[머니 컨설팅]금리 인하기, 상업용 부동산 투자 주목해야
금융상품 대신 상업용 부동산 관심↑
부동산 가치 추산 과정에서는
임대수익-환원율 계산할 필요 있어
투자 가치는 보유 자산으로부터 나오는 소득에 의해 결정된다. 예를 들어 연 3%의 예금에 10억 원을 투자하면 연간 3000만 원(세전)의 이자소득이 발생한다. 한번 반대로 생각해 보자. 금리를 3%라 가정하고 매년 3000만 원씩 안겨주는 금융 상품의 가치는 어떻게 계산할까. 연 소득 3000만 원을 3%로 나눈 10억 원이 된다. 여기에서 나온 3%라는 수치를 상업용 부동산에서는 ‘환원율(Capitalization Rate)’이라 부른다. 결국 환원율이란 상업용 부동산 투자자 입장에서 기대수익률이라 정의할 수 있다.
방금 언급한 내용에 대한 가치 평가 방법을 ‘수익환원법’이라 부른다. 수익환원법이란 부동산 자산이 미래에 창출할 것으로 기대되는 순수익을 환원해 현재 가격을 산정하는 것이다. 공식으로 표현하자면 ‘부동산 가격(가치)=소득/환원율’이라 쓸 수 있다.
상업용 부동산 투자 시 소득은 임대수익이다. 임대수익이 높아지거나 환원율이 낮아지면 부동산 가격은 상승하고, 반대로 임대수익이 줄거나 환원율이 높아지면 부동산 가격은 하락한다.
우선 B상가의 순 운영 이익부터 산출해 보자. 연간 임대료 수입(1억2000만 원)과 보증금 운용 수입(360만 원, 수익률 연 3% 가정)을 더하면 총운영 수입(1억2360만 원)을 구할 수 있다. 이제 여기서 운영 비용을 제외해야 하는데, 통상 운영 비용은 관리 방법에 따라 총운영 수입의 8∼15% 정도를 차지한다. B상가가 위치한 지역의 평균인 10%를 적용해 운영 비용을 계산할 경우 1236만 원이 나온다. 결론적으로, 총운영 수입(1억2360만 원)에서 운영 비용(1236만 원)을 제외한 B상가의 순 운영 이익은 1억1124만 원으로 추산할 수 있다.
이제 순 운영 이익을 구한 만큼 환원율을 계산해 볼 차례다. 앞서 언급한 대로 개별 물건의 환원율은 각각의 순 운영 이익을 매매 가격으로 나눈 값이다. 문제는 상가 물건마다 편차가 상당하다는 점이다. 이런 점을 고려해 B상가와 동일한 지역 내 유사한 물건들의 ‘평균 환원율’을 활용하는 것이 타당하다. 표를 통해 자세히 명시해 둔 것처럼 인근 C, D, E건물의 환원율은 평균 3.8%다. 이 환원율과 순 운영 이익 추산치를 각각 수익환원법 공식에 적용하면, B상가의 적정 가격(가치)은 28억9996만 원이라 볼 수 있다.
따라서 A 씨가 B상가를 28억 원에 매입할 경우 약 9996만 원의 이득을 보게 될 것이라 추정할 수 있다.
다만 이번 사례에서는 △대출 △건물의 감가상각 △화폐의 시간가치 등의 개별 변수를 고려하지 않은 점은 유의할 필요가 있다. 이를 고려해도 수익을 더하고 비용을 뺀 ‘순 운영 이익’과 ‘환원율’을 잘 계산할 수 있다면 상업용 부동산의 적정 가치를 어렵지 않게 구할 수 있다.
정유나 NH투자증권 Tax센터 부동산책임연구원
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