신도시 상가는 상갓집…“1년치 월세 공짜에도 문의조차 없어”

인천 영종·남양주다산 등
과거 분양·임대 걱정 없던
신도시 단지내 상가도 텅텅
경매 낙찰율도 20%도 안돼
상가 공급은 넘쳐나는 데도
LH 상업용지 면적 과다 배정
서울선 20% 상가로 지어야해

상가 공실률이 역대 최대를 기록한 가운데 3일 남양주의 한 상가에 공실이 넘쳐나고 있다. [이승환 기자]

남양주 다산신도시 현대프리미엄캠퍼스. 지식산업센터로 공급돼 업무시설도 꽤 있는 건물이지만 1층 상가는 세 집 건너 한 집 정도만 주인을 겨우 찾았다. 이곳 공인중개업소는 “상가를 1년 공짜로 쓰게 해준다고 해도 안 들어온다”며 “임차는 물론이고 매매도 씨가 말랐다”고 했다.

한때 분양·임대 걱정이 없었던 아파트 단지 내 상가도 마찬가지다. 다른 공인중개업소는 “아파트는 분양이 다 됐는데, 상가는 팔리지 않아 시행사가 월세 세입자를 직접 찾는 상황”이라고 전했다.

인근 하남 미사 신도시 상가들도 사정은 마찬가지다. 미사역 파라곤스퀘어 상가는 5호선 미사역 바로 앞인데도 빈 점포가 가득했다. 1층에 모두 153개의 상가가 있는데 입점한 곳은 77개에 불과했다. 이 건물 공인중개업소들은 “공실률이 40%”라고 밝혔다.

상가 경기는 코로나19 시기보다 더 심각하다. 지역과 규모도 가리지 않는다. 기준금리를 내리면서 오피스텔 등 수익형 부동산 수혜가 예상되지만 상가 시장만큼은 온기가 좀처럼 퍼지지 않고 있다.

특히 집합상가 형태 공급이 많았던 수도권 신도시는 ‘쑥대밭’이 됐다.

한국부동산원에 따르면 올 2분기 수도권 주요 신도시의 집합 상가 공실률은 10%대를 넘나든다. 지역별로 남양주 다산이 14.5%로 가장 높았고, 김포 한강(8.9%) 하남 미사 (6.1%) 위례(5.7%) 순으로 높은 공실률을 기록했다. 인천의 경우에는 영종신도시 상가 공실률이 24.2%에 달했다.

부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 올해 1~10월 경매에 나온 수도권 상가는 7196건이었다. 이중 낙찰에 성공한 사례는 1393건(19.3%)에 불과했다. 전국 상가경매 낙찰가율(경매가격 대비 낙찰가율)은 올 4월부터 6개월 연속 50%대에 머물고 있다.

하남 미사신도시 지식산업센터인 미사강변에스케이브이1센터 (51㎡·약 15평) 상가는 경매에서 5번 유찰된 가까스로 주인을 찾았다. 가격은 7억4400만원에서 1억3300만원까지 떨어졌다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “이커머스 활성화로 예전보다 오프라인 상가를 찾는 수요가 줄어 자영업 폐업이 늘고 있는데, 금리는 높고 부동산 경기는 침체돼 투자상품으로 인기가 없어 경매에서도 외면받는 것”이라고 설명했다.

인구에 비해 과도한 상가 공급이 상황을 이처럼 악화시켰다. 정부·지자체와 LH가 신도시를 조성할 때 토지 용도별로 면적 비율을 정하는데, 수요 예측에 실패하면서 상업 용지 비율이 너무 높게 책정됐다.

현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따르면 도시 상업지역 주상복합건물의 비주거 시설(상가) 비율은 10% 이상이어야 한다. 각 시·도가 조례를 통해 이 비율을 15~30% 등으로 10%보다 더 높게 잡을 수 있다. 서울시의 경우 비주거 시설 비율은 20% 이상으로 잡혀 있다. 이때 비주거 시설에 오피스텔이나 노인복지시설 등 준주거 시설은 포함되지 않는다.

문제는 앞으로 상황이 더 나빠진다는 것이다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 3기 신도시 5곳(남양주왕숙·하남교산·인천계양·고양창릉·부천대장)에 계획된 상업용지는 53만6973㎡(약 16만평)에 달한다. 여기에 1기 신도시 재건축과 철도 지하화 등이 진행되면 상가 면적은 훨씬 더 늘어날 가능성이 있다. 서울시가 발표한 ‘지상 철도 전 구간 지하화’ 계획의 핵심이 역사·역세권 용지(171.5만㎡)의 복합개발이기 때문에 상가 공급은 필수로 들어갈 수밖에 없다.

3일 서울 강서구 마곡동 마곡역 일대 이면도로에 위치한 상업용 건물에 공실로 방치된 상가가 늘어서 있다. 한 시민이 임대 안내 스티커가 부착된 상가 옆을 지나쳐 가고 있다. [한주형 기자]

서울시만 하더라도 비주거시설 비율을 낮추기 위한 논의를 수년째 거듭하지만 지구단위계획과 정비사업 과정 중에 아직 실행에 옮기지 못하고 있다. 재개발·재건축 등 정비구역과 재정비 촉진지구, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 등 특별한 경우에는 서울시 관련 위원회 심의를 거쳐 비주거 시설 비율은 10%로 낮출 수 있도록 할 뿐이다.

지난 2022년부터 서울시의회는 조례 개정을 통해 상가 의무 비율을 절반이자 법적 하한선인 10%로 낮추는 작업을 검토했지만 아직까지 실현되지 않았다. 조례에 따라 이 20% 비율은 내년 3월까지여서 그때 새로 결론을 내야 한다.

도심 주택 공급과 외곽 주상복합 용지 거래 활성화를 위해서는 의무 상가 비율 인하가 꼭 필요한 ‘핀포인트 정책’으로 꼽히고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “상업지에 주거 비율을 높이는 것은 세계적인 도시 추세”라며 “도심 재개발 사업 활성화를 위해 완화할 규제는 풀어야 한다”고 말했다.