“강남 당첨” 3자녀에도 혼인신고 미뤄… 편법 키운 ‘누더기 청약’

7년간 43차례 ‘땜질’ 청약제도
4050, 청년-신혼 특공 확대에 불만… 청년층은 비현실적 소득기준 반발
청약포기 속출… 고가 컨설팅도 등장
전문가 “제도 단순하게 정비 필요”

#1. 경기 하남시 전셋집에 살고 있는 결혼 7년 차 직장인 이모 씨(38) 가족은 서류상 ‘한부모 가정’이다. 부부와 아들 셋이 함께 살고 있지만 서울 강남권 청약 당첨 확률을 높이기 위해 혼인신고를 미룬 것이다. 게다가 주소지는 서울 관악구 오피스텔로 해뒀다. 이 씨는 “아내가 서울에 집 1채를 갖고 있어 무주택자 자격을 유지하려고 혼인신고를 미뤘다”며 “청약에 당첨되면 혼인신고를 할 예정”이라고 했다.

#2. 결혼 5년 차 외벌이 자영업자인 김모 씨(38)는 월 소득이 1000만 원 안팎인데, 법인을 세운 뒤 자신의 월급으로 700만 원만 책정했다. 그러곤 생활비 일부는 법인카드로 충당하고 있다. 전년도 도시근로자 월평균 소득(외벌이 3인 가구 기준 700만4509원)의 100% 이하에게 우선 공급하는 신혼부부 특별공급을 노린 것이다. 김 씨는 실제로 올해 서울 강남권 청약 신혼부부 특공에 당첨됐다.

올해 서울과 수도권을 중심으로 청약 경쟁률이 1000 대 1 수준에 이르는 등 분위기가 과열되면서 각종 편법 및 위법이 횡행하고 있다. 문재인 정부부터 윤석열 정부까지 청약 관련 규정만 43번 바꾸는 등 ‘누더기 땜질’을 지속해온 탓에 파고들 허점도 많아졌기 때문이라는 지적이 나온다. 일부에선 최대 100만 원을 내고 청약 컨설팅을 받는 사례도 나오고 있다. 정부가 무순위 청약, 이른바 ‘줍줍’ 제도 개선에 나선 가운데 전문가들은 아예 청약 제도 전반을 재점검해야 한다고 강조한다.

● 누더기 된 청약 제도…4050도, 청년도 불만

31일 본보가 ‘주택 공급에 관한 규칙’과 ‘공공주택 특별법 시행규칙’ 개정 이력을 분석한 결과, 문재인 정부가 들어선 2017년 5월부터 올해 10월까지 공공·민간분양 관련 규칙은 총 43번 개정됐다. 문재인 정부 때 27번, 윤석열 정부 때 16번 손질됐다. 평균 두 달에 한 번꼴로 청약 제도가 바뀐 셈이다. 대표적으로 분양가 9억 원 이상 단지의 특별공급은 2018년 5월 폐지됐다가 지난해 4월 재도입됐다. 사전 청약 제도는 2021년 11월 10년 만에 부활했다가 올해 본청약이 지연되는 부작용이 커지자 다시 중단됐다. 국토교통부가 5월 발표한 주택청약 ‘자주 묻는 질문(FAQ)’은 480개에 달한다.

각종 특별공급 요건이 늘어나면서 세대나 계층 간 갈등마저 나타나고 있다. 정부가 저출산 대책으로 신혼부부 등 청년층을 위한 특공을 늘리자 40, 50대의 반발이 커진 게 대표적이다. 청년(19∼39세), 신혼(결혼 7년 이내), 신생아(2년 이내 출산) 등에 특공이 집중되면서 중장년층은 상대적 ‘역차별’을 호소하고 있다. 임모 씨(49)는 “평생 전세로 살며 청약에 당첨될 날만 기다렸는데 이제 확률이 더 낮아졌다”며 “4050이 제일 크게 소외당하고 있다”고 했다.

배정 물량이 늘어난 청년층도 불만이 없는 건 아니다. 분양가 대비 비현실적인 소득 기준이 ‘금수저 청약’ 논란을 낳고 있는 것이다. 올해 청약을 진행한 서울 강남권 단지 전용면적 84m²의 분양가는 평균 20억 원이 넘는다. 반면 신혼 특공 물량의 절반을 차지하는 우선 공급은 도시근로자 월평균 소득 100% 이하에 배정한다. 15년째 청약통장에 매달 10만 원씩 넣어온 박모 씨(37)는 “공공분양인 서울 동작구 수도방위사령부 분양가도 전용면적 59m²가 9억 원을 넘었다”며 “결국 일반적인 회사원보다는 부모에게 증여를 받은 금수저만 도전할 수 있는 것 아니냐”고 토로했다.

● 100만 원짜리 청약 컨설팅 횡행…묻지 마 청약도

청약 제도가 워낙 복잡한 데다, 분양가 상한제 지역에서는 시세와 분양가가 크게 차이 나는 ‘로또 청약’이 즐비하다 보니 예비 청약자들은 최대 100만 원에 달하는 컨설팅 업체의 문을 두드리고 있다. 청약 컨설팅 업계 관계자는 “청약 제도가 자주 바뀌고 기준도 다양해 일반 사람들이 제대로 알긴 힘들다”며 “당첨만 되면 수억 원의 이익을 볼 수 있어 청약통장 가점이 높아 가능성이 있는 분들일수록 문의가 더 많이 온다”고 했다.

자격 요건을 따져보지도 않고 일단 신청하는 ‘묻지 마 청약’의 부작용도 발생한다. 8월 청약을 진행한 서울 서초구 디에이치방배 특별공급에서는 당첨 물량 594채 중 156채(26%)가 당첨이 취소되거나 계약을 포기했다. 대부분 부적격 당첨자로 판명났다. 7월 분양한 서초구 래미안원펜타스도 특별공급 29채가 부적격 및 당첨 포기 등으로 계약이 진행되지 않았다.

이런 가운데 청약에서 번번이 탈락하다가 이제 당첨 희망을 잃은 ‘청포자’(청약포기자)도 늘고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 9월 말 기준 청약통장 가입자 수는 2679만4240명으로 전월 대비 3만8793명 감소했다. 가입자 수는 2022년 6월 이후 2년 3개월째 감소세다.

전문가들은 청약 제도를 원점에서 재검토해야 한다고 지적했다. 함영진 우리은행 빅데이터랩장은 “특별공급, 일반공급 비중이 그때그때 달라지면서 누구도 만족하지 못하는 제도가 됐다”며 “연구를 바탕으로 비중을 나누고, 사회적 합의를 끌어내는 절차를 거쳐 제도를 정비해야 한다”고 했다. 윤지해 부동산R114 팀장은 “신혼특별공급이나 생애최초특별공급 모두 신혼부부가 대상”이라며 “특공 중에서도 중복되는 건 비중을 조정하고 단순화할 필요가 있다”고 했다.

최동수 기자 firefly@donga.com
오승준 기자 ohmygod@donga.com