[인사이드 스토리]'늦어진 본청약' LH 분양가 부담 얼마나?

LH "본청약 지연에 따른 분양가 책임질것"
11월 수원당수·의왕월암·의왕청계 등 적용
지연 인상분만 부담, 단지별 차이 미미할수도

공공 사전청약 당첨자들의 불안이 날로 커지고 있습니다. 다수 단지들의 본청약이 예정 시점보다 밀리면서 분양가 상승이 불가피해졌거든요. 결국 한국토지주택공사(LH)가 본청약 지연에 따른 인상분을 부담하기로 했죠.

하지만 분양 원가 등을 공개하지 않는 한 LH가 얼마나 부담했는지 알 수 없습니다. 본청약 지연분을 제외해도 공사 원가가 워낙 오른 터라 분양가 상승이 불가피하고요. LH가 '총대를 멘다'고 나섰지만 과연 사전청약 당첨자들이 얼마나 부담을 덜 수 있을까요?

지난 10월24일 국회 국토교통위원회 국정감사 종합감사에서 이한준 LH 사장이 공공사전청약 단지의 본청약 지연에 따른 분양가 상승분을 LH가 부담하겠다고 답변하고 있다./자료=유튜브 NATV 국회방송

LH가 분양가 책임지겠다고 한 이유

LH는 지난 28일 보도 참고자료를 통해 "본청약 지연 기간 동안의 분양가 상승을 최소화하고, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 주택을 공급하겠다"고 밝혔습니다. 공공 사전청약 단지의 본청약 지연에 따른 조치죠. 

본청약 지연은 공공 사전청약이 부활한 당시 가장 먼저 나온 우려였습니다. MB 정부 때 보금자리주택을 공급할 때 사전청약 제도를 도입했어요. 각종 변수로 본청약이 지연되면서 '실패한 제도'로 자취를 감췄었거든요.

그러다 2021년 부동산 상승기에 주택 수요를 분산하기 위해 재도입했습니다. 본청약 지연 우려를 감안해 지구 계획, 토지보상 등 일정 절차가 완료된 곳에 우선 사전청약을 적용키로 했죠.

하지만 주택 사업이 으레 그렇듯 추진 과정에서 여러 변수를 겪으면서 본청약이 속속 밀리기 시작했고요. 결국 정부는 올해 5월 부활 4년여 만에 공공 사전청약을 폐지했죠. 이미 사전청약을 받은 단지들은 여전히 난항을 겪고 있습니다.

국토부에 따르면 31일 기준 공공 사전청약을 받은 총 99개 단지 중 본청약이 완료된 단지는 17개(17.2%)에 불과하고요. 나머지는 본청약 시점이 도래하지 않았거나 예정일보다 밀려 아직도 본청약을 받지 못했죠. 본청약 지연 단지의 당첨자들은 분양가 상승, 입주 지연 등의 불안에 떨고 있습니다. 

실제로 인천계양 A2블록은 2021년 7월 사전청약을 받을 때 본청약 예정 시기를 2023년 10월15일께로 공고했어요. 본청약은 약 1년 늦어지면서 확정분양가가 최고 6500만원(18%) 올랐습니다.

이 단지는 신혼희망타운으로 입주자들의 소득 요건 제한이 있었는데요. 사전청약 당시 기준은 3인 가구 월 422만원이었습니다. 이 가족이 한 푼도 안 쓰고 11개월을 모아도 4642만원에 불과, 소득만으로 상승한 분양가를 마련하긴 어렵겠죠. 

결국 사전청약 당첨자의 40%가 본청약을 포기한 것으로 나타났고요. 10월 열린 국회 국토교통위원회의 국정감사에서도 이 같은 문제가 여러 번 지적됐습니다. ▷관련 기사:[인사이드 스토리]"사전청약, 실망 아니라 절망입니다"(10월16일)

지난 24일 국토위 종합 국정감사에서 김은혜 국민의힘 의원이 대책을 묻자 이한준 LH 사장은 "본청약 지연 기간 분양가 상승은 원칙적으로 LH가 부담하는 것으로 정리하고 있다"고 밝히고 후속 조치를 추진하고 있습니다.  

2024년 11월 본청약 예정 사전청약단지/그래픽=비즈워치

11월부터 적용…그래서 얼마나?

LH의 조치는 당장 11월 공고되는 공공주택 본청약부터 적용됩니다. 수원당수 A5, 의왕월암 A1·3, 의왕청계2 A1 등이 대상이 될 예정이죠. 이들 단지의 확정 분양가에서 '본청약 지연에 따른 인상분'만 LH가 부담합니다.  

LH에 따르면 LH 공공주택의 분양가는 주택법 등에 따라 실제 청약 시점을 기준으로 산정된 분양가 상한금액 이내에서 주변 시세, 분양성, 손익 등 다양한 요소를 고려해 결정됩니다. 

사전청약 단지에서 본청약이 지연된 경우 사전청약 공고 시 안내한 당초 본청약 시점까지의 땅값 및 공사비 등 상승 요인은 분양가에 반영하고요. 지연 기간의 분양가 상승은 최대한 억제하겠다는 방침입니다. 

가령 수원당수 A5의 경우 지난 2021년 10월 사전청약을 받으면서 본청약 예정 시점을 2023년 4월15일께로 공고했는데요. 미뤄진 본청약 시점인 2024년 11월이 아닌 기존에 공고한 2023년 4월15일을 기준으로 분양가를 산정한다는 겁니다. 

기본형 건축비만 따져보면요. 사전청약 시점인 2021년 10월 적용되는 기본형 건축비(2021년 9월 고시·16~25층 이하, 전용 60~85㎡ 지상층 기준)는 1㎡당 178만2000원이었는데요. 최종 본청약 시점인 올해 11월 적용될 기본형 건축비(2024년 9월 고시)는 1㎡당 210만6000원으로 18.2% 올랐죠. 

당초 공고한 본청약 시점인 2023년 4월을 기준으로 한 기본형 건축비(2023년 3월 고시)는 1㎡당 194만3000원이고요. 이는 사전청약 때와 비교했을 때 상승률이 9.0%입니다. 

기본형 건축비는 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가 상한을 구성하는 항목(택지비+기본형건축비+가산비) 중 하나기 때문에 기본형 건축비가 줄어들면 전체 분양가도 그만큼 낮아지겠죠. 

수원당수의 경우 본청약 시점이 18개월이나 미뤄졌기 때문에, 지연에 따른 인상분만 제외돼도 분양가 부담이 다소 낮아질 것으로 추정됩니다. 성남복정2(약 2년 지연)나 군포대야미(약 3년 지연) 등 본청약 일정이 많이 밀린 단지일수록 LH의 조치가 도움이 될 듯해요. 

하지만 기존에 공고한 본청약 시점으로 계산해도 땅값, 공사원가 등이 워낙 많이 올라 분양가 상승이 불가피하고요. 상대적으로 본청약 지연이 길지 않은 단지는 지연에 따른 인상분을 감안해도 분양가에 큰 차이가 없을 거란 지적이 나옵니다. 

사전청약 당첨자들이 분양가를 납득할 지도 관건으로 보입니다. LH가 분양 원가 등을 공개하지 않는 한 본청약 지연에 따른 인상분이 얼마나 제외됐는지 등을 확인할 수가 없으니까요. 

LH는 "사전청약 단지 또한 부동산이라는 특성이 있어 단지별로 입지 및 공급 시점, 사업유형 및 여건 등이 모두 달라 모든 단지에 대해 일률적인 기준을 적용하기 어렵다"고 설명하죠. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "LH가 본청약 지연에 따른 인상분을 책임져 청약 당첨자의 부담을 나누려는 건 긍정적인 방향"이라면서도 "다만 이미 분양 원가 등이 많이 올라 분양가를 크게 낮추긴 어려워 보인다"고 내다봤습니다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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