[MT시평]기준금리와 대출금리, 그리고 부동산

커넥티드그라운드 대표

10월 한국은행이 기준금리를 종전 3.5%에서 3.25%로 인하하면서 부동산시장에는 금리인하의 온풍이 불 것, 즉 대출금리가 내려가고 부동산가격이 상승할 것이라는 전망이 적잖이 나왔다.

그러나 금리인하 이후 부동산시장은 오히려 거래둔화와 가격둔화 속에 안정화하고 있으며 금리인하의 훈풍이 전혀 나오지 않고 있다. 9월의 서울아파트 매매거래량은 서울정보광장에 따르면 집결이 완료되진 않았더라도 7월 9000여건, 8월 6300여건에서 9월은 2900여건으로 2분의1~3분의1 토막이 나고 있다. 어찌 된 영문일까.

이유는 기준금리와 대출금리가 다르다는 데 있다. 주택의 경우 주택담보대출, 즉 주담대 금리의 추이를 보면 2023년 12월 4.16%던 평균금리는 올해 부동산시장이 가장 강세였던 6~8월 3개월간 3.5%로 내려갔다. 사실상 상품금리인 주담대 금리와 기준금리에 아무런 차이가 없는 수준까지 낮아졌다는 의미다. 이 기간에 가계대출이 큰 폭으로 치솟아 올해 8월에는 9조8000억원이라는 3년래 최고치 수준까지 증가했다. 이후 가계대출 규제가 발표됐고 시중은행들이 동시에 발맞춘 것이 8월 말이므로 아직 9월 이후의 주담대 평균금리 통계가 발표되진 않았으나 시중금리 추이를 보면 아마 3.5%보다 상승추세일 것으로 예상되고 다시금 4% 수준까지 올라올 것이 예상된다.

즉 기준금리의 움직임과 무관하게 주담대 금리는 바닥을 찍고 재차 상승 중이라는 것이다. 이런 상황은 사람들의 인식, 즉 기준금리가 내렸으니 대출금리도 내릴 것이라는 생각에 정확히 반하며 이것이 예상과는 상이한 부동산시장이 펼쳐지는 이유가 되고 있다.

통상 한국의 주담대 금리는 기준금리보다 늘 1.0~1.5%포인트 정도 더 높았다. 기준금리가 2.5%면 주담대 금리는 4%인 식이었다. 코로나19 시기였던 2020~2021년에도 기준금리가 0.5%인 시절에 주담대 금리는 2.5%로 2%포인트가 더 높았다. 그런데 오직 올해 6~8월 3개월만 주담대 금리와 기준금리가 동일한 수준까지 붙었다. 그러니 올해 6~8월 3개월은 한국 역사상 가장 주담대 금리가 완화적인 순간이었다.

이렇게 된 배경에는 아마도 시장이 기준금리 인하속도가 빠를 것이라고 기대하고 시장금리가 큰 폭으로 내려가자 발생한 것이라 보는 것이 합리적이다. 그러나 이 과정에서 은행 등 금융기관의 역마진 주담대 밀어내기가 있었던 것으로 해석할 근거로도 충분했다. 이런 변화들이 정부와 금융당국의 2024년 8·21대책과 가계대출 규제 시행의 근거가 됐다.

앞으로 주담대 금리는 올해 남은 기간에 우상향하기 시작해 4% 수준을 유지할 것으로 사료된다. 기준금리가 내려가는데 주담대 금리가 오르는 것을 이상하게 여길 독자도 많을 것이다. 그러나 현재의 주담대 금리는 과도한 금리인하 기대감을 선반영한 금리였기에 지속될 수 없었다고 보는 것이 합리적이며 요즘과 같은 되돌림 과정이 필요한 것도 필연적이다. 무리한 대출보다는 소득에 맞는 합리적 대출계획이 필요한 시점이다. (채상욱 커넥티드그라운드 대표)

채상욱 커넥티드그라운드 대표