대구 아파트시장 침체 속 기지개, 내년 시장 청신호 보내나

극심한 침체 속 선보인 7개 단지 중 2개 단지 조기 분양 성공
입주 물량 1만 세대 이하 줄어드는 2025년 시장 기대해 볼만

올해 들어 10월까지 대구 아파트 시장의 극심한 경기 침체 속에서 분양한 7개 단지 중 2개 단지가 조기 분양에 성공해 내년 시장 전망을 밝게 하고 있다. 사진은 초기계약률 70%를 넘긴 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’ 조감도./더팩트 DB

[더팩트ㅣ대구=김승근 기자] 대구 아파트 시장이 오랜 바닥세를 벗어나 기지개를 켜면서 내년 시장에 청신호를 보내고 있는 것으로 풀이된다.

5일 애드메이저 부동산연구소에 따르면 지난 10월 30일 정당계약 기간이 끝난 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’가 계약률 70%를 넘기며, 지난 3월 예비당첨자에게 완판을 기록했던 ‘범어 아이파크’에 이어 성공 분양을 기록했다.

이로써 올해 대구 아파트 시장의 극심한 경기 침체 속에서 분양한 7개 단지 중 2개 단지가 조기 분양에 성공해 시장이 어려워도 ‘될 단지는 분양이 된다’는 사례를 만들며 앞으로 대구 주택시장에 긍정적 시그널이 될지 관심이 모아지고 있다.

숫자로 나타난 10월까지 대구 아파트 시장을 살펴본다.

◇재건축·재개발 아파트가 전체 물량의 58%

올해 대구 아파트 분양시장을 세부적으로 들여다보면 10월까지 대구에서 분양한 7개 단지는 총 4033세대(조합원 세대수 1063세대 포함, 오피스텔 104실 제외)이며 이 중 6개 단지 2935세대가 후분양 물량이었고 선분양 단지는 학정동의 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’가 1098세대로 유일했다.

그러나 무엇보다 올해 대구 분양시장의 가장 큰 특징은 재건축·재개발 아파트가 3개 단지 2358세대로 전체 물량의 58%였고 후분양 물량이 6개 단지 2935세대로 72%에 달해 재건축과 후분양이 대구 아파트 공급의 새로운 트렌드로 자리잡았다는 것이다. 아울러 초기분양에 성공한 2개 단지도 재건축 물량으로 입지가 좋은 도심의 분양은 수요자가 있다는 것을 방증한 것으로 보인다.

◇준공 후 분양 첫 사례도…모두 반길 상황은 아니야

반고개역 푸르지오(240세대)는 대구에서 아파트를 준공한 후에 분양한 첫 번째 사례가 됐다. 이런 준공 후 분양으로는 상인 푸르지오 센터파크(990세대)와 화성개발이 시공한 두산동의 더파크 수성못(123세대)이 연말 분양할 것으로 알려져 있다.

그동안 시장에서 선분양 방식이 모델하우스와 다른 부실시공 등으로 수요자 피해를 키운다며 완공된 집을 직접 보고 계약할 수 있고, 계약 후 바로 입주할 수 있는 준공 후 분양이 바람직하다는 요구가 있었는데 극심한 침체 시장이 이런 준공 후 분양이라는 새로운 풍속도를 만들었다고 할 수 있다.

공급자 입장에서 보면 그만큼 분양시기를 잡기가 힘들었다는 것을 말하는 것이고 수요자 입장에서도 높은 분양가와 동시에 총 분양가를 준비해야하는 어려움 등 모두가 반길 수 있는 상황은 아니라는 것이 시장의 평가다.

◇연말까지 12개 단지 분양 결정 못해…이월될 듯

현재 대구에서 시공 중인 후분양 20개 단지 8596세대 중에 올해에 분양 된 것은 6개 단지 2935세대이며 2개 단지 1098세대가 연내에 분양할 예정이다. 아직도 12개 단지 4663세대가 분양 일정을 결정 못하고 있다. 이들 12개 단지가 2025년에는 분양에 나설 것으로 보여 2내년에는 분양 물량이 올해보다는 늘어날 것으로 예상된다.

이런 가운데 지난해 한 세대도 분양을 하지 않았던 시장을 감안하면 올해 분양 물량이나 분양 성적은 대체로 선방했다는 평가이며 2023년 12월 기준 1만 245세대를 넘기던 미분양 물량도 올해 9월 기준 8864세대로 떨어지면서 2025년 시장에 대한 기대를 키우고 있는 상황이다.

◇올해 달서구, 달성군, 동구에 아파트 공급 전무

올해 분양단지를 보면 대단지를 분양한 남구가 1668세대로 가장 많고 북구가 1098세대로 뒤를 이었다. 범어동과 황금동에 분양한 수성구가 3개 단지 755세대로 분양이 많았던 것으로 나타났다. 대구에서 가장 큰 구인 달서구와 달성군, 동구에는 아파트 공급이 없었다.

평형대별로는 공급물량 중 전용 84㎡가 2444세대(61%)로 가장 많았고 전용 59㎡ 이하가 882세대(22%), 85㎡ 이상이 370세대(9%)였고 70~83㎡가 337세대(8%)로 나타났다.

여전히 국민평형 전용 84㎡가 분양시장의 중심이지만 2022년 72%였던 것을 감안하면 다소 줄어들었고 전용 59㎡ 이하가 22%로 2022년의 11%에 비하면 비중이 늘어난 것이 특징이다.

◇전용 84㎡, 3.3㎡당 3000만 원 넘는 고분양가 시장 열려

최근 분양가가 급격히 높아지면서 총 분양가 부담이 상대적으로 적고 신축인 59㎡를 찾는 실수요자들이 늘어나는 것이 전국적이 추세인데 이런 트렌드가 대구에도 반영된 것으로 풀이된다.

3.3㎡당 평균 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 2014만 원으로 이는 2022년도 1939만 원보다 3.85% 인상된 것이다. 분양가가 급격히 인상됐던 2017년에서 2022년 5년간 평균 인상률 9.95%보다는 낮았다.

후분양 물량이 많아서 분양가 상승 요인이 많았던 것에 비하면 극심하게 침체된 시장이 분양가 상승을 다소 억제한 것으로 풀이된다. 범어 아이파크의 전용 84㎡의 총 분양가가 10억 원을 넘기며 3.3㎡당 3000만 원을 넘는 고분양가 시장을 열었다.

◇입주 물량 해소되면서 전체 청약 경쟁률 높아져

청약 결과를 2022년과 비교해보면 2024년 10월까지 총청약자 수가 1만 487명으로 2022년의 4942명의 2배가 넘었고 전체 평균 경쟁률도 4.35대 1로 2022년의 0.48대 1보다 8배 이상 높아져 시장이 많이 호전된 것으로 나타났다. 물론 2024년의 분양 물량 중에 수성구 및 수요자가 기다렸던 명덕역 등 입지가 좋았다는 점도 있었지만 전체적으로 시장이 다소 나아지고 있는 것으로 보인다.

2022년 후반기부터 극심한 침체기에 빠졌던 시장이 공급 물량의 급격한 감소(2023년 0세대, 2024년 4033세대)와 공급과잉이었던 입주물량(2023년 3만 1825세대, 2024년 2만 4162세대)이 다소 해소되면서 시장에 긍정적 영향을 미친 것으로 풀이된다.

조두석 애드메이저 대표는 "아직도 미분양 물량이 많고 분양전인 후분양 물량이 많아서 시장이 회복되는데 시간이 걸릴 것으로 보인다"며 "하지만 입주 물량이 1만 세대 이하로 줄어드는 2025년 주택분양 시장이 올해보다는 다소 나아질 것이라는 기대가 높은 것이 현재 시장 분위기"라고 말했다.

tktf@tf.co.kr

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