재건축보다 쉽고 싸다고?…리모델링 공사비도 ‘평당 1천만원’ 우스워지나

기존 구조체 유지하며 공사, 설계변경 등 필요
조합-시공사 갈등…서울시 코디네이터 투입도

[사진 = 네이버 지도]

고금리 기조 속 원자재값 인상으로 공사비 상승이 지속되는 가운데, 전국 재개발·재건축·리모델링 등 정비사업에서 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 지속되고 있다.

특히 재건축보다 상대적으로 추진이 수월하다고 알려진 리모델링 현장에도 공사비 갈등 중재를 위한 코디네이터가 첫 투입되는 등 이해 당사자 간 갈등이 심화하는 모양새다.

1일 정비업계에 따르면 노후 아파트 단지 중 용적률이 높아 재건축이 어려운 소규모 아파트들은 최근 재건축 대신 리모델링 추진에 속도를 내고 있다.

지난달 목동우성아파트 리모델링주택조합이 건축심의를 통과했고, 목동신정청구아파트는 신정롯데·신정현대·신정쌍용 등과 통합 리모델링사업을 추진 중이다.

리모델링 사업은 준공 15년 이상 단지부터 추진이 가능해 진입장벽이 낮은 데다 최근 신축 아파트 수요 증가 등으로 사업성에 대한 기대감이 커지면서 주목받고 있다.

다만 리모델링이라고 해서 재건축보다 무조건 수월하게 이뤄지는 것은 아니다.

리모델링은 기존 구조체를 유지하면서 일부를 해체하고 증축하는 사업으로, 착공 후 내부마감재를 철거해 기존 구조체의 안전을 확인하고 전수안전진단 및 구조보강범위를 확정해야 한다.

기존 구조체의 상태가 예상보다 불량할 경우 보수·보강의 공법 변경과 추가적인 설계변경이 필요할 수도 있다.

대표적인 사례가 서울 용산구 이촌현대아파트다. 현재 이촌 현대는 내부 마감재 철거 후 드러난 현장 여건이 좋지 않아 설계변경이 동반돼야 하는 상황이다.

이에 따라 시공사인 롯데건설은 조합에 공사비 인상(3.3㎡당 542만원→926만원)과 공사기간 연장(2026년 1월→2027년 5월)을 요구했고, 서울시 코디네이터 중재 하에 조합과 협의를 진행하고 있다.

용산구에서 처음으로 리모델링 사업을 추진한 이촌 현대는 1974년 준공돼 50년을 경과한 단지다. 지난 2006년 조합을 설립했으나 주민 갈등과 글로벌 금융위기, 공사비 인상 갈등 등으로 시공사가 3번 바뀌었다.

2020년 롯데건설로 시공사를 선정한 후에도 2021년 광주 학동 붕괴사고 후 건축물관리법이 개정되는 등의 이유로 해체 심의가 강화돼 2022년 8월에야 착공할 수 있었다.

이후 지하 증축을 포함한 설계변경으로 인해 인허가가 지연됐고, 부지 내 오염토 발생 등으로 공사가 또 지연되면서 지난해 12월에 이르러서야 토목공사에 착수했다. 여기에 다시 한 번 공사비, 공사기간 등과 관련한 합의가 필요한 상황이다.

롯데건설이 제시한 공사비는 평당 926만원인데, 이미 리모델링 공사비가 평당 1000만원에 육박한 단지들도 많다.

지난해 8월 현대엔지니어링이 수주한 삼성동 서광아파트 리모델링은 인허가 추진 중이며, 공사비가 평당 998만원으로 책정된 것으로 알려졌다. 지난해 6월 포스코가 수주한 문래대원아파트는 평당 공사비가 897만원이다.

업계 관계자는 “현재 서울 주요 리모델링 사업장은 현장 여건에 따른 추가 공사비가 반영되지 않은 채 책정돼 있다”면서 “착공 시에는 물가 상승, 추가 공사비 증액 등으로 총 공사비가 평당 1000만원을 넘는 사례도 많아질 수 있다”고 말했다.