“여기 지나갈 때마다 철길때문에 불편했는데”…영등포·용산·신촌, 완전히 바뀐다

오세훈표 서울도심 대개조
市 지상철도 전구간 지하화
철도역, 종상향 고층 개발
용적률 1500% 달할 수도
초역세권 주택도 대거 확보
6개 노선·32개역 지하화
낙후된 서남·동북권 관통
인근 교통·부동산 지각변동

서울시 ‘지상철도 전 구간 지하화’ 계획의 핵심은 역사·역세권 복합개발이다. 서울시는 지하화 후 역사용지(171.5만㎡)는 업무·상업·문화시설 등으로 복합 개발해 사업비를 조달하고, 선로용지(122만㎡)는 대규모 선형 녹지공원으로 조성한다는 ‘투트랙 개발’을 들고 나왔다.

역사부지를 종상향 후 고층 복합개발을 통해 개발이익을 환수해 25조6000억원에 달하는 지하화 비용을 충당하겠다는 것이 핵심이지만 사실상 고갈되다시피한 서울 도심내 주택용지를 확보하는 효과도 볼수 있다. 철도역 지하화 후 상부에 주택을 조성하게 될 경우, 토지비 등을 절감하면서 초역세권 주택을 저렴하게 공급할 수 있다.

서울시가 경부선·경원선 68㎞ 전 구간의 지하화를 추진한다. 지상의 선로부지(122만㎡)는 연트럴파크와 같은 대규모 녹지공원으로 조성하고 역사부지(171만 5000㎡)는 업무시설, 상업시설, 문화시설 등 복합개발한다는 구상이다. 사진은 인근 용산국제업무지구와 연계한 복합 개발이 예상되는 용산역 일대. [이승환 기자]

역사를 제외한 철길이 지나는 선로의 경우 복선 구간 등 비교적 넓은 곳을 제외하곤 대부분 좁고 기다란 ‘선형’이라 주변에 판매할 수 있는 땅이 많지 않다. 아울러 기존 철로 주변은 이미 주택과 건물 등이 밀집한 곳이 많아 이들까지 수용해서 개발을 추진하기 쉽지 않은 점도 철로 상부 공간 대부분을 ‘연트럴파크’와 유사한 숲길과 공원으로 쓰겠다고 발표한 이유이기도 하다.

미국 일본 등은 철도 지하화를 하면서 차량기지 주변 단거리 구간(2~5km)에서만 주로 진행했다. 정성봉 한국과기대 교수는 “전체 선로를 포함한 대규모 철도 지하화는 해외에서도 쉽게 추진하기 어려웠던 프로젝트”라며 “성공한다면 주변 교통과 부동산 시장에 엄청난 영향을 줄 것”이라고 내다봤다.

서울시가 공식 발표한 철도 지하화 추진 구간은 도심 중앙 ‘서빙고역’을 기준으로 경부선 일대와 경원선 일대 등 총 2개 구간의 6개 노선이다.

경부선(서울역∼석수역), 경인선(구로역∼오류동역), 경의선(가좌역∼서울역), 경원선 일부(효창공원앞역∼서빙고역), 중앙선(청량리역∼양원역), 경춘선(망우역∼신내역) 노선이다.

이 구간에 위치한 철도역은 39개에 달한다. 시는 역사와 주변 철로 용지 지하화를 통해 생기는 개발 가능한 땅이 104만1000㎡로 추산된다며, 매각을 전제로 복합개발을 추진하겠다고 밝혔다. 이 지역에 오피스와 상업시설, 문화시설 등을 함께 짓는 복합개발을 추진해 도시에 활력을 불어넣는 경제거점을 조성한다는 구상이다.

오세훈 서울시장이 23일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 철도지하화 통합개발 계획을 발표하고 있다. [김호영 기자]

서울시는 사업성을 확보하기 일부 역세권은 일반상업지역이나 준주거 종상향 방안도 검토하기로 했다. 개발업계에서는 구로역, 신도림역, 영등포역, 용산역, 서울역(남부·북부), 신촌역 등이 거점역이 될 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 일각에서는 용적률 1500% 이상(100층 안팎)의 초고밀 개발도 가능한 ‘한국형 화이트존(입지규제 최소 구역)’인 공간혁신구역이 적용될 가능성이 높다는 관측도 나온다. 실제로 국토교통부와 개발업계 등에 따르면 정부는 최근 공간혁신구역 제도와 철도 지하화, 복합터미널 개발 등 다른 정책사업을 연계하는 방안을 검토 중이다

다만 39개 역 중 가좌역, 서빙고역, 오류동역, 석수역, 도봉산역, 효창공원역 등은 지상으로 유지된 채 개발된다. 그동안 강력한 지하화 대상지로 꼽혔던 수색역과 차량기지 일대는 제외됐다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “수색역은 물동량이 많아 지하화가 사실상 어렵고 개발 이익을 감안해 가좌역에서 지상으로 진·출입하는 것이 합리적이라고 판단했다”고 말했다.

서울시가 경부선·경원선 68㎞ 전 구간의 지하화를 추진한다. 지상의 선로부지(122만㎡)는 연트럴파크와 같은 대규모 녹지공원으로 조성하고 역사부지(171만 5000㎡)는 업무시설, 상업시설, 문화시설 등 복합개발한다는 구상이다. 사진은 인근 용산국제업무지구와 연계한 복합 개발이 예상되는 용산역 일대. [이승환 기자]

서울시의 이같은 구상은 강남개발과 서울 뉴타운 개발사업 이후 최대 규모의 도시 대개조 사업이 될 전망이다. 철도 지상구간은 서울에서만 15개 자치구를 지난다. 특히 서울 안에서도 상대적으로 낙후된 서남권(구로 금천 영등포)과 동북권(동대문 강북 도봉)을 관통하고 있어 서울의 균형발전을 위해서 철도 지하화 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다.

도심에서는 서울역~용산역 구간이 대표 수혜지로 꼽힌다. 특히 용산국제업무지구 재개발 계획과 맞물려 진행되면 파급력이 클 것으로 예상된다. 박합수 건국대 겸임교수는 “용산역 주변과 용산~삼각지, 서울역~남영역 구간의 경우 분리된 양쪽이 연결되면 용산공원 접근성 향상, 국제업무지구와 연계 활용도 등 측면에서 개발 가치가 매우 뛰어날 것으로 본다”고 밝혔다.

오세훈 서울시장이 23일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 철도지하화 통합개발 계획을 발표하고 있다. [김호영 기자]

이날 발표한 계획은 오는 25일 국토교통부에 선도사업지로 제안할 예정이다. 현재 서울시와 건설업계에서는 땅값이 비싸고 용산과 연계개발이 가능한 경부선이 선도사업으로 선정될 가능성이 높을 것으로 보고 있다.

서울시 관계자는 “경부선 구간 개발이익으로 경원선 구간 사업비를 충당할 계획”이라며 “국토부에 두 구간을 묶어서 신청한 이유”라고 설명했다. 철도 지하화는 크게 ‘철도 데크화+상부 개발’과 ‘철도 지하화+상부 개발’의 두 가지 방법으로 분류된다.

서울시는 지하화를 주로 활용하면서 사업여건 등을 꼼꼼히 따져 다양한 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 완전 지하화를 적용하면 각종 지장물을 고려해 40~60m 대심도에 철로가 놓여야 할 것으로 전망했다.