디딤돌대출, 수도권 아파트 한도 축소… 5억원 집 사면 4800만원 ‘뚝’

국토부, 디딤돌대출 맞춤형 관리방안 발표
방 공제 면제·후취담보 잔금대출 신규 금지
대출 규모 내년 3조·내후년 5조원 줄 듯
신생아 특례대출, 소득요건 완화

지난달 21일 서울 시내의 한 시중은행 외벽에 게시된 디딤돌대출 안내 게시물의 모습. /뉴스1

정부가 수도권 지역 아파트에 한해 정책성 대출 상품인 ‘디딤돌대출’의 대출 한도를 축소한다. 방 공제 예외가 적용되는 대출과 잔금대출(후취담보를 조건으로 한 미등기 아파트에 대한 담보대출)을 신규로 공급하지 않는 방식을 통해서다. 이는 정책성 주택담보대출(주담대)이 부동산 시장과 가계부채를 자극한다는 지적에 따른 대책이다. 이번 조치로 디딤돌대출 이용자는 대출한도가 최대 5000만원 가까이 줄어들 수 있다.

국토교통부는 주택시장 및 가계부채를 안정적으로 관리하고 주택도시기금의 지속 가능성 제고를 위해 디딤돌대출에 대한 맞춤형 관리방안을 시행한다고 6일 밝혔다.

디딤돌대출은 무주택 서민을 위해 저리로 제공하는 정책성 주담대다. 이 상품은 연소득 6000만원(신혼부부 8500만원) 이하 무주택자가 5억원(신혼부부 6억원) 이하의 주택을 매수할 때 최대 4억원까지 연 2~3%대 금리로 자금을 빌려준다. 현재 한도 내에서 담보인정비율(LTV)의 최대 70%(생애 최초 구입자는 80%)까지 대출이 가능하다.

이번 관리방안이 시행되면 방 공제가 면제되는 대출이 제한된다. 방 공제는 주담대 실행 시 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선 변제 금액을 떼어놓고 대출을 해주는 것이다. 방 공제가 면제되는 대출이 불가능해지면 대출 한도가 그만큼 대출 한도가 줄어든다.

예를 들어 경기도 소재 5억원의 아파트를 구입할 경우 별도 보증에 가입해 방 공제를 적용받지 않을 때 대출 한도는 3억5000만원이다. 그러나 방 공제 면제가 어려워지면 대출 한도는 3억200만원으로 4800만원가량 줄어든다.

수도권 내 후취담보 조건의 미등기 아파트 담보대출도 신규 취급이 불가능해진다. 후취담보 조건의 미등기 아파트 담보대출은 새롭게 분양하는 아파트와 같이 등기가 없는 건물에 대해 나중에 등기를 하는 조건으로 돈을 빌려주는 잔금대출 성격의 상품이다. 현재 후취담보 잔금대출은 월 평균 5000억원 이상 나가고 있으며, 디딤돌대출에서 차지하는 비중이 20% 내외다.

그래픽=정서희

국토부는 이번 방안을 수도권에 한해 적용한다. 지방 소재 주택과 수도권이라도 빌라 등과 같은 비(非)아파트는 이번 관리방안 적용 대상에서 제외된다. 인구감소 및 저출생 대응을 위한 신생아 특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 전용 대출 등도 이번 관리방안의 예외가 된다. 생애최초 주택구입자의 경우 LTV가 80%로 계속 유지되는 대신, 이번 관리방안에 따라 방 공제 의무가 적용되고 후취담보 대출도 제한된다.

국토부는 취약계층 보호 측면에서 대출 축소로 인한 상대적 부담이 큰 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 경우 관리방안 적용을 배제한다.

이 관리 방안은 다음 달 2일 신규 대출부터 적용된다. 국토부는 조치 시행 전 구축주택 기계약자와 청약 당첨자의 신뢰 보호 차원에서 유예기간을 부여하기로 했다. 기존의 주택 매매 시 다음 달 1일까지 매매계약을 체결하고, 대출 신청을 완료하면 방공제 적용이 없이 대출이 가능하다. 신축 분양단지의 경우 입주자 모집 공고가 12월 1일까지 이뤄진 사업장으로, 입주기간 시작일이 2025년 상반기까지인 경우 기금 잔금대출이 가능하다. 단, 이 경우에도 방 공제는 적용된다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “시행 시기를 충분한 유예기간과 경과 규정을 둠으로써 수요자들의 신뢰를 최대한 보호할 예정”이라고 했다.

국토부는 이번 조치에 따른 디딤돌 대출 축소 폭을 내년 3조원, 2026년부터 5조원으로 예측했다. 김 실장은 “한정된 재원 안에서 디딤돌대출을 안정적으로 관리하기 위해 관리방안을 마련했다”며 “앞으로도 실수요자와 시장 상황을 반영해 예측 가능한 맞춤형 관리를 추진할 예정”이라고 했다.

이날 국토부는 신생아 특례대출의 소득 요건을 다음 달 2일부터 완화하는 방안도 발표했다. 이에 따라 신생아 특례대출의 소득 기준은 가구 연 소득 1억3000만원에서 2억원으로 상향된다. 이 경우 결혼 패널티 해소 목적을 고려해 부부 모두 소득이 있는 ‘맞벌이 가구’에 한정해 소득요건을 완화할 예정이다. 금리 등 구체적인 대출 조건은 미정이다.

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