[생생경제] 아파트 가격 상승세 주춤? 부동산 시장, 긴장 풀면 안 되는 두 가지 이유는

- 서울 아파트 가격 상승세 주춤, 전세 시장에 부담 전이?
- '25bp 인하 유력' 부동산 자극? 시장 금리 반영 여부 지켜봐야
- 3년 연속 '상고하저' 금융 규제가 내집 마련 변수
- 10월에 몰린 청약 매물, '로또 청약' 과열 논란에 제도 손질 필요성
- 3기 신도시 절반 이상 본청약 이탈, 원인은 사업 지연

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 10월 7일 (월요일)

■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원

- 1기 신도시, 尹 정권 안에 삽 뜰 가능성 낮아 "이주 대책 미흡"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 <핫플 거기 어때> 시간입니다. 부동산 이슈 살펴봐야죠. 오늘은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원 (이하 김효선) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 서울의 아파트 가격 계속 오르고 굉장히 뜨거웠었는데요. 최근에는 오름 폭이 작아졌다고 해요. 이번 주에는 좀 어땠습니까?

◇ 김효선 : 이번 주는 서울 아파트 가격이 0.1% 상승했는데요. 28주째 상승하긴 했습니다. 그러나 지금 3주 연속으로 0.16에서 0.12, 이번 주 0.1%까지 상승 폭은 계속해서 축소되고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 네 계속적으로 오름 폭 자체는 줄어들고 있지만 오름세 자체는 이어지고 있다는 뜻인 거잖아요.

◇ 김효선 : 네 맞습니다.

◆ 조태현 : 지금 집값 상승 동력이 어찌 됐건 약간 둔화한 건 맞는데 이렇게 둔화한 배경은 뭘로 보십니까?

◇ 김효선 : 크게는 두 가지 정도로 볼 수 있을 것 같은데요. 일단은 오늘 코너 이름처럼 굉장히 '핫' 뜨거웠던 여름으로 보여집니다. 지금 누적해서 3.72% 상승했다라고 말씀드렸는데 이 중에서 2.94%가 6월부터 8월까지 한 3개월 정도 동안 오른 수치거든요. 그래서 너무 단기간에 지나치게 급등한 부분들이 좀 피로감으로 나타나고 있는 것 같고요. 그리고 두 번째로는 최근에 주택시장이 이제 규제든 강화든 확실한 요인들이 있었는데 최근 들어서 불확실성 요인이 나타나기 시작했습니다. 정부의 금융 규제에 대한 말씀인데요. DSR 2단계 자체가 대출 가능 금액을 크게 축소시키지는 못했지만 은행별로 세밀하게 금융 규제를 하는 부분들과 또 유주택자들 매입이나 전세대출 제한 같은 것들이 시장에 영향을 주고 있고 또 향후 금리 인하가 되더라도 이게 어떤 형태로 규제가 이어질지 모른다는 불확실성이 있다 보니까 주택이 다시 관망세로 돌아선 걸로 보여집니다.

◆ 조태현 : 그러니까 단기 급등에 따른 피로감 그리고 대출 규제 이런 것들이 겹치면서 집값 상승 동력이 다소 약해졌다라고 볼 수가 있는 상황이고요. 그러다 보니까 거래량도 주춤할 수밖에 없는데 이게 전세시장으로 좀 어떤 부담 같은 것들이 전이되는 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 네 그럴 수밖에 없죠. 지금 거래량이 굉장히 많이 줄어들 걸로 보여지거든요. 8월이 6천 건이 넘었는데 9월이 절반 정도 수준에서 그칠 걸로 지금으로선 전망이 되고 있고요. 이런 주택을 매입하려고 보고 있던 분들이 최근에 급변하는 시장 때문에 다시 관망세로 돌아서게 되면 또다시 임차 시장에 장기간 머물 수밖에 없기 때문에 지금 안 그래도 공급 부족 얘기들이 나오고 있는데 수요 대비 공급이 굉장히 부족해지면서 아파트뿐만 아니라 이번에는 비아파트 전세 가격까지도 상승시킬 걸로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 이런 상황까지 겹쳐 있는 상황이고요. 거래량이 주춤 하고 공급 부족에 대한 우려는 계속 이어지고 있고 이번 주에 금통위가 예정돼 있단 말이죠. 여기에서 25bp 기준금리 인하 이런 것들이 유력하게 점쳐지는 상황인데요. 이게 부동산 시장을 다시 자극할 가능성 이런 것들은 어떻게 보십니까?

◇ 김효선 : 기준금리가 인하될 가능성이 높다고 시장에서 많이들 예측을 하고 있는데 사실은 지금은 기준금리랑 대출 금리의 그 폭이 역대급으로 굉장히 좁은 상황이거든요. 그래서 사실 기준금리 인하가 이 시장금리까지도 비례해서 이제 인하시키는 부분들이 대부분인데 지금 정부에서는 9월부터 본격적인 금융 규제가 시작이 됐고 그게 이제 시장에서 조금씩 영향을 나타내고 있는 상황이기 때문에 아무래도 이번에는 사실 이게 비례해서 내릴지는 한번 지켜봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이거는 상황을 봐야 될 것 같고요. 그렇다면 지금 부동산 시장의 흐름 이런 것들에 영향을 미칠 요소들이 아직도 많이 남아 있을 텐데 지난해 상황을 보면 추석 이후로는 부동산 거래 시장이 좀 차분해지는 그런 모습들을 보였단 말이죠. 아무래도 거래일도 작고 그러다 보니까 그런 것 같은데 올해에도 이런 흐름이 비슷하다면 작년 올해 초에 집값이 올랐던 것처럼 추석 연휴 끝나고 이제는 다시 집값이 반등할 가능성 이런 것들은 어떻게 보십니까?

◇ 김효선 : 3년 연속해서 지금 상고하저가 계속 지속이 되고 있고 특히 10월 이후 4분기에 집중해서 주택 가격이 떨어지다가 이듬해가 되면 또 오르고 이런 게 좀 반복이 되고 있거든요. 근데 그런 요인들을 2개년도를 보면 금융에 대한 부분들이 굉장히 큽니다. 예를 들어서 새해 들어서 특례 보금자리론 같은 것들이 출시됐다거나 급격하게 대출 금리를 조금 이제 인하하는 이런 부분들 때문에 주택 수요가 늘어나면서 이례적으로 여름에 특히 매입들이 좀 집중되는 게 연속으로 지금 일어났기 때문에 올해도 마찬가지로 내년에 특히 여러 가지 요인 중에서 금융 규제의 방향성이 어떻게 되느냐에 따라서 굉장히 좀 갈릴 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 금융 규제 문제가 있고요. 단기 급등에 대한 피로감도 있고 거기다가 기준금리의 변동 이런 것들도 다 변수가 될 텐데 그렇다면 지금 시점에서 우리가 실수요자라면은요, 내 집 마련 타이밍 어떻게 잡아야 됩니까?

◇ 김효선 : 지금 서울을 제외하고는 대부분 장기적으로 하락을 하고 있거든요. 지역에 따라서 좀 다를 것 같기는 한데 서울 외 장기 하락 지역들 같은 경우에는 언제라도 그 지역 안에서 좀 괜찮은 아파트 위주로는 매입을 해도 좋을 거로 판단이 되고 있고요. 서울 같은 경우는 최근에 시장의 주기 자체가 굉장히 짧아지고 있고 지역별로도 굉장히 또 지역 안에서도 단지별로 다르거든요. 그렇지만 지금 패닉 상태에서 주춤한 상황은 맞기 때문에 하반기 때 좀 집중적으로 주택을 좀 보시고 지금은 매입 타이밍이 사실 이제 매도하는 타이밍보다도 더 중요하기 때문에 주택 가격이 이제 오르기 전에 좀 보시다가 매입을 하는 걸 추천을 드립니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 실수요자분들은 아무래도 매입할 때 가격이 제일 중요하니까 그런 부분들 상황을 계속 주시를 해보시는 게 좋을 것 같고요. 이렇게 내 집 마련할 때 또 다른 방법 구주택 같은 것들을 사는 방법도 있긴 하지만 청약이 역시 좋은 방법 가운데 하나잖아요. 청약시장이 가을의 성수기라고 하는데 올해 10월 청약 물량이 상당히 좀 많은 편이라고요 얼마나 됩니까?

◇ 김효선 : 올해 특히 10월에 좀 많이 몰려 있는 상황이고요. 10월 둘째 주만 해도 전국에 거의 7천 가구 정도가 분양이 됩니다. 일반 분양 물량도 4천 가구가 넘게 지금 집중이 되어 있는데요. 특히 과천이라든가 강남, 대치 이런 입지 좋은 데들도 물량들이 대기하고 있기 때문에 지역별로 다르겠지만 이번 가을 청약 시장은 굉장히 좀 뜨거울 거로 예상됩니다.

◆ 조태현 : 그런데 시장이 뜨겁다고 해서 사람들이 많이 몰려가면 또 커트라인이 막 오르고 이래가지고 실제 실수요자들 오랫동안 무주택으로 계셨던 이런 분들도 당첨되기 어렵고 이런 상황이 있잖아요. 그래서 선발 절차의 실효성이 좀 문제 있는 거 아니냐, 이런 지적도 있는데 그건 위원님은 어떻게 보세요?

◇ 김효선 : 청약 제도는 지금 손질될 필요가 굉장히 많다라고 보여지고요. 예를 들어 청약 통약 예치금 기준 자체도 지금 서울이랑 부산이 다르고 기타 광역시가 다르거든요. 그만큼 부산이 제2의 수도로서 역할을 했을 때 청약 제도를 만들고 크게 제도 개편이 없었던 거기 때문에 전반적인 제도에 대한 손질은 필요해 보입니다. 특히나 지금 강남권 같은 경우에는 4인 가구가 다른 부분들을 다 만점 맞아도 평균 합격선보다 좀 떨어질 정도로 4인 가구도 당첨이 안 될 정도로 커트라인이 높은 상황이거든요. 그래서 지역별로 이제 다른 부분이 있기 때문에 청약 제도 자체도 좀 이제는 지역별로 좀 세밀하게 제도에 대한 손질이 필요하지 않나라고 생각

◆ 조태현 : 제도 손질이 필요한 시점이 됐다. 그런데 만약에 청약에 당첨된다고 해도 그다음에 분양가가 너무 올라가고 이게 감당이 안 돼서 부적격 판정을 받는 일도 많다고 그러던데 어떤 상황입니까?

◇ 김효선 : 부적격 판정자는 계속해서 좀 있어 왔는데요. 특히 주택 가격이 좀 과열됐을 때 부적격 당첨자도 많이 발생됩니다. 그게 아무래도 마음이 먼저 앞서다 보니까 제대로 보지 않고 청약을 먼저 하시는 '선당후곰' 이런 말이 있었잖아요.그런 경우들이 많이 발생하기 때문으로 보여지는데요. 특히나 분양가격을 마련할 수 없는 상황들일 때 포기를 하는 경우들도 있고 무주택 기간을 산정할 때 오류가 생긴다거나 거주 지역을 선택할 때 오류가 생긴다거나 이런 단순 오류들도 좀 많이 있습니다.

◆ 조태현 : 단순 오류도 있지만 당첨을 포기하는 경우도 있고 이런 사례들이 있다. 말씀하신 것처럼 지금 굉장히 분양가들이 올라서 이게 문제가 커지고 있는데요. 최근에 진행한 3기 신도시 본 청약을 보면 사전 당첨자 절반 이상이 포기를 했다고 해요. 역시 분양가 문제가 컸습니까?

◇ 김효선 : 분양가 문제도 없지는 않은 것 같아요. 지금 사전 청약을 3년 전에 했다 보니까 그 당시랑 지금의 분양 가격 자체가 굉장히 차이가 커졌을 거고.

◆ 조태현 : 완전 차이가 크죠.

◇ 김효선 : 네 그래서 거의 한 3분의 1 이상 정도는 분양가가 많이 올라서 포기를 했을 수도 있고요. 그리고 3기 신도시 자체가 굉장히 좀 늦어졌습니다. 사업이 지연되다 보니까 그 기간 동안에 다른 주택을 구입하신 사람들도 많이 있으시고, 그리고 좀 더 입지가 좋은 그런 청약들로 당첨이 되신 분들이나 기타 개인에 대한 사정이 굉장히 많이 바뀔 수 있잖아요. 3년이면. 그래서 분양가에 대한 상승도 있었지만 그래도 여전히 사실 다른 데에 비해서는 메리트 있는 부분은 있거든요. 그래서 그것보다는 이제 기타 개인적인 여러 가지 사유들이 좀 변경되지 않았을까 하는 의견입니다.

◆ 조태현 : 사업이 지연되다 보니까 상황이 많이 달라졌을 것이다. 거기다가 공사비, 사업비 오른 것도 어느 정도는 영향을 조금이지만 미쳤을 수 있다는 말씀을 해 주셨는데 오늘은 사업비 쪽에 조금 더 이야기를 해보도록 할게요. 계속적으로 이 사업비, 분양가 문제가 커지다 보니까 정부가 공사비 안정화 대책을 발표를 했거든요. 시멘트 자재나 인력을 외국에서 수급하겠다는 게 핵심인데, 공사비 안정에 효과 있을까요?

◇ 김효선 : 아예 없지는 않을 것 같아요. 특히 시멘트 같은 것들을 해외에서 수입 받게 되면은 가격이 조금 더 저렴해지는 부분도 있고 인력 같은 경우에도 외국에 이제 인력들을 좀 도입하면 어느 정도는 좀 인건비를 낮출 수도 있긴 하지만 지금은 어쨌든 대부분의 가격들이 다 오른 상태라서 이게 실질적인 분양가에 그렇게 큰 영향을 주기는 좀 어려울 것 같습니다. 지금 2025년도, 내년까지는 그래도 어느 정도 입주 물량이 있는데 사실 2026년 이후부터는 서울 같은 경우는 올해보다도 4분의 1 정도로 입주 물량이 급감하거든요. 그래서 지금 이런 부분도 사실은 필요하지만 좀 더 적극적인 이런 대책이 필요할 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 제가 아는 분한테 여쭤보니까는 해외에서 수입한 시멘트를 어떻게 쓰냐, 국내 시멘트를 써야지 경쟁력이 있다 이런 말씀도 하시더라고요. 그래서 가격이 안정되는 그런 것들의 효과는 제한적일 수 있다는 전망도 나오던데요. 어쨌건 다음 이슈로 가보겠습니다. 지난달 말에 1기 신도시 선도지구 접수가 마무리가 됐는데요. 아파트가 상당히 많이 뛰어들었다고 해요. 60%가 넘게 뛰어들어서 경쟁률이 치열했다고 하는데 앞으로 주목할 점 어떤 걸로 보고 계십니까?

◇ 김효선 : 1기 신도시 역시 노후 도시를 재정비하는 사업이니까 사업성이 굉장히 중요하잖아요. 근데 이제 사업성을 결정짓는 부분들이 조합원이랑 시공사 간에 좀 의견도 있을 수 고 또 지금은 조합원이 한 단지의 조합원이 아니라 옆에 단지 다른 아파트에 살던 사람과도 같이 이제 묶어서 선도 지구 접수를 한 경우들이 있으니까 같은 단지가 아니라 타 단지와의 이견도 있을 수 있습니다. 그래서 사업비가 나와야 되는데 그걸 조율하는 과정에서 여러 가지 동의나 갈등을 어떻게 해결하느냐 이게 굉장히 중요할 것 같고요. 또 지금 지역별로 공공 기여라는 거에 따라서 사업성이 달라지는데 공공 기여율이 시별로 굉장히 좀 다르게 나타나고 있습니다. 그래서 이거에 대한 조합원의 불만들이 벌써부터 생기고 있는 상황이라서 지자체와 또 조합원 간의 그런 갈등 부분들을 좀 현명하게 먼저 해결하는 그런 선도지구가 좀 더 빨리 사업 진도가 나갈 가능성이 높을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 이게 정부의 계획대로 진행될 가능성 이거는 그렇게 크지 않은 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 이런 사업성뿐만 아니라 정부 계획대로 진행되더라도 이주자에 대한 대책들이 아직까지 좀 미흡해 보이거든요. 그래서 전반적으로 이번 정권 안에 어쨌든 삽은 떠야 이게 진행이 될텐데.

◆ 조태현 : 그렇겠죠.

◇ 김효선 : 근데 공급 스케줄이 이주 대책부터가 좀 관건일 것 같아서 사실 이번 계획 진행될 가능성은 굉장히 희박하다고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 쉽지 않을 것이다. 그러면 내년에 봤을 때 대단지 입주 물량이 상당히 줄어들 것이라는 전망도 나오고 있고 거기에다가 1기 신도시 공급하는 것도 계획대로 되긴 어려울 것으로 보이고 그렇다면 이 부동산 시장의 불안정이 계속 이어질 수밖에 없는 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 네 맞습니다. 지금 아까 말씀드린 것처럼 입주 물량이 2026년부터 급감하는데 그때 계획대로라면 이주가 또 시작이 돼야 되거든요. 그러면 안 그래도 전세 공급이 부족한 상황에서 이주 대책까지 합해지면 수도권은 정말 전세 대란부터 시작해서 여기에 따른 집값의 견고함 이런 게 이어질 수밖에 없습니다. 그래서 지금 노후 도시를 정비하는 것도 중요하긴 하지만 수도권 전체를 같은 수급권으로 보고 이게 정말 계획대로 됐을 때 어떻게 진행을 해야 될지를 사업별로 보는 것이 아니라 전반적인 3기 신도시나 노후 계획 도시 서울의 재정비 이런 것들을 좀 합쳐서 봐야 될 필요가 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 좀 더 합쳐서 거시적이고 큰 그림을 잘 그려야 되는 그런 시점이 아닐까 싶은데요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.

◇ 김효선 : 사실 이번 연도 여름과 가을에 크게 달라진 게 없는데 정부 정책에 따라서 굉장히 시장이 많이 달라지는 상황이거든요. 그래서 이처럼 정책의 방향은 미래의 결과를 결정짓는다는 그런 교훈들을 우리가 다시 좀 새겨야 될 것 같습니다.특히나 앞으로는 좀 당분간 주택 시장이 여러 가지 부분들보다는 금융규제 금융 정책에 영향을 크게 받을 것 같은데 그거를 지금 2개년도 처럼 상반기엔 풀어줬다가 하반기 때 이렇게 규제를 하는 것보다는 좀 예측이 가능할 수 있는 지속적인 정책의 방향성을 좀 잡아줬으면 좋겠습니다.

◆ 조태현 : 부동산은 정책의 영향을 직접적으로 받는 크게 받는 대표적인 분야라고 할 수가 있는데요. 이렇게 과거 사례도 있고 이런 점들이 계속 반복되고 있다는 점 이런 것들은 수요자 입장에서는 굉장히 좀 이해하기가 어려운 부분이 아닐까 싶습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김효선 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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