임차인 잘못 없는데 보증 취소?…공정위, HUG에 약관 시정권고
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공정거래위원회는 주택도시보증공사(HUG)의 '개인임대사업자 임대보증금 보증 약관'을 심사해 보증 취소 관련 조항을 시정하도록 권고했다고 오늘(5일) 밝혔습니다.
시정권고 대상 조항은 민간임대주택의 임대인(주채무자)이 사기 또는 허위로 임대차 계약을 체결하거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우 임차인(보증채권자)의 귀책사유가 없음에도 불구하고 HUG가 보증을 취소할 수 있도록 하는 조항입니다.
HUG는 개인임대사업자 임대보증금보증약관 제14조에 '주채무자, 보증채권자 또는 대리인이 사기 또는 허위로 임대차계약을 체결하였거나 이를 근거로 보증을 신청한 경우에는 보증을 취소할 수 있으며, 보증채무 이행을 신청한 경우에는 보증채무 이행을 거절한다'고 명시했습니다.
공정위에 따르면 HUG의 보증채무는 보증서 발급 시에 유효하게 성립합니다. 그리고 민간임대주택법령의 규정에 따라 임대인으로부터 보증서 사본을 전달받는 임차인은 임대인의 채무불이행 시 HUG로부터 보증금을 지급받을 수 있을 것이라는 합리적인 기대를 갖게 됩니다.
그러나 문제된 조항에 따르면 이러한 기대가 임차인의 잘못 없이도 임대인의 귀책사유만으로 깨지게 되므로, 해당 조항은 고객에게 불리한 조항에 해당한다고 공정위는 전했습니다.
또 공정위는 해당 조항이 보험계약자의 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있더라도 피보험자에게 책임 있는 사유가 없다면 보험자가 보험금액을 지급하도록 한 '상법' 규정(제726조의6제2항)의 취지에도 반하므로, 이는 위험을 고객에게 떠넘기고 사업자에게 법률상 부여되지 않은 해지권을 부여하는 조항으로도 볼 수 있다고 설명했습니다.
공정위에 따르면 해당 약관조항은 국민의 주거 안정이라는 민간임대주택 제도의 목적에도 맞지 않고, 보증계약에 따른 임차인의 기본적 권리(보증금을 반환받을 권리)도 제한합니다. 따라서 이는 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항(약관법 제6조제2항제3호)에도 해당합니다.
공정위는 HUG가 시정권고에 따라 불공정약관을 시정하면, 향후 임대인의 잘못으로 전세사기 피해를 입은 선의의 임차인이 보증을 통해서도 임대보증금을 돌려받지 못하는 상황을 막을 수 있을 것으로 기대된다고 전했습니다.
공정위는 시정권고 이후 HUG와 해당 약관조항에 대한 시정 협의를 진행하고, 이행 여부를 점검할 계획입니다.
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