여의도 4.6배 '특별계획구역' 사업 속도 높인다…"용적률 완화"

지구단위계획 특별계획구역 활성화 방안 수립
용적률·높이·용도 등 완화, 용도 지역 간 변경
사업 부진한 지역, 3년 뒤 일반지역으로 바꿔

[이데일리 이윤화 기자] 서울시가 여의도 4.6배 규모의 ‘특별계획구역’에 대한 사업 실현성과 추진 속도를 모두 높여 서울 대개조를 실현하기 위한 대대적인 정비방안을 내놨다. 무분별하게 지정된 특별계획구역을 사업 실현 가능성 등을 따져 분류하고 공공지원 등을 확대할 방침이다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 중 현상설계 등을 통한 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나, 계획안을 작성하는 데 오랜기간이 소요될 것으로 예상돼 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다. 보통 지구단위계획구역 내 대규모 개발이 필요할 경우 획지나 가구를 묶어서 지정하는 경우 많으며, 특별계획구역으로 지정되면 개별 필지의 건축행위(신축, 증축 등)가 제한된다.

국제교류복합지구 내 특별계획구역 위치도 (자료=서울시)

2022년 말 기준 서울시가 지정·관리 중인 특별계획구역은 총 588개소로 강남 코엑스, 용산전자상가 일대, 잠실경기장 등 대규모 개발이 예상되는 주요 부지 약 1400만㎡(여의도 면적 4.6배) 규모다. 2002년 164개소에서 2022년 588개로 대폭 증가했다.

과도한 지정과 경직된 제도, 복잡한 결정 절차 등으로 특별계획구역 사업 추진은 더딘 상황이다. 현재 지정된 588개소 중 55%인 325개소가 사업추진이 되지 않고 있으며 구역 지정 이후 10년 이상 지난 장기 미추진 구역도 전체의 24%에 달한다.

서울시는 사업 실현 가능성 제고, 유연한 제도, 공공지원 확대 등을 골자로 ‘지구단위계획 특별계획구역 활성화 방안’을 수립했다.

먼저 기존 구역 중 10년 이상 사업 미진행, 불명확한 개발 목적 등의 문제가 있는 특별계획구역을 ‘특별계획가능구역’으로 전환한다. 특별계획가능구역은 특별계획구역과는 달리 유효기간(3년)이 있으며 이후에는 일반지역으로 전환, 개별 건축행위가 가능해져 주민불편과 재산권 침해의 우려가 해소된다. 앞으로는 사업방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 신규 지정한다. 사업성 담보가 가능하도록 주택법·건축법·도정법 등 개별 법령상 법정 동의요건도 확보하도록 한다.

또 특별계획구역 지정 요건을 강화하는 대신 지정 후에는 원래 목적인 자유롭고 창의적인 개발을 유도하기 위해 유연한 개발 계획을 적용한다. 지정 후에는 최대한 인센티브를 제공할 계획이다. 예를 들어 서울시 정책 방향에 맞게 구역을 개발하거나 창의적 계획안을 제안할 경우 용적률과 건폐율, 높이와 용도 기준을 법적 최대 범위로 완화하고 필요한 경우 용도지역 간 변경도 허용하는 방식이다.

특별계획구역 내 이미 공공업무시설, 공원, 주차장 등 기반시설이 충분한 경우에는 비용 납부도 허용해 구역별 유연한 계획 수립으로 사업 추진에 속도를 더한다.

도시정비형 재개발 사업도 도입해 사업 추진이 어려웠던 노후 불량지역도 특별계획구역으로 지정할 수 있도록 한다. 시는 특별계획구역 지정과 정비계획 수립 절차를 일괄 처리해 속도를 높일 계획이다.

아울러 시 차원의 계획관리가 필요한 지역에 대해선 시 직접 입안을 확대해 사업 실현성은 높이고, 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 심의 절차를 도시건축공동위원회만을 운영하는 것으로 기간을 단축해 특별계획구역 개발을 활성화한다는 방침이다.

이번 특별계획구역 활성화 방안은 이달 30일 이후 신규 지구단위계획수립부터 즉시 시행되며 기존 특별계획구역에 대한 정비는 연말까지 해제 및 전환을 위한 열람공고 등 관련 절차가 진행될 예정이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “특별계획구역 활성화 방안이 본격 가동되면 주요한 도시개발 정책에 속도가 붙을 것”이라며 “앞으로도 도시의 변화 흐름에 맞춰 기존의 제도를 정비하고 유연하고 창의적인 도시개발 체계를 구축해 서울대개조를 속도감 있게 실현해 나갈 것”이라고 말했다.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)