하나금융연구소 "내년 주택 가격 오른다…금리인하 폭은 제한"

수도권 아파트에 수요가 집중되면서 아파트 시가총액이 상승하고 있다. 반면 지역 아파트는 미분양이 발생하는 등 실거래가가 떨어지며 시가총액도 주춤하는 모양새다/자료=하나은행

내년도 국내 주택시장이 완만한 상승세를 보일 거란 전망이 나왔다. 주택 수요자의 차입 여력은 축소되지만 공급 부족 영향이 상대적으로 더 커지면서 매수심리가 확대될 수 있다는 분석이다.

하나은행 하나금융연구소는 이같은 내용의 '2025년 부동산시장 전망' 보고서를 발간했다고 16일 밝혔다.

보고서는 주택 공급이 부족할 것이란 우려로 매수심리가 개선되는 점이 주택 가격 상승을 이끌 것으로 분석했다. 2022년 이후 감소한 주택 착공 물량이 2025년부터 준공 감소에 본격적인 영향을 줄 것으로 내다봤다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위축 영향이 지속된 탓이다.

특히 수도권 주택을 중심으로 공급 감소가 발생할 것으로 내다봤다. 보고서는 "지난 8월 기준 수도권 주택 착공은 전년 동월과 비교해 51% 늘었으나 준공은 17% 감소했다"라며 "실수요와 투자수요가 풍부한 수도권에서 입주물량 감소폭이 커 매수세가 체감하는 공급 감소 영향이 더 클 전망"이라고 분석했다.

2025년부터 수도권을 중심으로 준공 물량이 급감하면서 수요 대비 공급의 우위가 점쳐진다/사진=하나은행

지방에서는 미분양 등 적체 매물이 가격 상승 여력을 낮출 것으로 봤다. 올 하반기 아파트 실거래가는 5대 광역시에서 1%, 기타 지방에서 1% 하락할 것으로 내다봤다. 같은 기간 서울 +3%, 경기 +1%, 인천 +1% 등 수도권 주택 실거래가가 상승한다는 전망과 대조적이다.

보고서는 중장기적 관점에서 공급이 확대되는 데 난관이 많다고 내다봤다. 높은 공사비, 지방 수요 위축, 주택 사업성 저하로 인허가에서 착공으로 전환되는 물량이 감소할 것이란 전망이다.

수요 면에서는 대출 규제가 강화되는 점이 영향을 줄 것으로 보인다. 보고서는 "가계부채 관리, 부동산 시장 안정화를 위해 대출 규제가 점진적으로 강화되며 차입 여력이 줄어들 것"이라며 "스트레스 DSR 적용 확대 후 거래량도 둔화되겠으나 기준금리 하락 후 주택담보대출 금리 하락 가능성에 주목할 필요가 있다"고 설명했다.

수요자의 여력이 줄면서 수도권 중심의 '똘똘한 한 채'가 더욱 주목받을 것으로 보인다. 대기수요가 많고 투자수요도 풍부한 수도권 지역의 매수심리가 더 빠르게 개선되고 있기 때문이다.

보고서는 "실수요는 매수심리 확대와 실거래가 회복을 바탕으로 2025년 매매거래를 주도할 것으로 보인다"라며 "우수한 입지에 위치하고 가격 하락 우려가 적은 '똘똘한 한 채'로 매수세가 집중되고 있다"고 밝혔다.

━

한은, 금리 인하 두세 차례에 그칠 전망…경제 성장률은 2.1% 예측

━

이날 하나은행 하나금융연구소는 '2025년 경제·금융시장 전망' 보고서도 함께 출간하며 내년도 한국은행의 완화적인 통화정책으로 금융시장 여건이 개선될 것이라 전망했다. 다만 금융안정 이슈에 발목이 잡힌 한은은 미국 연준에 비해 적은 두세 차례 금리 인하를 단행하는데 그칠 것으로 보인다는 분석을 내놨다.

보고서는 "정책금융 확대로 촉발된 가계대출 급증과 수도권 주택가격 급등이 걸림돌로 급부상하며 정책 전환 시점은 지연될 것"이라며 "기준금리 인하 폭과 시점은 주요국과 차별화될 전망"이라고 했다.

금리 인하가 선반영되면서 향후 기준금리 인하에도 시장금리 인하폭도 제한적일 것으로 예측했다. 시장금리(국고채 3년 금리 평균)는 올해 3.12%에서 내년도 2.57%로 낮아질 것으로 봤다.

한편 연구소는 내년도 한국 경제의 GDP 성장률을 2.1%로 예상하며 내수 회복에 힘입어 완만한 성장세를 보일 것으로 전망했다. 민간소비와 설비투자 증가율 역시 각각 2.0%와 4.1%로 올해에 비해 개선될 것으로 보인다. 특히 국제유가 하락과 원/달러 환율 안정이 한국 경제에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 분석했다.

김도엽 기자 usone@mt.co.kr