서울 오피스텔 값 2년 만에 반등…"유망지 선점하라"

Cover Story
수익형 부동산 관심
서울 오피스텔 수익률
4.87%로 5년째 상승세
3% 초반 금리 감안 땐
매력적 투자처로 부상
최근 2년 착공물량 줄어
같은 지역 아파트와
시세 최대 3배차 벌어져
"지금이 선점할 적기"
꼬마빌딩은 공실률 관건
유망상권 위주로 봐야

은행 예금 금리가 내리자 상업용 부동산으로 투자자의 시선이 쏠리고 있다. 연 2~3%대 정기예금에 목돈을 넣어두는 것보다 연 4%대 수익률에 시세차익도 기대할 수 있는 수익형 부동산이 나을 수 있다는 판단에서다. 오피스텔 상가 등 임차 수익을 노리는 수익형 부동산은 대출 금리에 직결되는 주택과 달리 하나의 투자상품으로 간주된다는 점에서 예금 금리와 연동되는 경향이 크다. 최근 대출 규제에도 서울 지역 오피스텔 매매가가 상승세로 전환한 배경으로 꼽힌다. 전문가들은 꼬마빌딩, 상가 등은 금리뿐 아니라 실물 경기와도 연관이 큰 만큼 공실률이 낮은 서울 주요 지역에서 선점의 기회를 찾아야 한다고 조언한다. 서울 주요 지역 오피스텔은 최근 2년간 착공 물량 감소로 공급 부족 이슈가 부각돼 반등세를 보일 것이라는 분석이 나온다.

 서울 동남권 오피스텔 매매가 뛰어

3일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 오피스텔 매매가는 8월 대비 0.02% 올랐다. 8월 0.03% 올라 2022년 이후 2년여 만에 반등하며 상승세를 타고 있다. 특히 전용면적 60~85㎡ 위주로 상승세가 두드러진다. 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)에서 이 면적 매매가 상승률은 지난달 0.54%로, 7월부터 가파르게 오르고 있다. 도심권에서도 전용 40㎡ 이하 소형은 여전히 약세지만 중대형은 3개월 연속 상승세다. 송파구 잠실동 K공인 관계자는 “빌라 전세사기 이슈로 안전한 물건을 찾지 못한 3인 가구 세입자 수요가 오피스텔로 넘어오고 있다”며 “아파트 월세는 찾기 어려워 상대적으로 깔끔한 오피스텔의 수익률이 오르고 있다”고 설명했다.

서울 오피스텔 수익률은 9월 기준 연 4.87%로 5년 연속 오름세다. 금리 인상기였던 2021년부터 지난해까지만 해도 오피스텔 수익률과 예금 금리는 별 차이가 없었다. 지난달 기준금리 인하로 예금 금리도 연 3%대 초반으로 따라 내려갔다. 오피스텔 수익률과 1%포인트 이상 벌어진 셈이다.

오피스텔 청약 수요도 서울 주요 지역 위주로 회복되는 흐름이다. 지난달 16~17일 분양한 송파구 방이동 ‘잠실역 웰리지더테라스’는 네 가구 모집에 91명이 몰렸다. 서울 지하철 8호선 몽촌토성역과 9호선 한성백제역이 가까운 역세권 단지다.

전문가들은 새 아파트 선호와 공급 부족으로 오피스텔 가격 상승세를 예상한다. 지난해 서울 오피스텔 착공물량은 3805가구로, 2021년의 4분의 1 수준이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “땅값이 너무 올라 상업지역에 오피스텔을 지을 곳이 없고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으키기도 쉽지 않다”며 “주택 수 포함 등의 영향으로 공급 물량이 급감해 희소가치가 부각되는 타이밍이 곧 올 것”이라고 말했다. 이주현 월천재테크 대표도 “같은 역을 이용하는데도 아파트와 오피스텔의 시세 차이가 크게는 세 배까지 벌어지고 있다”며 “새 아파트를 선호하는 젊은 층이 너무 비싼 아파트 대신 오피스텔로 시선을 돌릴 수 있을 것”이라고 내다봤다.

소형 오피스텔은 아파트 소형 면적대에 비해 선호도가 높지 않아 주변에 아파트 공급 물량을 확인하는 게 중요하다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “새 아파트에서 전용 30㎡대 소형 타입 품질이 좋다”며 “오피스텔에 비해 관리비가 저렴하고 전용면적도 넓어 상대적으로 소형 오피스텔의 투자 매력이 낮다”고 말했다.

 꼬마빌딩은 튼튼한 상권 노려야

전문가들은 300억원 미만의 꼬마빌딩과 상가의 경우 경기 침체에도 ‘흔들리지 않는’ 상권에 투자해야 한다고 입을 모은다. 금리 하락기에 높은 수익률이 부각될 수 있지만 공실 이슈도 있기 때문이다. 전문가들이 금리뿐 아니라 거시경제도 눈여겨봐야 한다고 조언하는 이유다.

비도심과 지방은 상대적으로 경기 흐름에 민감하다. 최근 꼬마빌딩과 상가는 경기 변동에 따라 양극화 흐름을 보인다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 3층 이상이거나 연면적 330㎡를 초과하는 중대형 상가는 전국 공실률이 2021년 2분기 13.15%에서 지난 2분기 13.79%로 소폭 올랐다가 3분기 12.7%로 하락했다. 서울은 같은 기간 9.49%에서 8.7%로 꾸준히 내렸다. 연예인이 주로 투자해 수백억원의 차익을 얻는 강남구 압구정동 일대는 9.26%에서 2.66%로 공실이 없는 수준까지 줄었다.

강남 일대 메디컬 상권은 임대료가 높으면서도 공실률이 낮다. 국내뿐 아니라 외국인 수요가 많아 높은 임차료를 감당하면서도 강남권 꼬마빌딩으로 입주하는 기업이 많다는 얘기다. 강북권에선 마포구 홍대나 망원역 일대가 유망 상권으로 꼽힌다. K팝 문화를 타고 집객 효과(사람을 끌어들이는 효과)를 누릴 수 있어서다. 망원역 일대 중대형 상가의 공실률은 지난 6월 말 기준 2. 96%에 불과하다.

박진우 기자/그래픽=허라미 기자 jwp@hankyung.com