'소득·자산 불문' 든든전세…"서민 주거안정에 맞지 않아"

핵심요약

국회예산정책처 예산안 분석 보고서, 법령상 미비 등 지적
'중산층' 대상 사업, 현행법 '서민 주거안정' 취지 불부합
임대인 인센티브에는 "전세사고 유발자에게 타당한지 논란"

중산층 대상으로 도입된 '든든전세주택' 사업을 놓고 국회예산정책처의 비판이 나왔다. 저소득·서민층 주거안정이라는 현행법상 공공임대주택의 정책취지에 어긋나는 점, 일부 사업의 경우 전세보증금 사고 임대인에 특혜 소지가 있는 점이 지적됐다.

1일 국회예산정책처가 발간한 '2025년도 예산안 위원회별 분석' 보고서에 따르면, 예산정책처는 든든전세주택 사업의 취지와 근거가 취약하다고 평가했다. 이에 따라 사업 추진의 적정성 검토와 조정, 관련법령 개정 등이 필요한 것으로 지적됐다.

국토교통부가 올해 도입한 든든전세주택은 3~4인가구에 전용면적 60~85㎡ 신축 주택을 주변시세 90%로 최대 8년간 제공하는 공공임대주택이다. 주택도시기금의 지원을 받는 한국토지주택공사(LH)와 자체 예산으로 사업하는 주택도시보증공사(HUG)가 맡는다.

8·8부동산대책에서 비아파트 매입을 늘려 사업을 확대하기로 한 국토부는 내년도 예산안에 LH든든전세 관련 예산 6854억4천만원을 반영했다.

"든든전세, 소득·자산 요건 규정 필요"

예산정책처는 "주택 소유 여부 외에 별도의 소득이나 자산 조건을 규정하지 않는 든든전세주택의 공급대상 조건이 현행 법령에 부합하지 않는 측면이 존재하며, 공공임대주택 사업의 본래 취지와도 부합하지 않는 문제가 있다"고 밝혔다.

국토부는 행정규칙인 '기존주택등 매입임대주택 업무처리지침'에서 든든전세를 전세형 매입임대주택으로, 공급 대상을 '중산층 가구'로 적시했다. 이에 따라 입주자는 소득이나 자산 요건 없이 오직 주택 소유 여부만 따져 모집된다.

예산정책처는 이 행정규칙이 상위법령인 '공공주택특별법'에 어긋나는 측면이 있다고 봤다. 이 법 시행령에는 지침의 대상인 '기존주택등 매입임대주택'이 "기초수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택"으로 규정돼 있다.

핵심적 공급대상이 저소득층과 서민이어야 하는데, 현행 든든전세에서는 '집만 없으면' 부유층도 서민과 입주 경쟁을 하게 된다. 서민층의 주거안정 기회가 줄어들 소지가 있다는 얘기다.

예산정책처는 "고소득자나 자산을 많이 소유하고 있는 자에게 든든전세를 공급하는 경우 관련 법령의 취지에 부합하지 않는 문제가 있다"며 "국토부는 적정 소득·자산 요건을 규정하는 등 동 사업의 공급대상을 관련 법령 및 공공임대주택 공급 사업의 목적에 부합하는 방향으로 조정할 필요가 있을 것"이라고 밝혔다.

"HUG든든전세, 법적 근거 갖춰야"

법령상 문제는 HUG든든전세 사업에서 특히 강조됐다. HUG는 대위변제한 주택을 경매로 낙찰받아 공급하는 '경매형', 경매까지 가지 않고 임대인과 협의 매수해 공급하는 '매입형' 등 두가지 형태로 든든전세를 공급한다.

일단 HUG가 든든전세 사업을 시행할 법적 근거가 미비하다는 문제가 지적됐다. 국토부는 '기존주택등 매입임대주택 업무처리지침'을 개정해 HUG를 '구상권을 통해 기존주택을 경매 등으로 취득해 공급'하는 공공주택사업자로 신규 지정했다. 이게 사업의 근거다.

하지만 근본적으로는 상위법령인 '주택도시기금법'과 이 법 시행령상 HUG의 업무 범위에는 공공임대주택 사업 관련 규정이 명확히 포함돼 있지 않다고 예산정책처는 지적했다. 매입형 사업에서 진행되는 경매 전 협의 매수를 국토부 지침상 '구상권을 통해 취득한 것'으로 보기도 어렵다는 입장이다.

예산정책처는 "HUG 든든전세주택 매입형의 경우 현행 법령상 사업의 법적 근거가 미비한 상황이므로, 해당 사업 도입 여부에 대한 국회의 논의를 거친 후 관련법령 개정을 통해 법적 근거를 명확히 한 후 사업을 추진할 필요가 있다"고 밝혔다.

"전세사고 임대인에 혜택, 재검토해야"

특히 HUG든든전세 매입형은 '환매권 제공'이나 '상습 채무불이행자 명단 배제' 등 임대인에 부여되는 혜택도 지적받았다. 전세보증금 사고를 낸 임대인에게 과도한 특혜라는 것이다.

협의 매각한 임대인은 주택 가격의 대위변제액 상계 차액을 HUG에 갚아야 한다. 그런데 현행 든든전세 제도로는 임대인에게 분할상환이나 상환유예가 제공되는 데다, 5년의 임대의무 기간 뒤에는 우선매수 환매권도 부여된다. 환매가는 시세가 아닌 감정가격으로 산정될 예정이라, 임대인의 환매차익 실현 가능성이 있다.

아울러 HUG가 원활한 협의매수를 위해 '상습 채무불이행자 명단' 미등재 인센티브를 예정하고 있다는 점도 예산정책처는 지적했다. 상습적 보증금 사고 유발자를 공개해 임차인을 보호한다는 명단 공개제도의 입법 취지가 희석된다는 것이다.

예산정책처는 "전세사고를 일으킨 임대인에게 이같은 혜택을 부여하는 것이 타당한지에 대한 논란이 발생할 가능성이 있다"고 비판했다.

그러면서 "국토부 및 HUG는 임대인에게 환매권을 부여하는 것이 타당한지에 대하여 재검토할 필요가 있다"며 "명단 등재 제외 인센티브도 법률상 명확한 근거가 없어, 적용 여부를 재검토할 필요가 있다"고 밝혔다.

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CBS노컷뉴스 장관순 기자 ksj0810@cbs.co.kr

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