“우리도 신축 될래요”…드디어 꿈틀대는 1기신도시, 14만가구 늘어난다는데 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-39]
분당·일산·평촌·중동·산본
2035년까지 대대적 정비
인구 95만명→124만명으로
11월 재건축 첫 타자 발표

1기 신도시 중 하나인 경기도 고양시 일산 아파트 전경. [사진출처=연합뉴스]

1기 신도시에서 ‘재건축 열풍’이 불고 있습니다. 정부가 1기 신도시 특별법(노후계획도시 특별법)까지 만들며 재정비를 지원하고 나섰기 때문입니다. 1기 신도시는 경기도 ▲성남시 분당 ▲고양시 일산 ▲안양시 평촌 ▲부천시 중동 ▲군포시 산본을 뜻합니다. 수도권의 주택 부족이 심각했던 1980년대 후반 정부가 이 5곳을 개발하며 신도시가 생겨났습니다. 30년이 넘게 흐른 현재 5개 도시에는 39만 2000가구(95만 4000명)가 살고 있습니다.

그런데 사실 오랜 시간이 지난 만큼 이젠 ‘신도시’라고 부르기가 애매합니다. 재건축 연한을 채운 노후 아파트들이 워낙 많거든요. 그래서 정부가 다시 한 번 나섰습니다. 특별법에 따라 큰 틀의 개발 가이드라인을 세운 겁니다. 2035년까지 5개 도시를 53만 7000가구(124만 2000명)가 사는 보금자리로 만드는 게 목표입니다. 11월에는 1기 신도시에서 가장 먼저 재건축을 시작할 아파트 명단도 나옵니다. 그 전에 미리 개발 계획을 한번 살펴볼까요.

다시 도약하는 분당신도시···5.9만호 늘어난다

성남시가 발표한 분당의 정비 기본계획부터 보겠습니다. 개발 비전은 ‘다시 도약하는 분당신도시’입니다. 이를 위해 3가지 구체적인 목표를 내세웠습니다. ▲4차산업 특별도시 ▲역세권 특화전략 도시 ▲세대 공존을 위한 도시입니다. 예를 들어 오리역세권 일대를 첨단산업이 있는 성장거점으로 조성합니다. 판교역~성남역은 수도권 환승 거점으로 만들 생각이죠.

적정한 개발 밀도(기준 용적률)는 315%로 제시됐습니다. 현재 분당의 평균 용적률은 174% 수준으로 약 9만 6000가구(23만명)가 살고 있습니다. 용적률은 쉽게 말해 공간을 얼마나 쓸 수 있는 가를 나타냅니다. 재건축을 통해 용적률이 315% 수준으로 높아지면 분당은 15만 5000가구(35만명)를 품는 도시로 바뀔 예정입니다. 무려 5만 9000가구(12만명)가 추가로 늘어나는 셈입니다.

성남시는 11월 재건축을 가장 먼저 시작할 ‘선도지구’를 뽑습니다. 그 주인공이 되기 위해 분당에 있는 47개 노후 단지(5만 9000가구)가 지난달 출사표를 던졌습니다. 이 중 최소 8000가구, 최대 1만 2000가구만 선도지구가 될 수 있죠. 다만 떨어진다고 실망하긴 이릅니다. 성남시가 매년 일정 물량을 꾸준히 정비할 거라고 밝혔기 때문입니다.

숲세권 강점인 일산은, 생동감 있는 ‘공원도시’로

고양시는 일산의 개발 비전을 ‘활력 있고 생동감 있는 공원도시’로 잡았습니다. 구체적인 5가지 목표도 세웠습니다. ▲생동감 있는 녹색공원도시 ▲이동이 편리한 교통도시 ▲활력 있는 자족도시 ▲쾌적한 정주환경도시 ▲살기 좋은 복지문화도시입니다.

공원도시를 앞세운 건 일산이 수도권 중에서도 공원 면적이 넓은 편에 속하기 때문입니다. 일산 주민 1인당 도시공원면적은 10.8㎡ 수준인데요. 이는 수도권(1인당 8.6㎡)과 서울(1인당 4.6㎡)보다 훨씬 넓습니다. 고양시는 일산 호수공원과 문화공원 등을 고려해 노후 단지를 잘 어우러지게 정비하겠단 입장입니다.

기준용적률은 아파트가 300%, 주상복합이 360%로 정해졌습니다. 현재 일산의 평균 용적률은 169% 수준으로 약 10만 4000가구(24만명)가 거주 중입니다. 재건축을 통해 용적률이 높아지면 일산은 13만 1000가구(30만명)가 살아가는 도시로 탈바꿈하게 됩니다. 이전보다 2만 7000가구(6만명)가 더 많아지는 것입니다.

고양시도 내달 일산의 선도지구를 발표합니다. 전체 노후 단지 47곳 중 강촌마을과 백마마을을 비롯한 총 22곳(3만 가구)이 공모에 참여한 상태입니다. 이 중 최소 6000가구에서 최대 9000가구 정도만 선도지구로 정해지게 되죠.

지속가능한 미래도시 평촌···1.8만호 증가

‘지속 가능한 미래도시 평촌’, 안양시의 개발 비전입니다. 안양시 청사 이전 용지를 중심으로 지식산업 기반 클러스터를 키울 예정입니다. 역세권을 중심으로 복합 개발을 추진하고 자율주행버스 도입도 늘릴 방침입니다. 남북 방향의 공원 축과 연결해 녹지도 넓혀 조성합니다.

현재 평촌의 평균 용적률은 204%로 약 5만 1000가구(13만명)가 살고 있습니다. 앞으로 재건축을 할 때 참고할 기준 용적률은 330%로 소개됐습니다. 이를 적용하면 주택이 1만 8000가구(3만명)가 늘어날 것으로 추정됩니다. 평촌 신도시가 6만 9000가구(16만명)가 거주하는 도시로 바뀌는 것이죠.

평촌의 노후 단지는 총 19곳입니다. 이 가운데 은하수·샛별마을, 샛별한양1·2·3 등 총 9곳(1만 8000가구)이 선도지구에 뽑히기 위한 경쟁 중입니다. 다만 선정 규모는 최소 4000가구에서 최대 6000가구 뿐입니다.

새로움을 담는 중동···기준 용적률 350% 적용

부천시가 만든 중동의 개발 비전은 ‘미래를 닮는 새로움을 담는 중동’입니다. ▲제로에너지도시 ▲일류 교육·주거도시 ▲미래변화 대응도시 ▲문화·예술도시를 콘셉트로 잡았습니다. 복합미술·전시관, 미래형 도서관, 친환경 보행로 등을 만들 계획입니다.

중동의 기준 용적률은 350%로 제시됐습니다. 현재 평균 용적률이 216%로 1기 신도시 가운데 가장 높기 때문입니다. 향후 용적률을 높여 재건축 하면 중동 안에 주택은 기존 5만 8000가구(14만명)에서 8만 2000가구(18만명)로 2만 4000가구(4만명) 늘어나게 됩니다.

중동에선 미리내마을, 반달마을 등 총 12곳(2만 6000가구)이 선도지구 경쟁에 참여했습니다. 이는 선정 규모인 4000~6000가구 대비 6.6배나 많은 수준입니다. 내달 어느 노후 단지부터 재건축을 시작하게 될 지가 결정됩니다.

라이즈업 산본···1.6만호 늘어난 5.8만호 품는다

군포시는 ‘양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조 되는 라이즈업(RISE-UP) 산본’을 슬로건으로 내겁니다. ▲생활밀착형 N분도시 ▲동반성장 자족도시 ▲스마트 모빌리티도시 ▲지속가능한 생태도시를 만드는 게 구체적인 목표입니다.

지금 산본의 평균 용적률은 207% 수준입니다. 주택 규모는 4만 2000가구(11만명)입니다. 군포시는 재건축 할 때 고려하는 기준 용적률을 330%로 제시했습니다. 이에 따라 산본 안에 주택은 1만 6000가구(3만명)가 추가 된 5만 8000가구(14만명)가 될 전망입니다.

산본에 있는 노후 단지 13곳 중 9곳(2만 가구)은 선도지구 공모를 신청했습니다. 퇴계1·2차·율곡주공 아파트, 장미·백합·산본주공 아파트 등이 통합 재건축을 추진하고 있어요. 다만 이 중에서 최소 4000가구, 최대 6000가구만이 재건축을 가장 먼저 시작하게 됩니다.

아직은 초기 계획일 뿐···넘어야 할 산 많아

하지만 여러분 계획은 계획일 뿐인 거 아시죠. 게다가 지금은 아주 초기 계획입니다. 선도지구로 뽑히고 나서도 밟아야 할 재건축 단계가 많습니다. 주민 갈등과 공사비 인상 등 넘어야 할 난관이 꽤 되는 겁니다.

당장 풀어야 할 숙제도 있습니다. 이주대책이 대표적입니다. 이주용 주택이 확보되지 않고선 39만 2000가구를 53만 7000가구로 늘리기 어렵습니다. 앞서 국토교통부는 1기 신도시 안에 놀고 있는 땅을 개발해 순환정비용 이주주택으로 쓰겠단 대책을 내놨습니다.

국회 입법조사처는 ‘노후계획도시 정비 특별법 쟁점’ 연구보고서에서 “유휴용지 확보는 기존 토지기능과 다양한 이해관계자 갈등, 소유 주체 간 협의가 어려울 수 있다”고 지적했습니다. 또 다른 이주 대책으로 꼽히는 영구임대주택 재건축에 대한 우려도 나옵니다. 영구임대주택 거주자들의 반발이 상당할 것이란 예측이죠.

2035년까지 14만 5000가구(28만 8000명)가 늘어나면 기반시설이 버텨줄 것인가에 대한 의문도 나옵니다. 우려되는 교통 혼잡에 대해 국토부와 지자체는 교통 대책을 수립하겠다는 입장입니다. 광역 교통축별로 혼잡 수준을 고려해 완화 방안을 마련하는 겁니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.

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