재개발사업과 토지 소유자의 분양권[김민수의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

재건축사업과는 달리 재개발사업에서는 토지만 소유한 자도 조합원으로서 신축 주택에 대한 분양신청권을 가진다.

다만 각 시도의 도시 및 주거환경정비 조례는 토지를 소유한 토지 등 소유자에게 신축 주택에 대한 분양신청권이 주어지려면 그가 소유하고 있는 토지의 총면적이 일정 이상일 것을 요구하고 있다. 서울시의 경우 90㎡ 이상일 것이 요구되고 그 외의 지역은 대체로 60㎡ 이상일 것이 요구된다.

이와 관련해 우선 주의할 점은 토지 등 소유자가 갖고 있는 토지의 총면적을 산정하면서 아래의 세 가지에 해당하는 토지의 면적은 제외된다는 것이다.

첫째는 하나의 대지 범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지다.

둘째는 하나의 건축물이 하나의 대지 범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지다.

셋째는 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할해 취득하거나 공유로 취득한 토지다.

한편 넓은 면적의 토지를 여러 명이 공유하고 있고 공유자 전부 또는 공유자 중 일부가 소유한 지분에 해당하는 토지의 면적이 각 시도의 도시 및 주거환경정비 조례가 분양 대상 자격 요건으로 요구하는 면적 이상인 경우가 있을 수 있다.

토지를 여러 명이 공유하고 있는 경우 공유자 각자가 독자적인 분양신청권을 가지지 못하는 것이 원칙이다. 하지만 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례는 토지 공유자가 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분에 따른 면적이 90㎡ 이상이라면 예외적으로 단독 분양 대상 자격이 인정된다고 규정하고 있다.

여기에서 관련 판결 하나를 소개하고자 하다. 부산지방법원은 갑이 을로부터 상속받은 토지의 지분에 따른 면적이 54㎡이고, 병이 권리산정기준일 이후에 갑으로부터 위 54㎡ 면적의 토지 지분(A 토지)을 매수하고, 약 3달 뒤 1필지의 토지(B 토지)를 매수해 병이 소유한 토지의 총면적이 60㎡를 초과하게 된 사건이다.

부산지방법원은 “부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례가 토지 공유자가 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 60㎡ 이상인 경우 예외적으로 단독분양권을 인정하는 취지는 권리산정기준일을 기준으로 해 그 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분 면적이 60㎡ 이상인 경우에는 재개발사업에 편승해 경제적 이익만을 목적으로 지분을 취득한 경우와 달리 보고 예외적으로 취급하려는 것”이라고 밝혔다.

이어 “예외적으로 단독분양권이 인정되는지를 판단함에 있어서는 현재의 지분권자뿐만 아니라 그에게 60㎡ 이상의 지분 면적을 승계시킨 전 지분권자까지 포함하여 60㎡ 이상의 지분 면적을 취득한 시점을 기준으로 삼아야 할 것이나 권리산정기준일 이후에 공유지분 등의 추가적인 매수 등을 통해 지분 면적의 합계가 60㎡를 초과하게 된 경우에는 예외에 해당하지 않는다고 봐야 한다”라고 덧붙였다.

병이 소유한 A 토지와 B 토지의 면적이 합이 60㎡를 초과하지만 병은 단독 분양대상자가 아니라고 판시한 것이다.

앞서 살펴본 바와 같이 토지 공유자가 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분 면적이 일정 면적(서울: 90㎡, 그 외 대부분의 지역 60㎡) 이상인 경우 예외적으로 단독 분양대상자에 해당할 수 있다.

하지만 위 판결 사안과 같이 권리산정기준일 이후에 다른 토지를 추가로 매수해 비로소 일정 면적을 초과하게 됐다면 단독 분양 대상 자격을 인정받기 어렵다. 재개발사업의 경우 토지 또한 좋은 투자 대상이 될 수 있다. 하지만 토지에 관해 단독 분양 대상 자격이 인정되는지에 대해서는 면밀한 검토가 필요하므로 토지 소유자 및 투자자는 사전에 분양권 관련 법률 전문가와 상담해보는 것이 좋다.

김민수 법무법인 센트로 변호사