도시개발 신축 아파트 임대세대 비율 탄력 운영해야

도시개발업무지침…신축 아파트 세대 중 25% 임대 의무
지자체, 5%p 범위 내 조정 가능…대장동 사건 이후 축소

대전일보 DB

도시개발 시 신축 아파트에 포함되는 임대 세대 비율을 유연하게 조정해야 한다는 목소리가 나온다.

지자체가 정부 지침에 따라 비율을 조정하고 있으나 조정 구간 자체가 협소해 부동산 시장 환경 대처에 한계가 있다는 지적 때문이다.

국토교통부 훈령인 '도시개발업무지침'에 따르면 도시개발사업 추진 시 조성되는 공동주택용지에는 임대주택건설용지가 포함돼야 한다.

수도권·광역시에서 100만㎡ 이상 규모의 도시개발사업이 시행되는 경우 공동주택용지의 25% 이상은 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택건설용지로 계획해야 한다.

수도권·광역시에서 시행되는 도시개발사업 규모가 100만㎡ 미만이거나 그 외 지역인 경우에는 공동주택용지의 20% 이상을 85㎡ 이하의 임대주택건설용지로 계획해야 한다고 규정해놨다.

다만, 지정권자(지자체)는 해당 지역의 임대주택 수요 분석 결과, 필요한 경우 임대주택건설용지 계획을 5%포인트 범위 내에서 조정할 수 있다.

대전시의 경우 기본적으로 25% 이상의 임대 세대 비율을 적용받으나 지자체 재량껏 20-30% 범위에서 조정할 수 있는 셈이다.

기존 지침에서는 지자체 조정 범위를 10%포인트 내로 둬 15-35%까지 조정이 가능했지만, 지난 2022년 대장동 개발사업 관련 '임대주택비율 대폭 축소'가 논란이 되면서 조정 범위가 줄어들었다.

실제 지역에서는 도시개발사업이 추진 중인 도안신도시가 이 규제를 받고 있다. 앞서 도안 2-1지구 대전아이파크시티도 지난 2019년 총 2560세대 중 600세대(약 23%)에 대해 민간임대분양을 진행했다. 2-2·2-5지구 또한 임대 분양을 계획 중인 것으로 알려졌다.

업계에서는 지침에 규정된 임대 세대 비율이 보수적이라는 시각이 적지 않다. 부동산 양극화, 선호 지역 쏠림 현상 등 급변하는 시장 상황 대처를 위해서라도 비율 운영을 더욱 탄력적으로 할 필요가 있다는 것이다. 분양 경기가 좋으면 일반분양 세대를 크게 늘려 건설 경기 활성화를 일으키고, 경기가 나쁘면 임대 세대를 늘려 미분양 해소 등 효과를 낼 수 있다는 주장도 나온다.

지역 부동산 개발업계 관계자는 "임대 세대가 많이 줄어들까 우려하는 정부의 뜻도 이해한다"면서도 "현재 부동산 시장은 급변하고 있고, 특히 지방은 양극화, 미분양 등 문제로 골머리를 앓고 있다. 이럴 때 임대 세대 비율을 시장 상황에 맞게 강화하거나 완화해 사업자나 소비자 등 모두가 유연하게 대처할 수 있도록 해주면 좋지 않을까 생각된다"고 말했다.