다[부동산 빨간펜]

5만 채 주택 공급 카드 된 그린벨트
도시 팽창 막고 환경 보전 취지로… 1971년 박정희 지시로 도입
허가 받으면 제한적 개발 가능하나… 주택 신축, 공장-판매시설은 안 돼
소유주 대부분 지정 후 매수 추정

5일 정부가 수도권 4개 지역에 있는 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 주택 5만 채를 신규 공급하겠다고 발표했습니다. 해당 후보지는 서울 서리풀, 고양대곡, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현입니다. 12년 만에 서울 그린벨트 해제지로 꼽힌 서리풀 지구 규모는 2만 채로 정해졌습니다. 2만 채 가운데 55%(1만1000채)는 신혼부부용 장기전세주택으로 공급됩니다.

이처럼 최근 그린벨트는 정부 정책을 구현하는 수단으로 활용되고 있습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 그린벨트에 대해 알아봅니다.

Q. 그린벨트가 무엇인가요?

“그린벨트는 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변 자연환경을 보전하는 취지로 도입됐습니다. 지정되면 건축물을 짓는 것은 물론이고 토지 개발도 지방자치단체장으로부터 허가를 받아야 합니다. 건물을 짓기 위해 토지를 다지고(정지) 깎는(절토) 행위와 흙을 쌓는 행위 등이 모두 포함됩니다.

그린벨트는 박정희 전 대통령의 지시로 1971년 1월 도시계획법 개정을 통해 도입됐습니다. 1960년대 이후 급속한 도시화로 환경 오염이 우려됐기 때문입니다. 또한 당시 남북이 대치한 상황에서 서울 팽창은 안보상 위협으로 여겨졌습니다. 그린벨트 도입으로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하는 효과도 노렸습니다.

그린벨트는 1971년 7월 서울을 시작으로 1977년 4월까지 총 8차례에 걸쳐 지정됐습니다. 14개 도시권역에 총 면적 5391km²가 지정됐는데 이는 국토 면적의 5.4% 수준입니다. 이 중 수도권은 1566.8km², 서울은 166.8km²입니다.”

Q. 그린벨트 안에서 슈퍼마켓을 지으려고 하는데 가능할까요?

“지정 목적에 위배되지 않는 범위에서 허가를 받아 토지를 개발할 수 있습니다. 슈퍼마켓, 음식점 등 근린생활시설이 여기에 해당합니다. 농구장, 야영장, 산림욕장 등 여가시설도 지을 수 있습니다. 어린이집, 유치원, 경로당, 노인복지관 등 주민지원사업도 가능합니다.

주거용 건축물은 그린벨트 지정 당시 이미 지어졌다면 증축·개축 등은 허용됩니다. 하지만 신축은 금지됩니다. 도로 개설, 공원 조성 등 공익사업으로 집이 철거되거나 수해 지역으로 이전이 불가피한 경우 등 특수한 상황에서만 인근 다른 그린벨트 내 주택을 옮겨 지을 수 있습니다. 이를 ‘이축권’이라고 부르기도 합니다.

차량 관련 시설 설치도 가능합니다. 수소충전소는 2014년 10월, 전기자동차 충전시설은 2018년 2월에 허용했습니다. 현재는 택시·전세버스·화물차 차고지에도 수소차·전기차 충전소를 지을 수 있죠.

하지만 공장 및 판매시설 등은 지을 수 없습니다. 무분별한 입지와 용도 변경이 우려되는 민간 소유시설도 허용되지 않습니다.”

Q. 그린벨트 내 비닐하우스가 많은 이유는 무엇인가요?

“허가 또는 신고 없이 할 수 있는 일이기 때문입니다. 농사를 짓기 위해 논밭을 갈거나 흙을 바꾸고 새 흙을 넣는 행위 등도 여기에 속합니다.”

Q. 그린벨트가 해제되면 무조건 아파트 단지가 들어서나요?

“꼭 그런 것은 아닙니다. 1999년부터 그린벨트가 조정되며 2023년 말까지 최초 지정면적의 약 29.8%인 1608.6km²가 해제됐습니다. 이 중에는 고리원전(120.6km²), 시화창원국가산단(11.597km²) 등을 짓기 위한 해제도 포함됩니다. 경기 고양시에서는 드론앵커센터를 짓기 위해 2019년 6110m² 규모의 그린벨트를 풀었습니다.

물론 그린벨트 해제는 공공주택 공급의 주요 수단입니다. 이명박 정부는 보금자리주택을 공급하기 위해 2009년 강남세곡(87만4493m²), 서초우면(32만2998m²) 등에서 그린벨트를 해제했습니다. 박근혜 정부는 뉴스테이(현 공공지원민간임대), 문재인 정부는 3기 신도시 공급 등을 위해 그린벨트를 해제했습니다.”

Q. 그린벨트 내 토지 소유주 구성은 어떻게 되나요?

“국토연구원에 따르면 2023년 5월 기준 개인이 전체 그린벨트 토지 3719.41km² 중 1813.51km²(약 48.8%)를 소유한 것으로 나타났습니다. 이어 국가 및 지자체(30.5%), 종중 등 기타(10.8%), 법인(6.1%) 등 순이었습니다.

상속, 증여, 매매 등으로 토지 지분을 나눠 갖는 경우도 있습니다. 소유주가 2인 이상인 경우는 15만6496필지로 전체의 12.5% 수준입니다.

그린벨트가 기획부동산으로 악용되는 경우도 있습니다. 개발될 가능성이 낮은 땅을 쪼개 비싸게 파는 겁니다. 경기 성남의 한 임야는 1개 필지를 4859명이 소유하고 있습니다. 153억6000만 원에 토지를 매수한 후 기획부동산 33곳이 지분을 쪼개 4859명에게 총 961억7000만 원에 판 것이죠.”

Q. 그린벨트를 사고파는 경우가 종종 있나요?

“지정 당시부터 현재까지 소유권이 변경되지 않은 개인 소유 토지는 약 8만8000필지입니다. 구역 전체의 약 7%에 그칩니다. 상속, 증여 등으로 손바뀜이 일어난 사례도 있겠지만 이를 제외하더라도 대다수가 그린벨트 지정 이후 매수를 한 것으로 해석됩니다.

거주민 변화는 어떨까요? 그린벨트 지정 당시 거주민 수는 약 95만 명으로 추산되는데 2022년 기준 이 수는 약 9만4000명까지 줄었습니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com