[콕콕 절세전략] 국가가 토지를 수용하는 이유는?

■ 재테크 노하우 머니쇼 '콕콕 절세전략' - 이장원 세무사

개인 소유 토지를 국가에서 개발하기 위해 수용하는 경우가 있습니다. 이때 일정 보상을 받게 되는데요. 그런데 막상 토지가 수용된다고 하면 뭘 어떻게 해야 할지, 어려워하는 분들 많더라고요. 그래서 오늘(10일)은 토지수용 후 해야 할 일들은 자세히 정리해 보겠습니다.  

Q. 토지수용, 재개발이나 재건축 때 종종 들어서 익숙하긴 한데요. 국가가 공적인 이유로 개인의 토지를 수용하는 건데 정확하게 어떤 건지 설명이 필요할 것 같아요. 통상 국가가 토지 수용하는 이유는 무엇인가요?

- 국가의 '토지수용 사업'…왜 하는 걸까?
- 하반기 토지수용 보상금 예상 사업지구 다수
- 토지수용, 본인의 토지가 국가 소유 강제 변환
- 도로 확장·하천 정비·녹지 등 공익 위한 사업들
- 국가, '공공필요 등' 인정 시 개인 토지 강제 수용 
- 공용수용, 개인 토지 강제 수용에 상응 손실보상

Q. 토지소유권을 강제로 뺏기게 되면 보상금이 지급되는데요. 어느 날 갑자기 어떻게 반응해야 할지 잘 모를 것 같아요. 적절한 보상인 건지, 절차는 어떻게 되는지 궁금한 게 많은데요. 먼저 토지 수용한 후 가장 먼저 어떤 것을 확인해야 하나요?

- 수용 보상금 명세서 받으면 체크할 포인트는?
- 토지 강제 수용 보상금 지급…필수사항 살펴야
- 명세서상 정확한 주소·지목·면적·지분 등 확인
- 탈·오자 발견 시 보상단에 반드시 수정 요청해야
- 토지 일부 수용 시 잔여지 보상 요청 시점 한정

Q. 사실 가장 중요하고 궁금한 건 보상금이잖아요. 보상금이 만족할만한 수준인지는 굉장히 주관적이라 어떻게 판단해야 할지 좀 막막할 것 같아요. 제대로 판단하는 방법, 뭐가 있을까요?

- 토지수용에 따른 보상금, 적정가격은?
- "보상금, 만족할만한 가액인지 판단은 냉철하게"
- 토지수용 보상금, 시세대로 감정평가하지 않아
- 토지보상법 '적정가격', 이론상 보상평가 기준가
- 사업 시 가격 변동분 배제…미실현 가치 미반영
- 불만족시 수용재결 신청…보상금 증액 요청
- 일부 선보상 요청 후 나머지 수용재결도 가능

Q. 보상되는 필지가 여러 개라면 보상비용도 커질 텐데요. 별도로 염두해둬야 할 부분이 있을까요?

- 보상 필지 여러 개일 경우 절세 방법은?
- 여러 개의 보상 필지, 해 바꿔 양도도 고려해야
- 토지수용에 따른 실질 보상금은 '세후 이익'
- 양도소득세, 매년 발생한 소득에 대해서 과세
- 해 바꿔 보상 시 누진 공제…세후 이익 더 커
- 수용재결 신청 시 통상 해를 달리해 결과 발표
- 하반기 첫 보상금 통보…6~9개월 후 수용재결
- 1년 1억, 5년 2억 감면 한정…연도 분산 유리
- 재결·일부 선수용 후 수용재결 유불리 따져야

Q. 그런데 국가에 의해 수용된 토지가 농지일 경우에는 별도로 감면받을 수 있는 요건도 있다고요?

- 수용 토지가 농지일 경우 감면 요건은?
- 자경 감면 등 중요 감면 충족 요건 충분히 검토
- 기간 부족할 시 수용재결 이용해 일거양득 효과
- 자경감면 많은 보상지, 여러 이슈로 세무조사↑
- 농지 전·답·과수원 양도 납세자 사전 요건검토必 
- 취득~양도 8년 이상 재촌…경작·재배 상시 종사
- 농작업 2분의 1 이상 자기 노동력으로 경작·재배
- 통상 "30km 이상 먼 거리에서 농사" 주장 배제
- 소유자 직장과 농지 간 멀어도 '실제 자경' 의심
- 급여액 등 3,700만 원 이상일 시 경작기간 제외
- 총수입, 복식부기 의무자 수입액 이상시 제외
- '농사 불가능 상황' 판단 시 당국 조사할 수도
- 양도일 현재 농지 확인…과거 농지 여부도 파악
- 사무실 용도 농지 임대 후 복원한 사례도 발각
- 특별·광역시 또는 시 농지 '편입 후 3년 내' 중요
- 도시 내 주상공 지역 내 농지는 자경감면 제외

Q. 수용재결 신청을 통해 보상금 증액을 요청한다고 해도 적정 금액인지는 알기가 쉽지 않은데요. 이럴 때는 미리 전문적인 도움을 받는 것도 좋겠어요?

- 토지 수용 보상금, '적정 금액'은 어느 정도?
- 수용재결 전 보상금 증액 규모 등 전문가 상담 
- 보상수용대책위 협업 법무법인·감정평가사 상담
- 강제성 띄는 수용보상, 결국 토지소유권 국가로 
- 수용보상자, 많은 보상금·낮은 양도소득세 관건

Q. 이 외에도 본인이 원치 않게 토지가 수용되면 예상치 못한 세금을 낼 수밖에 없는데요. 일반적인 토지 매매처럼 세금을 내야 하나요?

- 토지수용 시 부동산 관련 세금은 어떻게?
- 공익 목적 토지수용 시 여러 가지 조세 혜택
- 예기치 못한 토지수용·세금까지…납세자들 불만
- 일정 요건 해당 시 토지 양도소득세 일부 감면
- 2년 이전 취득 토지 등 '26년 12월 말 이전 양도
- 현금수용 양도세 10%↓…채권수용 최대 40%↓
- 양도세 신고 시 '공익 목적 수용 사실' 서류 첨부 
- 수용 후 보상 시 '토지 등 수용 사실확인서' 수령
- 토지수용 등에 대체 부동산 취득 시 취득세 면제
- 토지수용 보상금 수령 후 1년 내 일정 지역 한정
- "보상금 신청 후 '절세 컨설팅', 단 1원도 안돼"
- 보상금 서류 제출 전 적합한 절세 컨설팅 필요
- 토지주 상황에 맞는 다양한 절세방안 최대 검토
- 수용재결 결과 후 수용개시일까지 기간 짧아
- "모든 절세는 알고 있는 지식수준 따라 달라져"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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