[변호사가 알려주는 법] 공동분양대상자의 분양계약 체결에 관하여

수인의 공유자가 한 명의 조합원으로서 하나의 분양신청권만을 가지는 경우가 있다. 이때, 공동분양대상자인 공유자들 간에 아무런 다툼 없이 분양신청 하고, 분양계약을 체결하면 문제가 없겠지만 가끔 분양계약 체결 단계에서 돌연 자신은 현금청산을 받겠다거나 다른 공유자들과 함께는 분양계약을 체결하지 않겠다는 등으로 분양계약의 체결에 문제가 발생하기도 한다.

김민수 변호사/사진제공=법무법인 센트로

먼저, 일반적으로 조합은 정관에 분양계약체결 기간에 분양계약을 체결하지 않으면 현금으로 청산한다는 규정을 두는데, 이러한 규정은 유효할까?

대법원은 분양계약의 체결은 조합이 조합원에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로 위와 같은 정관규정이 유효하다고 판시했다.

만약, 조합 정관에 위와 같은 취지의 규정이 있고, 적법하게 분양신청을 한 조합원이 분양계약체결 기간에 분양계약을 체결하지 않았다면 분양권을 박탈당하고 현금청산대상이 될 수 있다.

그렇다면, 수인의 공유자가 한 명의 조합원으로서 하나의 분양권만을 가지는데, 공유자 중 일부는 현금청산을 원하여 분양계약을 체결하지 않으려 하고, 나머지는 분양계약을 체결하려는 경우, 분양계약의 체결을 원하는 공유자들만 분양계약을 체결할 수 있을까?

위와 같은 경우, 분양계약의 체결을 희망하는 공유자만 분양계약을 체결하는 것이 가능하다고 보게 된다면, 하나의 부동산에 관하여 조합원의 지위 및 현금청산대상자의 지위가 공존하게 되는데, 특별한 사정이 없다면 이러한 결과는 동일한 자산에 대하여 이중의 이익을 향유하도록 허용하는 것이어서 다른 조합원들과의 형평에 반하므로 타당하지 않다. 따라서, 위와 같은 경우에 일부 공유자만 분양계약을 체결하는 것은 불가능할 것으로 보이고, 결국 공유자 전원이 분양계약 미체결을 이유로 사업시행자로부터 분양권을 박탈당할 것으로 사료된다.

한편, 공동분양대상자인 공유자들 모두 분양계약을 체결하기를 희망하나, 함께 체결하는 것은 어려운 경우가 있을 수 있다. 최근 서울행정법원은 이와 관련하여 아래와 같이 판시하였는데, 이 판결에 비추어 보면 분양계약은 공동분양대상자인 공유자들 각자에 의하여 체결될 수 있다고 봄이 타당하다고 사료된다.

1. 분양에 관한 법률관계는 도시정비법령, 관리처분계획 및 이전고시 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니고, 관리처분계획이 인가된 이후 토지등소유자와 사업시행자 사이에 체결된 분양계약은 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미로, 사업시행자가 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 정비사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것인바, 분양계약 미체결로 인해 현금청산대상자가 되는지는 보다 엄격하게 해석해야 한다.

2. 토지등소유자에게 인정되는 분양계약체결권한은 각자 소유한 부동산을 현물출자함에 따라 인정되는 권리이고, 총회 의결권이나 임원 선임권 등 절차적 권리를 행사하는 경우보다 통일적인 권리 행사의 필요성은 높지 않으므로, 원칙적으로 각자 행사할 수 있고, 이를 제한하기 위해서는 별도의 규정이 있어야 한다. 그런데, 도시정비법령 등은 공동분양대상자에 대하여 공동으로서만 계약을 체결할 수 있다는 등 분양계약체결 방식을 제한하는 규정은 별도로 두고 있지 않다.

수인의 공유자가 하나의 분양권을 가지는 경우에 분양계약의 체결과 관련하여 문제되는 상황들에 대해서 살펴보았다. 뜻밖의 상황에 직면하여 분양권을 박탈당하는 일이 없기를 바란다. /글 법무법인 센트로 김민수 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr