분양권 사들여 다주택자 됐을 때 취득세 줄이는 방법

다주택자에 대한 취득세 중과 규정이 도입된 이후 1주택 또는 2주택을 보유한 사람이 분양권을 사들이면 취득세 적용이 어떻게 될까. 2020년 8월 12일부터 적용되기 시작한 취득세 개정으로 기존 주택, 조합원 입주권, 분양권 등은 모두 주택 수에 포함해 취득세를 계산한다. 다만 2020년 8월 12일보다 앞서 분양권을 취득한 경우에는 주택 수에 포함하지 않는다.

취득세 개정 이후 분양권을 사들인 경우에는 ‘취득 시점’(분양계약서 작성일 또는 분양권 매매 계약서로 인한 명의 변경일)을 기준으로 주택 수에 포함한다. 그런데 취득세를 납부하는 시기는 분양권 취득 시점이 아니라 분양계약서상 잔금을 납부하는 날이다. 즉 분양권을 취득하는 시기와 해당 분양권으로 취득하는 주택에 대한 취득세를 납부하는 시기가 다른 것이다.

만약 기존 1주택자가 분양권을 취득해 2주택이 된 경우 비조정대상지역이라면 중과세율이 적용되지 않는다. 조정대상지역이라고 하더라도 종전 주택을 처분하는 조건으로 ‘일시적 2주택’이 된다면 일반세율을 적용받을 수 있다. 다만 기존에 조합원 입주권 등을 포함해 2주택을 보유한 상태에서 새롭게 세 번째 주택을 분양권으로 취득한 경우에는 비조정대상지역이라고 하더라도 3주택 취득세인 8%가 적용된다.

분양권 계약 후 입주 때까지 종전 보유 주택을 처분한다고 하더라도 분양권을 취득한 순간 3주택으로 간주하기 때문이다. 앞서 말했듯 주택 수 판단 시점이 분양권 취득일이기 때문이다. 그런데 기존에 보유한 2개의 주택을 분양권 취득 이후 3년 이내에 모두 처분하는 경우에는 중과된 세금을 환급 신청할 수 있다. 일시적으로 다주택자가 된 것으로 인정받을 수 있기 때문이다. 개인 사정에 의해 분양권으로 취득하는 주택을 먼저 처분하더라도 기존 보유 주택 중 하나를 추가로 처분한다면 처분 순서에 영향을 미치지 않고 일시적 다주택자가 된 것으로 인정받을 수 있다.

조정대상지역에서는 다주택자 취득세율이 좀 더 높다. 3주택자가 되면 취득세율이 12%로 올라간다. 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득해 2주택자가 된 상태에서 이후 조정대상지역에 있는 주택을 하나 더 취득하면 취득세 12%를 내야 한다는 뜻이다.

3주택자가 돼서 중과세율을 적용받는 상황을 피하기 위해 ‘부부 간 증여’를 활용하는 방법도 있다. 분양권 상태에서는 통상 잔금이 30~40%가량 남아 있는 상황이므로 ‘부부 간 증여는 10년 내 6억원까지 증여세를 납부하지 않는다’는 규정을 활용할 수 있다. 예컨대 2주택 보유자가 비조정대상지역에서 분양권을 취득하면 3주택이 된다. 이때 분양권을 취득한 아파트 입주 전에 기존 보유주택 중 하나를 처분한다. 그러고 난 뒤 부부 간 증여 공제를 활용해 본인의 분양권을 배우자에게 증여한다.

증여가 이뤄지면 배우자가 분양 주택을 취득한 시점이 ‘증여 계약서상 계약일’이 된다. 분양권 취득 시점이 바뀌면서 앞서 3주택이 된 상황을 벗어날 수 있게 되는 것이다.

다만 이 경우에도 분양권 증여에 대한 신고 등은 필요하고, 분양권 가치 산정 등 세무상 이슈가 발생할 수 있어 주의가 요구된다.

김성일 리겔세무회계 대표