서울시내 신규 ‘특별계획구역’에 용적률 최대 1600% 허용

인터컨티넨탈 서울 코엑스 모습. 경향신문 자료사진

10년이 넘도록 진전이 없는 서울시내 ‘특별계획구역’은 구역지정 해제를 통해 개별 사업이 가능하도록 유도하는 등 개선안이 추진된다. 구역 지정 요건이 강화되고, 신규 지정되는 구역에는 최대 1600%(상업지구 기준)까지 용적률 인센티브를 제공하는 등 활성화 방안도 마련된다.

서울시는 30일 이같은 내용을 담은 ‘특별계획구역 정비방안’을 마련해 시행한다고 밝혔다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 중 현상설계 등을 통한 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는 데 오랜기간이 소요될 것으로 예상돼 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다. 보통 대규모 개발이 필요하거나, 여러 획지 혹은 가구들을 묶어 개발할 때 지정한다. 특별계획구역으로 지정되면 개별 필지의 건축행위(신·증축 등)가 제한된다.

2022년말 기준 서울시가 지정해 관리 중인 특별계획구역은 588개소에 달한다. 강남 코엑스, 용산전자상가일대, 잠실경기장 등이 대표적이다. 이들 주요 부지 면적만해도 1400만㎡로 여의도 면적의 4.6배다.

2002년 164개소이던 특별계획구역은 도심이 노후화되면서 계속 늘었다. 반면 구역 지정 취지와는 달리 사업 추진이 더딘 곳이 많다. 현재 지정된 588개소 중 55%인 325개소가 사업추진이 중단됐고, 구역 지정 이후 10년 이상 지난 장기 미추진 구역도 전체의 24%에 달한다.

이번 정비방안을 통해 특별계획구역을 한번 정리하고 간다는 게 서울시 방침이다. 기존 구역 중 10년 이상 사업이 진행되지 않거나 개발 목적이 불명확한 곳은 ‘특별계획구역’에서 ‘특별계획가능구역’으로 전환할 계획이다. 특별계획가능구역은 3년간 지정 유효기간이 적용된다. 이후에는 구역 지정이 풀려 일반지역으로 전환돼 개별 건축행위 등이 가능해진다.

특별계획구역 지정 요건이 까다로워진다. 시 관계자는 “앞으로는 사업방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 신규 지정할 방침”이라며 “사업성 담보가 가능하도록 주택법·건축법·도정법 등 개별 법령상 법정 동의요건을 확보하도록 할 예정”이라고 밝혔다. 다만 까다로운 절차를 통해 지정된 신규 특별계획구역에는 각종 인센티브를 제공할 계획이다. 지역별 고도제한과 용도별 용적률이 법적상한인 ‘기준치의 최대 200%’까지 완화된다.

사업 추진 속도를 내기 위해 심의 절차도 간소화된다. 도시계획위원회 개최 없이 도시건축공동위원회만의 심의 만으로 사업 추진이 가능하도록 할 방침이다. 시 관계자는 “이번 방안은 신규 지구단위계획수립부터 즉시 시행되며 기존 특별계획구역에 대한 정비는 연말까지 해제 및 전환을 위한 열람공고 등 관련 절차가 진행될 예정”이라고 밝혔다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com