[2024 투자포럼] 강병호 팀장 “인구 줄어도 서울·수도권 아파트는 오른다…왜?”

6일 조선비즈 ‘2024 글로벌경제·투자포럼’ 개최
독일·이탈리아·일본, 인구감소기 집값은 올라
국가 성장 중요… “기업 성장성 따라 근처 집값도↑”

“주택 가격은 소득의 함수입니다. 인구가 줄더라도 국가와 기업이 성장한다면 주택 부동산 가격도 오르게 됩니다. 이 함수는 수요가 풍부하고 거버넌스가 우수한 ‘아파트’에서 동작합니다.”

강병호 네이버웹툰 데이터옵스 팀장은 6일 조선비즈 주최로 서울 소공동 웨스틴조선호텔 그랜드볼룸에서 열린 ‘2024 글로벌경제·투자포럼’에서 ‘인구감소 시대의 대한민국 주택 부동산’을 주제로 강연하며 이 같이 밝혔다. 강 팀장은 SK텔레콤 머신러닝 엔지니어, 한국전자통신연구원(ETRI) 부설연구소 연구원, 안랩 위협분석팀 연구원 등을 역임한 데이터 분석 전문가다.

강병호 네이버웹툰 데이터옵스 팀장이 11월 6일 서울 소공동 웨스틴 조선호텔 그랜드볼룸에서 열린 ‘2024 글로벌 경제‧투자포럼’에서 ‘인구 감소 시대의 대한민국 주택 부동산’을 주제로 강연하고 있다. /조선비즈

강 팀장은 한국의 급격한 인구 감소가 경제 성장률을 저해하는 직접적인 요인은 아니라고 진단했다. 주택 부동산 가격을 결정 짓는 더 중요한 요인은 ‘소득의 증감’이라는 게 그의 시각이다.

강 팀장은 “한국은 그간 전체 인구 감소에도 경제 활동 인구가 유지돼 괜찮았지만, 안타깝게도 2028년부터 경제 활동 인구도 줄어들 전망”이라며 “2040년 전체 인구가 5000만명 이하로 내려오고, 중위연령도 55세가 되는 위기 상황”이라고 말했다.

그는 인구 감소와 주택 가격, 경제 성장 간 상관관계를 살펴보려면 우리나라보다 먼저 인구 감소를 겪은 독일과 이탈리아, 일본의 사례를 참고할 필요가 있다고 말했다.

독일의 경우 1974년부터 1987년, 2003년부터 2011년까지 두 차례에 걸쳐 인구가 줄었다. 강 팀장은 “독일은 인구 감소기에도 국내총생산(GDP)이 늘었고, 같은 기간 주택 가격지수 역시 오름세였다”고 분석했다. 이탈리아는 2015년 이후 현재까지 인구가 3.3%가량 줄었지만, 이 기간 GDP는 늘었고 주택 가격지수 역시 인구 감소기 초반 하락세였다가 반등 중이다.

일본은 2008년부터 현재까지 인구가 꾸준히 감소하고 있는데, 독일이나 이탈리아와는 양상이 조금 다르다. 주택 가격은 상승하고 있지만, 최근 일본의 GDP는 지지부진하기 때문이다. 주택 가격이 소득 수준에 영향을 받는다는 가설에 배치되는 현상이다.

강 팀장은 인구 감소기 일본에서 성장한 기업들이 대도시 주변에 분포해있어, 소득이 늘어나는 일부 지역을 중심으로 아파트 가격의 상승이 이뤄졌다고 설명했다. 2007년부터 2017년까지 일본 대도시의 콘도미니엄·맨션 가격이 47%나 올랐다는 게 강 팀장의 설명이다.

일본의 사례로 미뤄볼 때, 국내에서도 서울 및 수도권 아파트 가격은 장기적으로 우상향 곡선을 그릴 것이라고 강 팀장은 전망했다. 그는 한국의 아파트 가격이 인접 기업의 인덱스 상장지수펀드(ETF)와 비슷하다고 비유했다. 그러면서 “한국은 주식시장 거버넌스가 좋지 않아 많은 사람이 기꺼이 자산을 아파트로 보유하기에 국내에서 우세할 수밖에 없다”고 설명했다.

특히 한국은 반도체, 자동차, 석유화학 등 수출 기업들의 경쟁력이 높은 편으로, 이 기업들의 본사는 대부분 수도권에 위치한다. 공장도 대도시 중심이다. 강 팀장은 “인공지능(AI) 관련 부동산은 판교, 분당, 수원 등에 있고, IT 반도체 산업의 기업 성장성에 따라 주택 가격이 엇갈릴 것”이라고 내다봤다.

강 팀장은 “한국은 인구가 줄면서 비자발적으로 양적 성장에서 질적 성장으로 전환할 수밖에 없다”며 “잘 되는, 잘될 것 같은 산업에 선별적으로 자본을 배치하는 경향이 강해질 것이고, 해당 기업 인근 아파트 가격 또한 움직일 것”이라고 전망했다.

끝으로 강 팀장은 “자산 배분 측면에서 원화 자산은 아파트에 투자하는 게 적절하고, 다음 자산은 미국 달러화를 기초로 한 자산에 투자하는 것이 적절할 것”이라고 했다.