"결국 '될놈될'"…대출규제 여파 한강벨트가 덜 받았다

한강변 선호지역 수요 몰리며 초고가 거래 비중 높아져
9~10월 매매된 30억 이상 아파트 비중 이전보다 0.5%p↑

[아이뉴스24 이효정 기자] 올해 집값 상승세를 주도해온 서울 아파트 매매시장의 분위기가 달라지고 있다. 거래량이 줄어들며 가격 상승 폭도 둔화하는 모양새다. 이런 가운데서도 한강벨트와 강남권 아파트 상승 폭 둔화는 덜해 양극화 현상이 짙어지고 있다.

서울 북한산에서 바라본 서울 아파트 전경.

31일 한국부동산원에 따르면 지난 21일 기준 서울의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 상승했다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 지난 8월 둘째 주(0.32%) 5년 11개월 만에 최고 상승률을 기록했다가 점차 상승 폭이 둔화하는 추세다.

가격이 떨어지면서 아파트 매매 거래는 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 아파트 매매거래는 2910건(29일 기준)으로 전월 6332건의 절반에 못 미칠 뿐 아니라 올해 초 수준으로 돌아왔다.

지난 1월 2673건 수준이었던 서울 아파트 거래량은 3월에 4424건으로 늘더니 5월에 5194건, 6월에 7693건으로 증가했고 7월에 9028건으로 정점을 찍었다.

이후부터 거래가 점차 줄고 가격상승 폭이 둔화하게 된 이유로는 은행권의 대출 규제 강화와 9월 금융당국의 스트레스 DSR 2단계 시행 여파로 파악된다.

◇ 결국 오르는 곳만 오르나…한강벨트·강남은 흔들림 적어

문제는 대출규제 여파가 올해 가격 상승세를 주도한 한 한강벨트나 강남권보단 다른 지역에 영향이 컸다는 점이다. 지난 21일 기준 도봉구의 아파트 매매가격은 전 주 대비 0.01% 상승해 25개 자치구 중 가장 낮았다. 구로구 0.02%, 관악구 0.03%, 도봉구 0.05% 상승해 사실상 제자리 수준이었다. 강북구도 0.05%를 기록했다.

이들 지역은 올해 들어 지난 21일까지 누적 기준 상승률도 낮은 편에 속했다. 도봉구가 올해 들어 0.25% 상승해 25개 자치구 중 누적 상승률이 가장 낮았다. 그 다음으로 관악구 1.24%, 강북구 1.36%, 노원구 1.39% 순으로 낮았다.

반면 한강벨트와 강남권은 상승 폭이 둔화하긴 했지만 25개 자치구 중에선 여전히 상대적으로 가격 상승 폭이 컸다.

강남구는 지난 21일 기준으로 전 주 대비 0.23% 올라 25개 자치구 중에서 상승 폭이 가장 컸다. 이어 성동구 0.19%, 용산구 0.18%, 마포구 0.14%, 서초구 0.13% 순으로 상승 폭이 컸다. 이들 지역은 올해 들어 가격을 주도한 지역으로 성동구는 누적 기준 상승률이 9.12% 상승했다. 이어 서초구 7.74%, 송파구 7.08%, 마포구 6.42%, 용산구 6.31%, 강남구 6.04% 순이었다.

이는 서울 내 선호 지역의 수요가 탄탄한 영향도 있지만 대출 규제 여파가 덜하기 때문으로 파악된다.

실제로 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 9∼10월 매매돼 이달 25일까지 거래 신고된 서울 아파트 중 30억원을 초과하는 초고가 아파트의 거래 비중은 4.5%로 7∼8월 4.0%보다 소폭 확대됐다.

9억∼15억원 사이의 중고가 아파트 거래는 7∼8월 33.7%에서 9∼10월 27.6%로 축소했다. 15억~30억원대 중고가 아파트 거래 비중도 7∼8월 19.2%에서 9∼10월 15.1%로 축소했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "대출 규제가 있으면 향후 초고가 아파트의 거래 비중은 늘어날 수 있다"며 "전체 아파트 거래량은 줄어드는 데 고가 아파트의 주력 수요자인 자산가들은 대출한도나 금리의 영향을 덜 받기 때문에 향후 거래 비중 자체는 늘어날 수 있다"고 말했다.

◇서울 집값 향방 중장기 우상향 전망에 무게

선호 지역이 올해 가격 상승세를 주도하더니 대출 규제 강화와 같은 수요 억제책의 여파도 덜한 것이다.

그렇다면 향후 집값 향방은 어떨까. 향후 서울 아파트값은 일시적으로 주춤할 수는 있겠지만 여전히 중장기적으로 우상향할 것이란 전망이 우세하다. 특히 한강벨트와 강남권과 같은 선호지역의 가격 지지선이 유지될 것이란 관측이다.

김 위원은 "지방에 거주하는 자산가들은 가격이 하락세인데 비해 서울은 상승세여서 서울에 관심을 두기도 한다"며 "내년에는 주택 거래가 줄어들어도 한강벨트와 같은 선호 지역을 중심으로 호가가 높아질 여지가 있다"고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "최근 물가상승률 등을 고려하면 주택 가격도 오르는게 자연스러운 현상으로 보이며, 서울에서 선호지역을 중심으로는 수요가 꾸준한 곳은 가격이 유지될 것"이라고 말했다.

이 연구위원은 "앞으로 거래량이 늘어날지는 미지수이고 일시적으로 가격이 하락할 수 있겠지만 중장기적으로는 서울 집값이 우상향할 것"이라고 말했다.

/이효정 기자(hyoj@inews24.com)