이리 따져도 저리 따져도 ‘사업성 0’…서울 이촌한가람아파트도 리모델링 선택

“서울시는 ‘재건축할 수 있는 기회를 줬다’고 하는데, 사업성이 안 나와 못하는 걸 어떻게 하라는 걸까요.”

서울 용산구 이촌한가람 아파트에서 리모델링을 추진하는 차주환 조합장은 3일 기자와 통화하면서 이렇게 반문했다.

지난 8월 서울시는 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’을 발표했다. 현황 용적률(재건축 전 아파트 용적률)이 높은 기존 과밀단지나 사업성이 낮아 재건축 추진이 어려운 주택단지의 사업성을 개선해주는 게 주요 골자다.

그러자 ‘재건축의 신’이라 불리는 한형기 전 아크로리버파크(서울 서초구 반포동) 조합장이 동부이촌동 리모델링 단지에 나타났다. 그는 지난달 26일 이촌1동 재건축추진협의회 초청으로 나온 강연 자리에서 “서울시 기본계획대로 용적률을 완화하고 3종 주거지를 준주거지로 종상향하면 재건축을 해도 사업성이 떨어지지 않는다”고 설명했다. 이촌1동 재건축추진협의회는 리모델링을 반대하는 조합원들이 만든 모임이다.

사업성만 확실히 있다면 리모델링보다 재건축이 나을 수 있다. 그러나 이촌동 한가람아파트 리모델링주택조합은 정기총회를 통해 리모델링을 계속 추진하기로 결정했다. 서울시의 발표대로 적용해봐도 사업성이 안 나온다는 결론을 내렸기 때문이다.

이촌한가람 아파트의 현황 용적률은 358%다. 용도지역을 3종 주거지에서 준주거지로 상향해 허용용적률(지구단위계획을 통해 정해지는 용적률)을 358%로 인정받을 경우 법적 상한 용적률은 약 1.25배인 447%가 된다. 여기에 종상향에 따른 기부채납 순부담 비율인 17.3%가 재건축 대지면적에서 빠진다.

이촌한가람의 구역 면적은 6만1305㎡이지만 정비기반시설 면적과 한강 변 공공시설 제공 기부채납·종상향에 따른 공공기여를 제외하면 재건축 대지면적은 4만7101㎡까지 줄어든다. 법적상한 용적률(447%)을 적용하면 건축할 수 있는 연면적(지하층을 포함하는 바닥면적의 합계)은 21만919㎡다. 법정상한 용적률 확보를 위한 임대주택과 종상향에 따른 판매시설(10%) 의무비율을 제외하면 분양면적은 17만8565㎡로 더 줄어든다. 조합원 소유 전체 연면적인 21만9072㎡보다 작은 규모다.

이대로라면 재건축 이후 조합원 2036가구가 그대로 돌아와 살기 위해서는 일반분양 매물 없이 전용면적 59㎡는 47㎡로, 84㎡는 67㎡로, 114㎡는 91㎡로 집을 줄여야 한다는 계산이 나온다. 재건축은 분양 매물이 많을수록 사업성이 높아지는데, 사업성은커녕 집 규모를 줄이거나 현금청산을 하고 나가야 한다는 계산이 나오는 셈이다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com