대지권 미등기 아파트 경매 낙찰 땐 추가비용 발생 유의하세요

개별 경매물건 대지권 유무
법원이 가려내기에 한계
응찰전 미등기 사유 확인해야

최근 신축 아파트 선호 현상과 더불어 높은 분양가로 인해 경매시장에서도 신축급 아파트의 열기가 뜨겁다.

그런데 경매로 나온 아파트가 신축에 가까울수록 등기부등본에 대지권이 등기되지 않은 사례가 많은데 그 원인과 분석 방법에 대해 살펴보도록 하자.

부동산 등기부등본은 표제부, 갑구와 을구로 구성돼 있다. 표제부는 각각의 건물 또는 토지의 표시가 등기되고, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외에 관한 사항이 등기된다. 아파트 같은 집합건물은 토지와 건물을 따로 등기하지 않고 1개의 등기부등본에 1동 건물과 토지에 관한 사항 그리고 건물 전유 부분과 대지권의 비율을 함께 표시한다. 여기서 대지권이란 1동 건물의 전유 부분을 소유하기 위해 토지에 갖는 권리로서 대지사용권이라고도 한다.

대지권은 원칙적으로 등기되어야 하지만 부득이한 사유로 미등기된 경우를 종종 볼 수 있다. 주된 사유로는 대지의 분필이나 합필 등 토지구획정리사업이 지연되고 있거나 집합건물 각 가구 간의 지분 비율에 대한 분쟁 또는 시행사의 내부 사정 등을 들 수 있다.

이렇게 대지권이 미등기된 상태에서 전유 부분에 대한 경매가 신청되면 법원에서는 신청채권자에게 보정 명령을 하거나 감정인에 대한 사실 조회 등을 통해 저당권 설정 당시에 소유자가 대지권을 취득하고 있었는지를 조사한다.

만약 소유자가 대지권을 취득하고 있었다면 그 저당권의 효력은 대지권에도 미치기 때문에 낙찰자는 전유 부분과 대지권을 온전하게 취득하고 추후 분양자를 상대로 대지권 변경 등기 절차의 이행을 청구하면 된다.

하지만 법원에서 개별 사건마다 대지권 유무를 가려내는 데 한계가 있기 때문에 통상은 매각물건명세서에 '대지권은 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음'이라고 기재하거나 대지권 미등기에 관한 내용을 아예 언급하지 않는 경우도 많다.

이때 응찰자는 개별적인 조사를 통해 소유자의 대지권 유무를 확인하고 입찰해야 안전하다.

만약 전 소유자가 분양대금 미납으로 대지권을 등기하지 못한 경우라면 분양자는 낙찰자에게 분양대금 미지급을 이유로 동시이행항변권을 행사할 수 있다는 것이 대법원 판례다. 다시 말해 낙찰자가 미납된 분양대금을 납부하기 전까지 분양자는 대지권 등기 절차 이행을 거절할 수 있다는 뜻이다. 결국 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 전에 중개업소와 관리사무소, 분양사무실 등을 방문해 대지권 미등기의 사유를 반드시 확인해야 한다.

한편 매각물건명세서에서 분양대금 완납 여부가 확인되는 경우도 있다. 예를 들어 '대지권은 미등기이나 분양회사의 사실 조회 회신에 의하면 분양가액(대지비+건축비) 전부가 납부됐다'는 내용이 있거나 '토지와 건물에 대한 취득세가 납부됐다'는 내용이 보인다면 대지권 미등기에 대한 걱정은 안 해도 된다.

간혹 대지권 미등기가 아닌 대지권 없는 집합건물이 매각되는 경우도 있다. 이때는 토지 소유자가 낙찰자를 상대로 지료를 청구할 수 있고 매도청구권(토지 소유자가 전유 부분을 시가로 매도할 것을 청구하는 권리)도 행사할 수도 있으므로 주의해야 한다.

[이주현 지지옥션 전문위원]