[생생경제] 부동산 부부 공동명의, 득이 '독' 될 수도?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 10월 8일 (화요일)

■ 대담 : 우리은행 자산관리 컨설팅센터 호지영 세무전문가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 시간입니다. <부자대세> 시간이고요. 오늘은 우리은행 자산관리 컨설팅 센터의 절세미녀 호지영 세무 전문가와 함께하도록 하겠습니다. 오랜만에 뵙습니다. 어서 오세요.

◇ 우리은행 자산관리 컨설팅센터 호지영 세무전문가 (이하 호지영) : 안녕하세요.

◆ 조태현 : 절세 미녀라고 말씀을 드리니까 '절세에 미쳐있다'라고 말씀을 하셨던 게 저희 제작진들에게 굉장히 강하게 각인이 됐나 봐요. 오늘도 세금을 절약할 수 있는 꿀팁 같은 거 가지고 오셨다고요?

◇ 호지영 : 부부 공동명의 할 때 세금적으로 어떤 점이 유리한지에 대해서 좀 준비를 해봤습니다.

◆ 조태현 : 저도 이번에 집을 생애 첫 집을 장만을 하면서 반반으로 했거든요.

◇ 호지영 : 그러셨군요. 잘하셨습니다.

◆ 조태현 : 좋은 게 있습니까? 사실 아무 생각 없이 한 건데 뭐 좋은 점이 있는 거예요?

◇ 호지영 : 일단 부동산 세금이라고 하면 크게 세 단계로 좀 접근해 볼 수 있는데요. 먼저 우리가 부동산 취득할 때는 취득세를 냅니다. 이 취득세 같은 경우에는 부부 공동명의든 단독 명의든 똑같은 취득세를 내기 때문에 사실상에 유리한 점은 없다. 이렇게 보시면 되고요. 그렇지만 부동산을 보유했다가 팔았을 때의 세금이 큽니다. 네 양도세라고 하죠. 우리가 취득했을 때 가격이랑 팔았을 때 가격의 차이에 대해서 세금을 내는데요. 이때는 그 양도세에 대해서 적용되는 세율 자체가 그 누진 구조로 되어 있습니다. 그러다 보니까 단독 명의 같은 경우에는 차액이 나한테 다 귀속되다 보니까 높은 세율이 적용되는 반면에 공동명의 같은 경우에는 좀 쪼갤 수가 있는 거죠. 예를 들어보면요.

◆ 조태현 : 이해했어요.

◇ 호지영 : 한 채 갖고 있는 주택을 팔았다라고 가정해보겠습니다. 5억에 샀다가 20억. 15억을 벌었다라고 가정을 했을 때 단독 명의였을 경우에는 세금을 계산했더니 한 1억 원 정도가 됩니다. 근데 이거를 예를 들어 공동명의로 갖고 있었다. 그러면 세금이 8500만원 정도로

◆ 조태현 : 많이 줄어드네요.

◇ 호지영 : 1500만원 정도의 세금을 좀 아낄 수가 있게 되는 것이죠.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 저는 집을 사서 팔 생각이 전혀 없기 때문에 저랑 무관한 이야기로 받아들이도록 하겠습니다. 근데 1세대 1주택인 경우에는 어떻게 주택을 팔 때 세금을 안 내는 경우들도 있잖아요. 그렇다면 이게 이득일 수도 있고 아닐 수도 있고 이런 거 아닙니까?

◇ 호지영 : 맞습니다. 대부분의 경우에는 1세대 1주택자가 많은데요. 이 경우에는 비과세 요건을 갖췄을 경우에는 세금이 없습니다. 지금 같은 현행 세법에 따르면 비과세 요건이 2년 보유 그다음에 취득 당시에 규제 지역이라고 하면 2년 거주까지 하면 세금 없이 팔 수가 있는데요. 이때도 요새 주택 가격이 워낙 올랐잖아요.

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 호지영 : 그래서 고가 주택. 이 고가 주택의 기준이 지금은 양도가액 기준으로 12억 원에 넘어가는 주택을 팔았을 경우에는 이 부분에 대해서는 또 세금을 내야 됩니다. 그렇기 때문에 이 부분에 대해서 세금이 생긴다라고 하면 공동명의가 더 유리한 경우가 생길 수가 있겠죠.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러면 다른 세금들도 있잖아요. 대표적으로 보유세가 있을 텐데요. 보유세 측면에서는 공동 명의를 하는 게 어떤 영향을 미칩니까?

◇ 호지영 : 사실 그렇죠. 보유세도 종부세를 내는 사람이라고 하면 결론적으로는 부부 공동명의가 유리한 점들이 더 많다 이렇게 말씀드릴 수 있는데요. 보유세라고 우리가 얘기를 하는 게 크게 두 가지 세금이 있습니다. 바로 재산세. 1년에 우리 두 번 내는 재산세랑 또 종합부동산세. 종부세라고 얘기하는 세금 이렇게 두 가지가 있는데요. 먼저 재산세. 7월과 9월에 이렇게 한 번씩 내는 재산세 같은 경우에는 인별 기준은 아니고 물건별로 세금이 과세되다 보니까 이 경우에는 부부 공동명의로 갖고 있다라고 해서 더 유리한 점은 없다라고 보셔도 됩니다. 근데 종부세는 조금 다른데요. 종부세는 인별로 갖고 있는 주택의 공시가격을 다 합산한 다음에 일정 금액을 공제하고 넘어가는 사람이 내게끔 되어 있다 보니까 인별로 이게 공제 금액이 있습니다. 한 사람당 9억씩 공제를 해주다 보니까 단독 명의는 한 번만 받을 수 있고 공동명의는 인별이니까 두 번 받을 수 있으니까 훨씬 더 유리해지는 거죠.

◆ 조태현 : 공동명의가 더 유리하다 맞습니다. 근데 모든 경우에서 공동 명의가 다 유리하지는 않을 것 같고 단독으로 하는 경우가 더 유리한 경우도 있습니까?

◇ 호지영 : 그런 경우도 있습니다. 1세대 1주택 같은 경우에는 종부세에서도 단독 명의일 경우 어떤 혜택을 주고 있는데요. 대표적으로 공제 금액이 아까 9억이라고 말씀드렸는데 이 9억이 12억으로 늘어납니다. 그다음에 명의자가 또 고령이거나 부동산을 장기로 보유했을 경우에는 또 세액공제를 통해서 세금을 줄여줍니다. 이런 혜택들이 단독 명의일 때만 받을 수 있기 때문에 부부 공동명의로 아까 공제 금액을 더 많이 받는 것보다 이런 혜택을 통해서 공제받는 게 더 크다라고 하면 단독이 더 유리한 경우도 생길 수도 있는 거죠.

◆ 조태현 : 일반적으로는 공동 명의가 더 유리하지만 단독이 더 유리한 경우도 있을 수 있다고 이해를 하면 되겠고요.

◇ 호지영 : 맞습니다.

◆ 조태현 : 1세대 2주택자로 양도소득세도 안 내고 종부세도 안 내는 경우 그러면 부부 공동명의는 아예 생각 안 해도 되는 그래도 되는 겁니까?

◇ 호지영 : 근데 또 부동산 세금을 떠나서 요새 자산 가격이 워낙 상승하면서 상속세에 대한 걱정도 굉장히 많아지셨을 텐데요. 이런 또 세법 기준에 따르면 현행 세법 기준으로는 우리 상속세가 유산세라고 해서 돌아가신 분의 재산을 다 누진해서 합해서 세금을 계산합니다. 그렇기 때문에 부부 한쪽으로만 재산이 쏠려 있으면 이때 내야 되는 세금이 또 누진으로 많아질 수가 있는 거죠. 그래서 이런 측면에서도 공동명의가 더 유리하다라고 말씀드릴 수 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 오늘 방송을 들으면서 지금까지는 단독 명의로 하고 있었는데 들어보니까 공동 명의로 하는 게 더 좋을 것 같아.라고 생각하셨다면 어떻게 해야 되는 거예요?

◇ 호지영 : 사실 지금 단독 명의인 걸 공동명의로 바꾸려고 하면 이전에 따른 세금들이 또 없지는 않습니다.

◆ 조태현 : 세상의 모든 건 다 세금인지라

◇ 호지영 : 그렇죠. 명의 이전을 하기 위해서는 또 증여세랑 취득세를 또 체크를 하셔야 되는데요. 먼저 증여세의 경우에는 잘 알고 계시는 것처럼 부부는 10년 동안에 6억까지는 세금 없이 재산을 이전해 줄 수 있죠. 증여를 해줄 수가 있죠.

◆ 조태현 : 10년 동안 6억.

◇ 호지영 : 이 6억 원의 한도 내에서는 증여세는 문제되지 않는다. 이렇게 생각을 하시면 편합니다. 그렇지만 제가 두 가지 세금이 있다고 말씀드렸었죠. 또 취득세 부담이 있기 때문에 이 취득세는 어쨌든 그 증여가액의 한 3.5%에 해당하는 취득세는 또 부담을 하셔야 되기 때문에 내가 공동 명의로 해서 이득 보는 세금이랑 지금 증여세 취득세 부담이 있다라고 하면 부담되는 세금을 비교해보고 더 유리한 쪽으로 이전을 하시는 게 맞을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 이 부분은 개인들이 계산할 수 있는 부분은 아닐 것 같은데 가까운 세무사라든지 여기 계신 절세미녀를 찾아서 좀 상담을 받아보시고 결정을 하시는 게 더 좋을 것 같습니다. 다른 유의할 점도 있습니까?

◇ 호지영 : 이렇게 있는 거를 옮기려고 하면 세금이 들지만 새로 취득할 때 지금 앵커님처럼 새로 취득할 때부터 공동명의로 취득을 하면 조금 더 세금 문제에서 자유로워지겠는데요.

◆ 조태현 : 뭐 의도한 건 아니었어요. 아무 생각도 없었습니다.

◇ 호지영 : 이때에도 좀 유의하실 점이 있습니다. 바로 부부 한 명만, 우리가 외벌이라고 하죠. 소득 활동을 해오는 경우가 많기 때문에 취득가액에 내가 해당하는 지분만큼은 자금이 조달이 돼야 된다는 것입니다. 그래서 크게 예를 들어보면 아까의 예처럼 20억짜리 주택을 팔아서 이번에 살 때 공동명의로 하겠다라고 가정을 해보면요. 5대 5니까, 각각 20억짜리 주택이니까 10억 10억 이렇게 필요한 거죠. 남편은 자기 명의의 주택을 팔았으니까 10억에 대한 출처가 당연히 증빙이 되겠지만 아내분 같은 경우에는 10억 중에 6억은 증여를 받는다라고 해도 4억에 대한 자금 출처가 마련되지 못하면 또 이 부분은 또 증여세 문제가 발생을 합니다. 그래서 이런 경우에는 4억에 해당하는 별도의 본인. 아내분의 자금이 있다거나 그게 없다고 하면 아예 그냥 7 대 3으로 6억 원까지는 괜찮으니까 아예 지분 비율을 5대 5가 아니라 거기에 해당하는 만큼만 공동명의로 취득을 한다고 하면 이런 세금 문제를 좀 없앨 수가 있습니다.

◆ 조태현 : 5대 5로 하지 않고 6대 4라든지 7대 3 이렇게.

◇ 호지영 : 그렇죠.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 우리은행 자산관리 컨설팅 센터의 호지영 세무 전문가와 함께 집을 취득할 때 공동명의로 세금을 절세할 수 있는 이런 방안들에 대해서 자세히 알아봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 호지영 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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