수서 1만2천가구 '최고 40층' 재건축 탄력

수서택지개발지구 12년 만에
지구단위계획 재정비안 마련
수서역 인근 삼익·수서6단지
종상향에 용적률 최고 800%
차량기지 복합개발도 본궤도
주변지역 아파트값도 상승세

지구단위계획 재정비로 준주거로의 상향이 가능해진 수서 삼익아파트 전경. 이승환 기자

서울 수서역 일대 노후 아파트 단지들이 종상향을 통해 고층으로 재건축할 수 있는 길이 열렸다. 서울시가 12년 만에 수서택지개발지구 지구단위계획 재정비를 추진하고 나서면서다. 수서차량기지 복합개발도 사업에 점차 속도가 붙기 시작하며 수서역 일대가 천지개벽할 것이라는 기대감이 형성되고 있다.

7일 서울시는 '수서택지개발지구' 지구단위계획 재정비안을 마련해 주민 의견 청취를 실시한다고 밝혔다. 이번 지구단위계획 재정비는 2012년 이후 약 12년 만에 추진되는 것이다.

지구단위계획은 지역 전반에 대한 개발 가이드라인을 뜻한다. 1990년대 초 만들어진 수서와 일원 일대 아파트 단지 대부분의 재건축 기한이 도래하며 서울시는 16개 단지를 각각 특별계획구역으로 지정해 관리하기로 했다. 수서택지개발지구는 서울시 강남구 수서·일원동 일대 약 133만5246㎡ 규모로, 1만2000여 가구의 아파트가 들어서 있다.

가장 주목해볼 만한 단지는 수서역 인근에 위치한 수서 삼익아파트다. 이번 재정비안에서는 이 단지의 토지 용도를 기존 3종 주거지역에서 준주거로 상향이 가능하도록 했다. 준주거로 상향 시 법적상한용적률이 250%에서 400%까지 높아지며 재건축 사업성이 대폭 높아지게 된다. 다만 용도지역을 높이기 위해서는 대지면적의 10%를 공공기여하고, 건축연면적의 20% 이상은 업무시설과 판매시설을 확보해야 한다는 단서가 붙었다.

수서역 우측에 위치한 임대아파트 수서6단지는 현재 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로까지 용도변경이 가능해진다. 이 경우 상한용적률은 800%까지 올라간다. 한편 이번 지구단위계획 재정비로 일원동 일대 저층 주거단지들도 층수를 높여 재건축할 수 있게 될 전망이다. 대모산과 광수산 인근에 위치한 한솔마을과 상록수, 일원가람, 청솔빌리지 등이 대상이다.

이들의 현재 용도지역은 2종(7층 이하) 일반주거지역이지만 2종 일반주거지역으로 상향이 가능해지며 재건축을 통해 층수를 높일 수 있게 될 전망이다. 이 밖에 수서역 일대의 높이 제한도 이번 재정비안에서 완화됐다. 수서역 일대는 성남 서울공항 활주로가 지나가며 고도 제한이 걸려 있다. 서울시는 규제 완화를 통해 밤고개로변은 120m까지 높일 수 있도록 했다. 1층 높이를 3m로 가정할 때 최고 40층까지 올릴 수 있는 셈이다. 다만 이번 지구단위계획 재정비로 중층 아파트들도 높이 제한을 완화받아 현재 용도지역의 법적 상한선까지는 재건축을 통해 높일 수 있다는 게 서울시의 관측이다.

인근에서 수서차량기지 복합개발 사업이 추진되고 있어 재건축과 함께 일대를 탈바꿈시키는 데 시너지 효과를 낼 전망이다.

이처럼 재건축이 힘을 받자 수서·일원동 아파트 가격은 올 들어 반등세를 보이고 있다. 일원동 상록수 전용면적 84㎡는 2023년 3월 18억원에 거래된 뒤 올해 3월 23억5000만원에 거래됐다. 수서 삼익아파트의 경우 전용 84㎡가 2023년 1월 14억7000만원에 거래됐지만 올해 8월엔 18억2000만원에 손바뀜됐다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "수서 일대는 강남권에 속해 있는 데다 교통의 허브라는 점에서 복합개발이 이뤄지고 아파트촌으로 탈바꿈했을 때 가격이 더 상승할 여지가 있다"면서 "거주 환경이 좋은 일원동의 경우 저층 단지가 고층 아파트로 재건축될 경우 양재동과 연계돼 강남권의 새로운 인기 지역으로 떠오를 가능성이 충분하다"고 말했다.

[김유신 기자 / 황순민 기자]