준공 후 미분양 경제 뇌관 되나… 전문가들 “인센티브 수도권 확대 필요”

전국 미분양 주택이 2개월 연속 감소했지만 다 지은 뒤 팔리지 않는 ‘준공 후 미분양’ 주택은 13개월째 증가세를 이어가고 있다. 부동산 수급 균형이 어긋나는데다, 지역 경제 침체 우려, 금융 리스크 등을 수반할 수 있다는 분석이다. 전문가들은 지방뿐 아니라 수도권에도 인센티브를 제시해 미분양 아파트 해소에 나서야 한다고 목소리를 높이고 있다.

국토교통부의 8월 주택 통계에 따르면 전국의 미분양 주택은 모두 6만7550가구로 집계됐다. 지난 7월(7만1822가구)에 비해 5.9%(4272가구) 줄어든 규모다. 미분양 물량이 7만 가구 밑으로 감소한 건 4월 후 4개월 만이다.

문제는 준공 후 미분양 수치다. 건설업계의 재무 부담으로 이어지는 준공 후 미분양 주택은 13개월 연속 증가해 1만6461가구를 기록했다. 준공 후 미분양 물량은 최근 증가세가 가팔라 2020년 9월(1만6883가구) 후 3년 11개월 만에 최대치를 나타냈다. 준공 후 미분양 물량 중 1만3640가구(83%)는 지방에 위치한다.

부동산 업계 관계자는 “준공 후 미분양 주택 문제는 단순한 공급 과잉의 문제가 아니라 건설사와 금융기관의 재정 상태, 부동산 시장 안정성, 지역 경제 활성화 등 다양한 분야에 영향을 미치는 복합적 사안”이라며 “정부와 관련 업계는 미분양 해소를 위한 적극적인 대책을 마련해야 하며, 주택 시장의 지속 가능한 발전을 위해 함께 노력 해야한다”고 말했다.

- 지방은 내수 진작 위한 대책 나와

이에 따라 다양한 해법을 모색하기 위한 정부의 다양한 인센티브에 대한 목소리가 높아지고 있다. 우선 지방은 내수 회복을 위해 지난 2일 정부가 종합대책을 내놓았다.

정부 발표에 따르면 지방은 전용면적 85㎡ 이하·6억원 이하 지방 준공 후 미분양 주택을 구입할 시 해당 주택은 종부세·양도세 산정 시 주택 수에서 제외한다. 또한 1세대 1주택 특례도 적용한다. 다만 올해 1월 10일부터 내년 12월 31일까지 구입한 경우로만 한정한다.

여기에 전용면적 85㎡ 이하 지방 준공 후 미분양 아파트에 대해 매입형 등록임대도 허용하기로 했다. 매입형 등록임대는 민간이 소유한 주택을 임대하는 임대 형태로 임대인에게 다양한 세제 혜택을 준다. 아울러 지방 준공 후 미분양 주택을 취득한 후 5년 이상 임대 시 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 과세대상에서 제외하기로 했다.

- 수도권으로도 인센티브 확대해야

다만, 부동산업계에서는 지방에 제시한 인센티브를 수도권까지 확대해야 한다는 목소리가 나온다. 수도권의 시장 파이가 지방보다 크고, 지방과의 형평성 문제가 있어서다. 특히, 주택 구입 시 양도소득세 감면은 물론 취득세 감면 같은 적극적 수요 진작 필요성이 제기된다.

부동산 전문가는 “균형 있는 주택 시장 안정화, 수도권 내 미분양 확대 가능성 방지, 주거 복지 차원에서의 형평성 문제 등이 있어 수도권에도 인센티브를 줘야한다”라며 “특히 수도권 시행사들은 지방보다 대규모 자금이 투입된 프로젝트를 진행하는 경우가 많아 미분양이 발생하면 자금 회수에 어려움을 겪을 수 있고, 이는 주택 공급 시장 전체에 악영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

실제로 과거에도 수도권 경기 부양을 위해 비과세 혜택이 적용된 바 있다. 2013년 4월 1일 정부는 양도소득세 감면 카드를 꺼냈다. 2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 신축주택·미분양주택·1세대1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도소득세를 100% 감면해준다는 내용이었다.

이밖에 미분양을 속히 털어버릴 수 있는 유인도 필요하다는 주장이 나온다. 준공 후 미분양 주택을 임대로 활용하면 신축 건물 취득세를 감면해주는 식이다. 또한 신규 주택 취득의 경우 한시적으로 특례보금자리론을 제한적으로 재시행한다는 목소리도 나오고 있다.

업계 관계자는 “수도권과 지방의 균형 있는 정책적 지원이 필요한 시점”이라며 “주택 시장의 지속 가능한 발전을 위해서는 정부와 민간이 함께 협력하여 주택 공급과 수요의 불균형을 해결하고, 시장에 활력을 불어넣는 포괄적인 대책이 요구된다”고 말했다.