분위기 달라진 충청권 아파트 … '저평가 급매' 싸게 살 기회 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

전셋값 반등 시작한 충청권
대단지 입주물량 급감하며
내년 상승전환 가능성 커져
교통호재 쏟아지는 대전·세종
하이닉스 공장 들어서는 청주
GTX-C 연장 추진 천안·아산
고점대비 30% 빠진곳 사볼만

이달 들어 주택 시장은 지역별, 주거 유형별, 아파트 연령별 양극화가 여전히 진행되고 있다. 서울 등 수도권과 지방 아파트 간 집값 상승률과 청약 경쟁률, 미분양 수는 천양지차로 초양극화가 주택시장을 관통하고 있다. 이러한 초양극화가 언제까지 진행될 것인가. 지방 아파트 시장은 언제쯤 온기가 돌까. 최근 필자가 몸담은 연구원에 쏟아지는 질문이다.

수요자뿐 아니라 공급자인 건설업계, 자금조달자인 금융업계도 초미의 관심사가 아닐 수 없다. 필자의 답은 초양극화 현상은 선진국 진입을 앞두고 나타난 새로운 주거 트렌드로 5~10년간 이어질 공산이 커 보인다는 것이다. 지방 아파트 부활은 과거 주택 경기 사이클상 내년 이후엔 충청권을 비롯해 대전, 광주, 대구, 부산, 울산 등 지방 대도시 분위기가 개선될 것으로 예상된다. 특히 전세 시장이 변화하고 거래량이 늘어나면 매매 시장도 내림세를 멈추고 하락으로 전환할 가능성이 높아진다는 얘기다.

먼저 초양극화의 원인과 결과는 뚜렷하다. 올 3월 이후 강남권 위주로 무섭게 치솟던 서울 집값이 10월부터 잠잠해진 이유는 9월 시행된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 즉 대출 규제 강화 조치와 단기 급등에 따른 부담감으로 거래 감소와 가격 상승폭 둔화 등 조정장세가 나타났기 때문이다.

그런 가운데 서울 지역 강용성(강남·용산·성수) 핵심 입지에 자리 잡은 데다 한강변 대단지, 신축 아파트와 도심권 주택 공급 확대 등 정책적 수혜가 집중되는 강남, 여의도, 목동지구 재건축 단지가 신고가를 경신하고 있다. 반포 래미안원베일리와 압구정 현대, 여의도 삼부아파트가 대표적이다.

반면 지방 부동산은 여전히 냉기류가 흐르고 있다. 지난 2일 한국부동산원이 발표한 10월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트 매매가격이 32주 연속 상승했으나 오름폭은 2주째 감소하고 있다. 지방(-0.02%→-0.03%)은 아파트값 하락폭이 확대된 가운데 울산(0.02%), 충남(0.01%), 경남(0.01%) 등은 상승했다. 전세 시장은 전국 0.05%로 지난주와 동일한 상승폭을 유지한 가운데 5대 광역시는 보합, 세종(0.02%→0.10%)은 상승세를 보였다.

충남과 세종시의 미묘한 시장 변화는 주목할 만하다. 매매가격 하락세의 멈춤과 전세 시장의 상승 반전은 의미하는 바가 크다. 지방 아파트의 거래량과 전세가격이 동반 상승한다면 지방도 해당 지역 아파트 가격이 오를 확률이 높다. 최근 공사비 상승세가 유지되고 있고 일부 지역 청약 열기가 살아나고 있어 미분양 물량 감소, 입주 물량 감소가 예상되는 지역은 관심을 가질 만하다는 얘기다. 부동산R114 발표에 따르면 내년 1000가구 이상 대단지 아파트 입주 물량이 급감해 올해(15만8014가구)보다 37.5% 감소한다. 경기도(-51.3%)와 대구(-79.3%), 부산(-67.4%), 경북(-61.1%), 충남(-58.0%), 충북(-42.3%) 등에서 대단지 감소폭이 크다.

지난 10월 하나금융연구소가 발표한 2025 주택 가격 전망에서도 지방 아파트 시장의 변화는 참고할 만하다. 정부의 가계부채 관리 강화 등으로 수요자의 차입 여력은 축소되겠지만 금리 인하와 공급 부족 우려로 수도권은 완만하게 상승할 것으로 전망된다. 지방 주택 시장도 기류 변화로 도심권과 새 아파트, 대단지 위주로 시장 분위기가 개선될 여지가 있어 보인다. 과거 경험상으로도 서울·경기·인천 수도권에 이어 그레이트 서울권, 수도권 광역급행철도(GTX) A·B·C·D·E 발표 지역, 지하철 개통 효과가 기대되는 충청권과 고점 대비 집값이 30~40% 빠진 지역의 아파트는 시장 가격보다 저가에 매수할 기회가 될 수 있다.

그렇다면 실수요자가 관심을 가질 만한 지역으로 수도권 다음은 어디일까? 지방 도시 중에서도 수도권과 지리적으로 가깝고 대중교통망 등 지역경제 활성화가 기대되는 충청권이 아닐까. 대전·세종, 청주, 천안·아산 생활권으로 나눠 개발 호재와 미래가치는 다음과 같다.

첫째, 대전·세종시의 미래 가치 요인으로는 충청광역철도 건설(2027년 개통 목표), 대전 지하철 2호선 건설(2028년 개통 예정), 대통령 세종집무실 건립, 국회 세종의사당 건립, 서울~세종고속도로(2026년 준공 예정), 종합운동장 건설(2027년 완공 예정) 등이 있다.

둘째, 청주시의 미래 가치 요인으로는 SK하이닉스의 20조원 규모 반도체공장 투자, 오창 방사광가속기 구축 사업(2028년 운영 개시 예정), 천안~청주공항 복선전철 건설(2029년 완공 목표) 등이 있다.

셋째, 천안·아산의 미래 가치 요인으로는 GTX-C노선 연장 추진, 천안역세권 혁신지구 도시재생사업, 천안~공주고속도로 건설(2026년 개통 예정) 등이 있다.

마지막으로 살기 좋고 사기 좋은 슈퍼 아파트 단지는 어디일까. 집값 상승에 직접적 영향을 미치는 미래 가치 개발 호재가 있고 2021년 고점 대비 하락폭이 큰 대단지 아파트를 별도로 선별해봤다(별표 1·2·3 참고). 내재 가치보다 저평가된 급매 아파트를 한발 앞서 무릎 아래 바닥권에서 매수한다는 관점에서 접근한다면 도움이 될 것이다.

[고종완 한국자산관리연구원장]