다시 다가오는 ‘생숙’ 이행강제금 유예기간… 용도변경은 여전히 ‘먼 산’

12월 말 이행강제금 유예기간 종료
전국 18만1000가구 중 4.1%만 용도전환
국토부, 용도변경 탄력성 제고 추진 중이지만
업계 “준주택 인정이 실질 해결책” 입장 팽팽

생활형 숙박시설(생숙)에 대한 정부의 이행강제금 부과 유예기간 종료 시점이 다시 다가오고 있다. 오피스텔로 용도변경하지 않는 생숙에 대해 내년부터는 시세의 10% 해당하는 이행강제금을 벌금으로 내야하는 상황이다. 하지만 용도변경이 이뤄진 사례는 여전히 5% 미만으로, 업계는 정부의 전향적인 검토를 바라고 있다.

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 모습. 사진은 기사와 직접적 관계 없음. /뉴스1

15일 업계에 따르면 지난 3월 기준으로 생숙이 오피스텔로 용도변경된 사례는 총 7566건이었다. 생숙 가구 수는 총 18만1000가구인데, 전체의 4.1%만이 용도변경된 셈이다. 용도변경된 가구를 제외한 나머지 생숙들을 주거용으로 사용하려면 내년부터는 이행강제금을 내야한다. 지난해 국토교통부는 이행강제금 부과 기간 1년 유예해 내년부터 매년 건축물 가액의 10%를 부과하기로 했다.

생숙은 취사와 세탁이 가능하도록 설계된 숙박시설이다. 청약 통장이 필요 없고 전매 제한이나 종부세 및 양도세 중과도 없어 부동산 가격 상승기에 단타를 노린 투기수요가 많았다. 이 때문에 2021년 국토교통부는 건축법 시행령을 개정해 생숙의 주거 사용을 금지했다. 다만 주거형 오피스텔로 용도변경 시 이행강제금을 부과하지 않는 유예기간을 뒀다.

그러나 이미 준공된 생숙의 경우 용도전환이 어려운 상황이다. 처음부터 숙박 용도였던만큼 안전 기준 등을 충족하기 어렵기 때문이다. 생숙이 오피스텔로 용도변경하기 위해서는 지구단위계획 변경과 전용 출입구 설치, 소방 기준 충족 등의 절차를 거쳐야 한다. 용도변경을 하지 못한 생숙 투자자들은 시행사를 상대로 집단 소송에 나서고 있다.

정부는 이런 ‘생숙 사태’를 해결하기 위해 지난 6월 ‘용도 변경·복수용도 지정 시 성능 위주 설계 도입을 위한 연구용역’을 발주했다. 용도변경 체계를 유연화하겠다는 내용이 골자다. 기존에는 용도변경시 복도폭, 직통계단까지의 거리 등 정량적인 기준 준수 여부를 통해 안전성을 확인했다. 하지만 성능 위주 설계를 도입하면 시뮬레이션을 통해 대피시간 확보, 화재진압 등으로 안전성을 검증하는 식이다. 용역을 통해 관련 제도가 도입되면 생숙과 오피스텔을 복수 용도로 지정하거나 용도변경이 상대적으로 유연해질 전망이다.

업계도 해당 연구용역 결과에 기대를 걸고 있다. 다만 생숙이 오피스텔로 용도변경하기 위해서는 복도폭 등 안전상의 문제도 있지만 주차장 주차 대수, 지구단위변경 등의 다른 해결해야 할 문제도 여전히 산적해 있다. 아파트(공동주택)나 오피스텔은 주차장이 세대당 1대 이상 요구되지만, 생숙은 시설면적 200㎡당 1대가 기준이다. 때문에 안전성이 확보될 시 생숙을 ‘준주택’으로 포함하는 내용까지 정부가 전향적으로 검토해야한다고 주장한다.

김태규 전국비아파트 총연맹 총무는 “국토부에서 용도변경 내용을 완화해준다고 하더라도 주차장이나 지구단위변경 등의 문제가 해결되지 않으면 지자체 부담이 커지는 등 사실상 더 큰 혼란이 올 수 있다”며 “주거용으로 사용될 수 있는 안전성이 확보된다면 준주택에 포함시켜 주겠다는 전향적인 결과가 실질적인 해결이라고 본다”고 했다.

그러나 국토부는 여전히 생숙을 준주택으로 인정하는 데에는 회의적이다. 기존에 숙박용으로 사용 중인 생숙 소유자와의 형평성, 주거환경, 주거·건축 기준 등을 고려했을 때 준주택 편입은 곤란하다는 입장이다. 우선 용도변경을 방해하는 요인을 해결하는데 집중한다는 방침이다.

국토부 관계자는 “지금까지 용도변경이 안 된 생숙은 변경할 수 없는 문제가 있어서라고 보기 때문에, 이행강제금 부과 유예 기간을 더 연장하는 것보다 용도변경이 가능할 수 있도록 하는 것이 먼저”라며 “여러 가능성을 타진하고 있는 것은 맞지만 생숙을 준주택으로 포함하는 내용은 고려하고 있지 않다”고 했다.

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