“한강변 단지도 안 팔려”… 고분양가에 미분양 쌓이는 강동구

강동구 미분양 주택 309가구… 전년比 45.8% 증가
미분양 단지, 규모 작고 시세 대비 고분양가
전문가들 “유인책 없으면 한동안 해소 어려워”

서울 강동구 미분양 주택이 서울 자치구 중 가장 많은 것으로 조사됐다. 최근 신축 단지 공급이 쏟아진 데다 분양 시작부터 고분양가 논란이 제기된 단지들에 미분양이 쌓이면서 준공 후 미분양도 쌓이고 있다.

남산에서 바라본 아파트 단지. /연합뉴스

6일 국토교통부에 따르면 2024년 9월말 기준 서울 미분양 주택은 969가구였다. 서울 자치구 중에서 강동구가 309가구로 가장 많았다. 전년 동기(212가구) 대비 45.8% 증가한 수치다. 최근 분양한 ‘그란츠리버파크’도 미분양이 발생해 실제 미분양 주택은 309건보다 많을 가능성이 있다.

강동구는 준강남으로 불릴 정도로 입지가 좋고 수요자들의 선호도가 높은 지역이지만 최근 신축단지들 분양가가 지나치게 높게 책정됐다는 지적이 나온다. 대표적으로 지난 8월 분양을 진행한 그란츠리버파크는 한강변 단지에 고급 브랜드를 적용했는데도 분양가가 높아 미분양이 발생했다. 평당 분양가는 평균 5299만원으로 전용면적 84㎡ 기준 최고 19억4900만원에 달한다. 인근 ‘래미안강동팰리스’(2017년 7월 입주) 전용 84㎡가 지난달 13억9000만원에 거래된 것과 비교하면 5억원 이상 비싸다.

지난해 10월 분양한 천호동 마에스트로는 전용 55㎡의 분양가가 최고 12억9800만원으로 책정됐다. 비슷한 시기 인근에서 분양한 e편한세상 강동프레스티지원 전용 59㎡가 최고 9억8380만원에 분양한 것과 비교하면 다소 비싼 가격이다.

서울부동산정보광장 업체별 미분양 현황에 따르면 지난 9월30일 기준 강동구는 천호역 마에스트로(58가구), 에스아이팰리스강동센텀 1·2차(62·75가구), 길동경지아리움(32가구) 강동중앙하이츠(32가구), 미사아름채아파트(25가구), 다성이즈빌(15가구), 천호아스하임오피스텔(10가구) 등이 미분양 상태다.

전문가들은 입지보다 가격이 중요한 시장 상황에서 시세보다 높은 가격이 형성돼 미분양이 발생했다고 설명했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “최근 서울 분양시장은 입지보다 가격이 중요하다. 현재 강동구에 미분양이 발생한 단지들은 인근 시세보다 최대 20% 가까이 비싼 가격에 분양한 것이 원인”이라며 “할인 분양 등 계약을 끌어낼 만한 유인책이 없으면 강동구 미분양은 한동안 해소되기 어려울 것으로 보인다”고 했다.

1만2032가구의 역대급 규모 분양이 이뤄진 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)의 영향도 원인으로 꼽힌다. 박 대표는 “올림픽파크포레온 분양의 영향으로 강동구에서 기대감을 갖고 많은 분양이 이뤄졌는데 체급과 상징성에서 차이가 있어 비슷한 가격을 형성하기에는 무리가 있다”고 지적했다.

강동구 길동 A공인중개사무소 관계자는 “사람들의 관심이 둔촌동에 집중돼 있고 길동, 천호동 등 미분양 단지에는 문의가 잘 들어오지 않는다”며 “단지 규모도 작아 분양가를 낮추지 않으면 수요자를 끌어들이기 어려워 보인다”고 했다.

미분양 가구 대부분이 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양이라는 점도 우려된다. 강동구의 준공 후 미분양은 251가구로 서울 전체(537가구)의 절반 가까이 차지하고 있다. 겨울 비수기가 다가오는 데다 한번 준공 후 미분양이 발생하면 미분양 해소가 어렵다는 지적이 나온다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “미분양이 발생한 단지는 수요자들 사이에서 인식이 나빠져 수요자들을 끌어들이기 힘들어진다”며 “또한 최근 분양시장에서 대단지 선호 현상이 뚜렷한데 소규모 단지 분양이 많아서 한동안 미분양이 유지될 것으로 보인다”고 했다.

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