생숙을 실거주용으로 사용할 수 있는 방법은?[부동산 빨간펜]

레지던스로 불리는 생활숙박시설
주거 대체 상품으로 주목받았지만… 정부 “숙박업만 가능” 뒤늦게 발표
이행강제금 폭탄 앞두고 반발하자… 오피스텔 전환 기준 완화 퇴로 열어
이행강제금 유예 내년 9월로 연장

최근 정부가 ‘생활숙박시설(생숙) 합법 사용 지원 방안’을 발표했습니다. 이미 준공했거나 공사 중인 생숙을 주거용 오피스텔로 전환할 수 있도록 요건을 완화하는 내용입니다. 주거용으로 불법 사용될 수 있는 생숙을 합법적으로 활용할 수 있게 퇴로를 일부 열어 줬다는 평가를 받습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 생숙에 대해 알아봅니다.

Q. 생숙은 무엇인가요?

“생숙은 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔의 개념을 합친 것으로 과거엔 흔히 ‘레지던스’로 불렸습니다. 아파트나 오피스텔의 경우 월 단위 미만 단기로 숙박하는 것이 불가능합니다. 반면 생숙은 법적으로 주택이 아닌 숙박시설로 분류돼 호텔처럼 단기 숙박이 가능합니다. 또 취사와 세탁 등이 가능하다는 특징이 있습니다. 소형 생숙의 경우 오피스텔처럼 깔끔한 인테리어를 비롯해 가구, 가전과 취사 시설이 풀옵션으로 제공되는 경우가 많습니다. 서울 송파구 시그니엘 레지던스나 부산 해운대구 엘시티처럼 특급 호텔 수준의 시설과 서비스를 제공하는 고급 생숙도 있습니다.”

Q. 생숙은 왜 주목받기 시작했나요?

“2018년 아파트 시장을 중심으로 부동산 규제가 강화되자 주거 대체 상품으로 생숙이 틈새 시장처럼 주목받기 시작했습니다. 생숙과 관련한 규정이 모호했던 탓에 당시엔 생숙이 아파트처럼 거주가 가능하며 전입신고가 가능하다고 여기는 투자자들이 많았습니다. 또 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 주택 관련 세금이 부과되지 않고, 분양 시 청약통장이 필요 없는 데다 대출이나 전매 제한 등 각종 규제로부터 자유로워 투자 수요가 몰렸습니다.”

Q. 생숙이 왜 불법이 될 수 있다는 건가요?

“2021년이 돼서야 정부가 생숙은 ‘숙박업’으로만 활용 가능하다고 못 박았기 때문입니다. 부동산 가격 상승기에 생숙 시장이 과열되자 정부가 실거주용으로는 사용할 수 없다고 밝힌 것입니다. 정부는 생숙에 숙박업 신고를 의무화하고 오피스텔로 용도 변경 없이는 주거용으로 사용하지 못하도록 했습니다. 당시 정부는 생숙을 주거용으로 사용하면 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 물리겠다고 발표했습니다.

국토교통부에 따르면 7월 기준 전국 생숙은 총 18만8000실로 집계됩니다. 이 가운데 국토부는 아직 숙박업으로 신고하지 않은 5만2000실과 현재 공사를 진행 중인 6만 실 등 총 11만2000실이 주거용으로 불법 활용될 소지가 있다고 보고 있습니다.”

Q. 정부가 생숙을 주거용으로 활용할 수 없다고 한 이유는 뭔가요?

“생숙은 주거시설로서 인프라와 시설이 부족하다는 입장입니다. 숙박시설로 지어졌기 때문에 인근에 학교 등 생활 인프라가 부족하고 주차장, 피난 계단, 복도 폭 등에 대해 주거시설보다 완화된 기준을 적용받기 때문입니다.”

Q. 정부가 발표한 합법 사용 지원 방안은 뭔가요?

“생숙을 오피스텔로 용도 변경해 주거용으로 사용할 수 있도록 각종 기준을 완화해 준 겁니다. 크게 3가지로 복도 폭, 주차장, 지구단위계획 변경 등입니다. 오피스텔(1.8m)은 생숙(1.5m)보다 복도 폭 기준이 까다롭습니다. 하지만 이번 대책에서 생숙이 피난·방화시설을 주거시설 수준으로 보강했다면 복도 폭 규제를 적용하지 않기로 했습니다.

주차장과 관련해서는 수분양자가 600m 이내의 외부 주차장 공간을 확보해 오피스텔 수준(가구당 1대)에 맞춘 경우, 주차장 확보가 불가능해 주민들이 지방자치단체에 현금을 납부한 경우 기준을 완화해 주기로 했습니다. 지자체에서 기부채납을 전제로 오피스텔 금지 구역을 가능 구역으로 바꿔주는 지구단위계획 변경도 검토하기로 했습니다.

전국레지던스연합회는 이번 대책으로 전국 생숙의 30∼40% 정도가 용도 변경 추진이 가능해질 것으로 내다봤습니다.”

Q. 이미 생숙을 오피스텔로 용도 변경한 사례가 있나요?

“국토부에 따르면 지난해 기준 전국 생숙 18만8000실 중 5.3%인 1만 실이 오피스텔로 용도 변경했습니다. 서울에서는 강서구 마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트(5개 동, 876실)’가 첫 사례가 될 것으로 보입니다. 롯데캐슬 르웨스트와 관련 부지의 허용 용도에 오피스텔을 포함하고 주차장 확보 기준을 완화한다는 내용을 담은 계획안이 8월 서울시 심의를 통과했습니다. 용도 변경의 핵심인 주차 대수 확보를 위해 주차장 내 빈 공간을 활용하고 인근 상업시설 주차장을 야간에 공유하는 등의 계획을 마련했습니다. 현재 관할 지자체인 강서구의 허가를 기다리고 있습니다.”

Q. 생숙이 용도 변경을 하지 못하면 어떻게 되나요?

“숙박업으로 사용하면 됩니다. 용도 변경 없이 거주용으로 사용하면 이행강제금을 내야 합니다. 다만 정부는 이행강제금 유예 기간을 내년 9월로 한 차례 더 연장했습니다. 내년 9월까지 용도 변경 신청을 하면 유예 기간을 2027년 말까지 연장해 줍니다. 당초엔 지난해 10월부터 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 생숙에 대해 이행강제금을 부과할 예정이었지만 수분양자들이 반발하자 한발 뒤로 물러선 겁니다.”

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오승준 기자 ohmygod@donga.com