“당장 1억 어디서 구해요”···정부 믿은 이들, 분양가 오르자 ‘한숨’ [부동산 이기자]

[부동산 이기자-38]
인천계양, 3기신도시 1호 본청약
사전청약 당시 추정 분양가보다
실제 분양가 수천만원 올라 논란

3기 신도시 중 가장 처음으로 본청약이 이뤄진 인천 계양지구 전경. [사진출처=연합뉴스]

3기 신도시에서 드디어 첫 번째 본청약이 이뤄졌습니다. 정부가 2018년 3기 신도시를 만들겠다고 밝힌 후 6년 만입니다. 3기 신도시는 인천 계양, 부천 대장, 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙 크게 5곳을 일컫습니다. 이 중 인천 계양에 있는 A3블록이 10월 들어 3기 신도시 최초로 집주인을 모집했습니다.

정부는 다른 3기 신도시 물량도 속속 공급하겠다는 입장입니다. 언뜻 들으면 앞으로 수년 동안 아파트 분양 물량이 쏟아질 것 같죠. 하지만 실제 풀리는 물량은 그렇게 많진 않을 것이란 평가가 나옵니다. 상당수 물량이 이미 예비 집주인이 정해져 있기 때문입니다. 이른바 ‘사전청약’을 받았거든요. 오늘은 여러 문제점 때문에 올해 5월 결국 사라졌지만 여전히 많은 논란을 빚고 있는 이 제도에 대해 알아보겠습니다.

사전청약이란?···집값 급등기 ‘수요 분산’ 정책

집주인을 찾는 청약은 보통 아파트 공사를 시작한 이후에 진행합니다. 하지만 사전청약은 말 그대로 청약을 미리 하는 겁니다. 아파트를 이런 식으로 지을 것이란 계획이 나오면 직후에 예비 집주인을 구하는 거죠. ‘공공주택 지구지정→지구계획 승인→사전청약→사업승인→주택착공→본청약’ 순서입니다.

이명박 정부 때 도입됐다 사라진 이 제도는 문재인 정부 때인 2021년 다시 부활했습니다. 3기 신도시를 만들며 나오는 아파트 물량 중 일부를 사전청약 하겠다고 밝힌 겁니다. 당시 집값이 워낙 많이 오르던 때라 여러 선택지를 제공해 매매 수요를 분산시키고자 했습니다. 3기 신도시 주택을 미리 찜해놓으면 당장 집을 사러 다니진 않을 것이라 판단한 겁니다.

인천 계양 A3블록 단지 조감도. [사진출처=LH]

그러나 계획은 계획일 뿐인 것 아시죠. 계획을 세운 후 온갖 변수가 나타나 실제 착공이 밀리고 덩달아 본청약도 늦어지곤 했습니다. 기존 땅주인에게 보상하는 작업이 늦어지거나 문화재나 법정 보호종이 발견돼 사업이 중단되는 경우가 잦았던 겁니다. 국토교통부가 올해 5월 이 제도를 또다시 폐지한 이유입니다.

구체적으로 인천 계양 A3블록(359가구)의 사례를 볼까요. 2021년 사전청약 때 공고문을 보면 본청약, 그러니까 예비 집주인이 진짜 집주인이 되는 예정시기가 2023년 10월 15일이라 제시됐습니다. 하지만 실제 본청약은 거의 1년이 지난 2024년 9월 30일 이뤄졌죠.

실제 분양가 급등···인천계양 최대 9000만원 올라

최근 몇 년 사이 공사비가 많이 오르기도 했습니다. 이로 인해 사전청약 때 추정된 분양가보다 실제 분양가가 속속 상승한 상황입니다. 총 747가구가 공공분양 되는 인천 계양 A2블록 사례를 볼까요. 대상지는 사전청약으로 562가구가 이미 풀렸습니다. 일반청약 물량은 185가구로 10월 15일부터 이틀간 청약 접수를 받습니다.

2021년 사전청약 당시 이곳의 추정 분양가는 전용 59㎡가 3억 5628만원이었습니다. 그런데 최근 공개된 전용 59㎡ 실제 분양가는 타입·층별에 따라 3억 9470만원~4억 2060만원으로 정해졌습니다. 추정 분양가 대비 확정 분양가가 최소 11%(3842만원)에서 최대 18%(6432만원) 뛴 겁니다.

인천계양 A2블록 단지 위치도 및 조감도 [사진출처=LH]

국민평형이라 불리는 전용 84㎡도 살펴볼까요. 사전청약 당시 전용 84㎡ 추정 분양가는 4억 9387만원이었습니다. 하지만 전용 84㎡ 실제 분양가는 층별로 5억 4906만원~5억 8411만원으로 책정됐습니다. 추정 분양가와 비교했을 때 확정 분양가가 최소 11%(5519만원)에서 최대 18%(9024만원) 오른 셈입니다.

사전청약 당첨자들 반발···“1억 추가 부담 어려워”

물론 정부와 한국토지주택공사(LH)는 사전청약을 진행할 때 실제 분양가는 달라질 수 있단 점을 미리 알렸습니다. 공사 기간이 늘어날 수 있다는 점도요. 그러나 인천계양의 분양가가 수천 만원씩 오른 것을 본, 다른 3기 신도시 사전청약 당첨자들은 남 일 같지 않다며 불안해하는 상황입니다. 민간분양이 아닌 공공분양인 만큼 정부가 추가 대책을 마련해야 한단 목소리도 나옵니다.

특히 자산과 소득 기준이 빡빡했던 신혼희망타운 사전청약 당첨자들의 반발이 큽니다. 신혼희망타운은 신혼부부, 예비 신혼부부, 한부모 가족만 신청할 수 있습니다. 2021년 신혼희망타운 사전청약 당시 자산은 3억 700만원 이하, 소득은 2인 가구 기준 월 372만원 이하로 제한을 둔 바 있습니다. 사실상 소득이 낮은 서민들을 대상으로 한 겁니다.

사전청약 당첨자들이 피켓시위를 하며 반발하고 있다. [사진출처=독자제공]

이들에겐 아무래도 분양가 상승이 더욱 부담될 수밖에 없겠죠. 공공 사전청약 피해자 모임은 이에 성명문을 내고 “일부 신혼희망타운의 경우 1억원이 넘는 추가 부담금이 예상된다. 도저히 감당하기 어려운 금액”이라며 “모든 책임을 사전청약 당첨자에게만 전가하는 정부를 규탄한다. 본청약 지연에 대한 피해보상 대책을 촉구한다”고 했습니다.

민간 분양보단 싸지만···주변 시세보단 글쎄

정부는 2021년 3기 신도시 공공분양을 ‘시세의 60~80% 수준’으로 내놓겠다고 밝힌 바 있습니다. 1호 본청약을 진행한 인천계양 사례를 살펴보면 이 약속을 지킨 건지, 아닌 건지 조금 애매한 측면이 있습니다. 민간에서 내놓은 신축 아파트 분양가보단 확실히 저렴한데, 주변 구축 아파트 시세보단 비싸기 때문입니다.

인천 계양 A2블록 단지 조감도 [사진출처=LH]

인천계양에서 나온 가장 최신 민간 분양은 지난 8월 공급된 ‘계양 롯데캐슬 파크시티 1단지’입니다. 이곳은 전용 59㎡ 분양가가 5억원대 초반, 전용 84㎡ 분양가가 6억원 중후반대로 각각 책정됐습니다. 인천계양 A2블록 전용 59㎡ 분양가가 4억원 초반, 전용 84㎡ 분양가가 5억원 중후반대란 점을 고려하면 공공분양이 민간분양 대비 1억원 가까이 저렴한 셈이죠.

다만 인근 구축과 비교하면 분양가 상한제의 메리트가 얼마나 있는지 의문입니다. 인천계양 A2·3블록과 가까운 478가구 규모의 한진해모로아파트를 살펴보겠습니다. 2006년 준공된 이곳의 전용 59㎡(15층)는 지난달 3억 5000만원에 팔렸습니다. 2011년 준공된 우남푸르미아 아파트(158가구) 전용 84㎡도 14층이 지난달 3억 9800만원에 중개거래 됐습니다.

민간 사전청약은 아예 취소된 곳도 여럿

정부와 LH가 주도권을 갖는 공공분양은 그나마 낫습니다. 사업이 지연될 수는 있어도 취소되긴 어렵기 때문입니다. 반면 민간 사전청약을 진행했던 곳에선 올해 사업이 아예 취소되는 사례가 여럿 나왔습니다.

파주 운정3지구 3·4블록 사전청약 당첨 취소자들이 최근 경기 파주에서 집회를 진행했다. [사진출처=독자제공]

인천 가정2지구 B2블록, 파주 운정3지구 3·4블록, 밀양 부북지구 제일풍경채 S-1블록, 경기 화성 동탄2 주상복합용지 C28블록 등입니다. 사업을 추진하던 한 주체는 “악화된 부동산 경기와 건설 자재 원가 상승 등 불가피한 사유로 아파트 건설이 현실적으로 어려워졌다”며 “부득이하게 사업 취소를 안내드린다”고 했습니다.

결국 민간 사전청약 당첨자들은 거리로 나와 시위를 벌이는 상황입니다. 가령 파주 운정3지구 3·4블록 사전청약 당첨 취소자들은 지난달 파주에서 집회를 진행했습니다. ‘사전청약 사기청약’, ‘문자 한통으로 날아간 내 집 마련의 꿈’, ‘취소 피해자들은 나 몰라라’ 등 피켓을 들고 말입니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.