“서울 호텔 시장 2년간 활황… 생숙‧오피스텔 위기, 호텔 전환해 해결”

서울부동산포럼, 23일 ‘호텔 전환을 통한 밸류업‧엑시트 전략’ 세미나
김홍열 대표 “서울 호텔 수요 비해 공급 부족 심화”
호텔 전환과 투명한 운영사 선정 중요

내년까지 서울 내 호텔 공급 부족 현상이 심화할 것으로 예상되면서 생활형숙박시설(생숙)과 오피스텔 문제를 호텔 전환으로 해결할 수 있다는 의견이 나왔다.

김홍열 AZMT 대표가 지난 24일 오후 서울 강남구 스파크플러스 코엑스점 컨퍼런스룸에서 열린 서울부동산포럼 세미나에서 주제 발표를 하고 있다./박지윤 기자

김홍열 AZMT 대표는 지난 24일 오후 ‘호텔 전환(conversion)을 통한 밸류업(value-up)과 엑시트(exit) 전략’을 주제로 열린 한 세미나에서 “미분양 또는 준공 전 단계인 생숙이나 오피스텔을 호텔 또는 호텔에 준하는 시설로 만들어 위기를 극복할 수 있다”고 했다. 이 세미나는 사단법인 ‘서울부동산포럼’이 주최했다.

김 대표는 최근 서울을 찾는 외국인 관광객이 빠르게 증가하는데 이를 뒷받침할 호텔 공급은 부족해 서울 호텔 시장은 향후 2년간 호황을 누릴 것이라고 전망했다.

한국관광정보지식시스템에 따르면 최근 해외 내국인(아웃바운드) 관광객 증가율은 상승한 반면, 국내 외국인(인바운드) 관광객 증가율은 감소하고 있다.

올해 8월 해외를 찾은 내국인 관광객은 235만9550명으로 지난해 8월 대비 12.7% 늘어났다. 지난 7월, 전년 대비 16.2% 증가율을 기록한 것에 비하면 3.5%포인트(p) 줄어든 수치다. 국내를 방문한 외국인 관광객은 지난 7월, 지난해 7월보다 36.5% 늘어난 데 이어 8월에도 156만3221명으로 43.5% 증가했다.

올해 월간 한국의 국내 외국인, 해외 내국인 관광객 추이. /한국관광정보지식시스템, AZMT 제공

김 대표는 “내년에는 연간 국내 외국인 관광객이 올해보다 20~30% 늘어나 1700만~2000만명을 기록할 것”이라며 “서울에선 중구, 종로구, 동대문구, 서대문구, 용산구 호텔 투자가 유망하고 지방에선 현재 침체가 심하지만 향후 재상승이 예상되는 부산, 제주, 경주, 여수 등에서 좋은 조건의 투자를 긍정적으로 검토해야 한다”고 했다.

이어 “현재 서울 호텔은 국내 외국인(인바운드) 관광객 수요 증가로 시장 상황이 매우 좋아 가격이 많이 오르고 있다”며 “서울은 호텔 신규 부지가 제한적이고 금융 환경과 건축비 상승으로 공급이 쉽지 않기 때문에 향후 2년간 활황을 보일 것”이라고 덧붙였다.

김 대표는 숙박업으로 신고하지 못한 객실이 절반에 가까운 국내 생숙의 현황을 점검하며 생숙 운영사의 중요성을 강조했다.

국토교통부에 따르면 지난해 생숙 9만6000실 가운데 숙박업으로 신고한 객실은 4만7000실에 그친다. 숙박업 신고 현황을 규모별로 보면 1인 1객실 소유는 1만9000실, 1인 30객실 미만 소유가 1만2000실, 1인 30객실 이상 소유가 1만8000실 등이다. 오피스텔로 용도변경에 성공한 생숙은 올해 10월 초 기준 전체의 1.17%에 불과하다.

그는 “생숙은 시행사, 시공사, 수분양자, 운영사 갈등으로 소송전에 휩싸이는 경우가 많은데 대부분 경영이 불투명한 운영사 선정으로 수익성이 악화한 것이 다툼의 원인”이라며 “시행, 시공 단계부터 투명한 운영, 효율적 운영, 마케팅 능력을 갖춘 신뢰할 수 있는 운영사를 선정하고 꼼꼼한 관리 규약으로 관리단, 운영사가 균형있게 상생할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하다”고 했다.

송종헌 서울부동산포럼 회장이 지난 24일 오후 서울 강남구 스파크플러스 코엑스점 컨퍼런스룸에서 열린 서울부동산포럼 오찬 세미나에서 축사를 하고 있다./박지윤 기자

김 대표는 생숙은 관광호텔과 달리 부대시설, 편의시설 등이 부족한 경우가 많기 때문에 비대면 서비스 등을 적극적으로 도입해 비용의 효율화에 집중해야 한다고 조언했다. 또 미분양 오피스텔, 도시형생활주택 역시 호텔로 전환하는 경우 수익성을 개선할 수 있다고 봤다.

김 대표는 “오피스텔과 도시형생활주택은 주거 및 준주거시설에서 관광호텔로 용도 전환을 통해 사업성을 강화할 수 있는데 관광숙박업 가운데 관광호텔업과 호스텔업에 대한 규정을 활용하면 충분히 가능하다”며 “공실로 방치된 기존 미분양 오피스텔 가운데 일부만 생숙으로 전환해 운영할 수도 있다”고 했다.

또 “이미 금융비용과 공사비를 과다하게 투입해 총사업비의 원가가 높아진 경우에는 추가 비용 투입이 어렵기 때문에 호텔 전환이 해결방법이 되지 않을 수 있다”며 “투자자의 관점에서는 부실채권(NPL)을 매입해 토지가격을 낮춰 호텔사업을 추진하는 것이 유리하다”고 했다.

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