재건축? 리모델링?… ‘용적률 300%’ 아파트 딜레마

리모델링 추진하던 이촌동 단지
서울시 용적률 상향방침에 갈등
업계선 “재건축 사업성 미지수”
여론 쪼개져 정비사업 중단 위기

1990년대 입주한 용적률 300% 내외의 아파트들이 리모델링과 재건축 사이에서 갈팡질팡하고 있다. 이미 높은 용적률로 재건축 사업성이 떨어져 리모델링을 추진해 왔으나 서울시가 최근 용적률을 높이는 방식으로 재건축 사업성을 지원하는 정책을 발표하면서다. 일부 단지는 리모델링 조합과 재건축 선호 주민들 사이에서 여론이 둘로 쪼개져 정비 사업이 전면 중단될 위기에 놓였다.

업계에서는 재건축과 비교해 리모델링의 단점이 뚜렷하지만 서울시의 현 정책만으론 용적률 300% 내외 아파트들까지 재건축 사업성을 확보하기가 쉽지 않다는 관측이 나온다. 이 같은 논란에 정비 사업 속도만 늦춰질 우려가 있다는 지적도 제기된다.

29일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 조합을 이끌며 한강변 재건축 신화를 쓴 인물로 알려진 한형기 전 조합장이 리모델링이 추진 중인 용산구 동부이촌동 단지 주민들을 대상으로 재건축 사업의 필요성을 역설하는 설명회를 지난 26일 개최했다. 2000년대 현행 용적률 체계가 자리 잡기 전 건축된 이촌 한가람·강촌·우성·코오롱 등 이촌동 아파트 단지들은 재건축을 하면 현재 수준 용적률도 지켜내지 못하는 상황이어서 리모델링만을 정비 사업의 해법으로 여겨왔다.

이촌동에 재건축 바람이 불기 시작한 것은 지난달 서울시가 발표한 도시·주거환경정비 기본계획 고시 이후다. 시는 기존 용적률이 높은 아파트의 사업성을 개선하기 위해 현 수준을 유지하면서도 추가 용적률 인센티브를 주는 방안을 발표했다. 이런 상황에서 한 전 조합장이 대대적인 설명회를 개최하면서 여론이 재건축으로 선회하자는 쪽으로 기울어질 조짐을 보이고 있다.

문제는 바뀐 제도를 적용하더라도 용적률 300%가 넘어가는 아파트 단지들도 사업성을 확보할 수 있을지 장담할 수 없다는 점이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “용적률 300%대 아파트들은 준주거로 종상향을 받아야 사업성이 나올 텐데 서울시에서 해줄지 의문”이라며 “한 곳을 해주면 서울 시내 모든 아파트에 다 해줘야 하는데, 그건 현재의 도시계획 체계를 모두 뒤흔드는 간단치 않은 일”이라고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표는 “용적률 248%인 송파구 방이동 아파트는 리모델링을 추진하다가 사업성이 안 나와 취소했고, 이번에 재건축을 다시 검토했지만 사업성이 안 나온다”며 “이촌동 아파트는 이보다 용적률이 더 높기 때문에 재건축은 어렵다고 본다”고 했다. 송승헌 도시와경제 대표는 “지금과 같은 논란은 정비 사업 속도만 늦출 것”이라고 지적했다.

김영주·이소현 기자