60억 깎았는데도 안사나요?…용산 노른자 사무실 안팔려요! [부동산360]

서울교통公 2020년부터 센트럴파크타워 매각 추진
5개층 49실…감정평가액 658억1171만원 책정
업계 “임대료 수익 고려하면 여전히 매각가 높아”

[헤럴드경제=박로명 기자] 서울교통공사가 서울 용산구 ‘센트럴파크타워’ 오피스 재매각을 추진한다. 공사는 재정 건전화를 위해 수차례에 걸쳐 보유 부동산 매각을 시도했지만 매수 희망자가 나타나지 않았다. 이번엔 감정평가액이 1년 전보다 60억원 낮게 산출되면서 매각에 성공할 수 있을지 관심이 집중되고 있다.

14일 부동산 업계에 따르면 서울교통공사는 국유재산 공매시스템인 온비드를 통해 서울 용산구 한강로3가 용산 센트럴파크타워 17~21층 5개층 업무시설 49실을 일괄 매각한다. 감정평가액은 658억1171만원으로 책정됐다. 매매대금 중 45%인 건물분에 대한 부가가치세는 별도다.

공고문에 따르면 서울교통공사는 최고 가격응찰자와 매매계약을 체결한다. 최저입찰가 비공개로 진행된다. 입찰 참여 시 입찰금액의 100분의 5 이상에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 납부해야 한다. 매수자는 계약 보증금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%를 나눠서 낸다.

서울교통공사는 2020년부터 작년까지 5차례 이상 매각 공고를 냈지만 모두 유찰됐다. 지난해 센트럴파크타워 49개실의 감정평가액은 719억585만원으로 다소 높게 책정돼 매수 희망자가 나타나지 않았다는 것이 업계 시각이다. 이번 재매각 땐 감정평가액이 658억1171만원까지 떨어졌다.

센트럴파크타워 고층부 임대료 시세는 3.3㎡당 월 10만원 선이다. 인근에 위치한 LS용산타워 3.3㎡당 임대료가 12만원 수준인 것을 고려할 때 임대료 수익이 상대적으로 낮은 편이다. 만실 기준으로 연간 임대료 수익을 단순 계산했을 때 15억원이며, 매각가를 바탕으로 추산한 캡 레이트(cap rate·연간 최소 투자 기대이익률)는 2% 수준으로 추정된다.

캡 레이트는 부동산에서 얻을 수 있는 연간 순수입을 순매입 가격으로 나눈 것으로 실제 투자로 얻을 수 있는 연간 수익을 계산하는 지표다. 상업용 부동산 데이터업체 알스퀘어에 따르면 올해 2분기 서울 캡레이트는 4.7%로, 이와 비교해 센트럴파크타워의 투자 수익률이 상대적으로 높지 않은 것으로 나타났다.

알스퀘어 관계자는 “올해 최대어로 거론된 서울 랜드마크 빌딩인 ‘더 에셋’(옛 삼성물산 서초사옥)의 3.3㎡당 매각가가 4500만원인 것을 감안하면 센트럴파크타워의 희망 매각 평당가(작년 기준)가 다소 높게 책정된 것은 사실”이라고 분석했다.

서울교통공사 관계자는 “재정건전성 강화 차원에서 센트럴파크타워 매각을 추진하고 있다”며 “다만 작년과 비교해 감정평가액이 현재 시세 수준으로 하향 조정된 것으로 보이며, 이를 토대로 매각 기초금액을 산정할 것”이라고 설명했다.

센트럴파크타워는 2020년 8월 준공된 연면적 366만4262㎡, 9개동 규모 공동주택·업무시설·판매시설이 어우러진 복합시설이다. 센트럴파크타워는 과거 재개발이 진행된 용산 4구역에 자리잡고 있다. 서울교통공사는 재개발 지역에서 약 2215㎡ 지하부지를 보유하고 있었는데, 재개발 조합이 결성된 후 현금 보상 대신 지분권을 얻어 개발사업에 참여하면서 해당 부지를 소유하게 됐다.

dodo@heraldcorp.com