현금부자들만의 잔치… "서민은 대출 안나와 집 못 살 판" [부동산 아토즈]

서울 주담대 비중 40%대로 하락
9월 채권최고액 비율도 올해 최저
은행서 빌리는 돈 규모 확연히 줄어
근저당설정등기도 3개월째 감소
자금여력 없으면 시장진입 어려워

정부가 주택담보 대출 문턱을 본격적으로 높이기 시작하면서 주택 매수 때 대출 비중이 서울의 경우 40%대까지 떨어진 것으로 나타났다. 집값의 절반도 못 빌린 셈이다. 또 근저당 설정 건수도 크게 감소하는 등 현금부자들만의 잔치가 되고 있다는 지적이다.

22일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 9월 서울 집합건물(아파트·오피스텔·빌라 등) 거래가액 대비 채권최고액 비율이 49.17%를 기록했다. 올해 들어 가장 낮은 수치다. 정부는 지난 9월부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등 대출 옥죄기를 본격적으로 시행하고 있다.

채권최고액은 은행이 돈을 빌려줄 때 갚으라고 요구할 수 있는 최대 금액이다. 통상 대출금의 120~130% 안팎으로 설정된다. 비율이 감소했다는 것은 은행에서 빌리는 돈의 규모가 줄었다는 의미다.

서울의 경우 집합건물 채권최고액 비율은 올 1~7월 50%대를 넘었다. 3월에는 58.04%를 기록하기도 했다. 하지만 8월에는 49.63%로 절반 이하로 떨어지더니 9월에는 49.17%로 더 주저 않았다.

문재인 정부 때 집값이 급등하며 대출 옥죄기가 정점에 달한 지난 2020년과 2021년의 경우 비율이 각각 48.09%, 51.02%를 기록했다.

한 전문가는 "문 정부 때는 지침으로 규제했고, 현 정부는 자율규제로 옥죄고 있다"며 "오히려 명확한 규제 지침이 없다 보니 금융권별로 대출 가능 여부 및 금액 등이 달라 혼선은 더 커지는 모습이다"라고 지적했다.

경기도 역시 채권최고액 비율이 지난 4월과 5월에는 70%를 넘기도 했다. 이후 8월에는 65.72%로 줄었고, 9월에는 63.26%를 기록했다. 9월 비중은 올들어 가장 낮은 수치다. 인천도 비율이 8월 73.34%에서 9월에는 71.89%로 감소했다.

근저당 건수도 감소하고 있다. 거래가 줄어든 영향도 있지만 한편으로는 돈 빌리기가 여의치 않다는 의미이기도 하다.

서울의 경우 근저당 설정등기 신청 건수가 8월 2만4855건에서 9월에는 1만9091건으로 23% 감소했다. 경기와 인천 등 다른 수도권 지역 역시 각각 22%·18% 줄어든 것으로 나타났다.

아파트 매물도 늘어나는 모습이다. 아실에 따르면 서울의 경우 지난 10월 19일 기준으로 8만9131건으로 조사 이후 역대 최고치를 찍기도 했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "대출규제 이후 수요자들이 돈 있는 사람과 없는 사람 등 두 계층으로 나눠지고 있다"며 "금리 인하에도 자금여력이 부족한 수요자들의 경우 시장 진입이 어려운 상황이고, 반면 현금부자들은 매수에 나서면서 신고가를 만들어 내고 있다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "가격 저항감이 커져 있는 상황에서 돈 빌리는 것도 갈수록 어려워 지고 있다"며 "외곽지역의 경우 가격 문제가 아니라 대출이 안 나오고 줄어드니까 아예 못 사는 상황이 나타나고 있다"고 분석했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자