1호 나온 CR리츠, 지방 미분양 구원투수 될까… 업계는 “매입 확약은 필요”

KB부동산신탁, 9월 CR리츠 설립
손실 부담 우려에도 “일반 리츠와 달라”
매입 확약 필요성은 여전히 목소리
“안전장치 있어야 활성화될 것”

지방 미분양 주택을 사들이는 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사) ‘1호’가 10년 만에 재출시됐다. CR리츠는 미분양이 계속해서 늘고 있는 지방의 준공후 미분양 주택 해소를 위해 정부가 올해 초 내놓은 대책중 하나다. 과거 건설 경기 혹한기였던 2009년·2014년에 한시적으로 운영된 바 있다.

서울 시내 한 미분양 아파트 분양 사무소 앞. /뉴스1

국토교통부는 지난 9월 27일 지방 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠) 1호가 나왔다고 밝혔다. KB부동산신탁이 이날 CR리츠를 설립하고 영업등록을 신청한 것이다.

CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들여 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각해 수익을 내는 구조다. 지방 아파트를 위주로 미분양 주택 쌓이고 있어 업계에서는 지난해부터 꾸준히 도입을 요청해 왔다. 위기감이 높아진 지방 건설사의 유동성 마련에 지원할 수 있기 때문이다. 실제로 CR리츠는 2009년 2500가구, 2014년 500가구의 준공 후 미분양 주택을 흡수해 사업자의 유동성을 지원했다.

1호 리츠 출시 전부터 업계에서는 부동산 경기 침체 장기화로 임대 기대수익이 너무 낮아 사업성이 크지 않다는 우려가 많았다. 특히 지방의 경우 수도권보다 사업성이 낮고 당분간 경기가 확실하게 살아날 것이라는 기대감이 낮은 상황이기 때문에 지방에서도 입지가 매우 좋은 곳을 제외하고는 효과가 제한적일 것이라는 관측이다.

그러나 업계는 CR리츠가 높은 수익률을 기대하는 구조는 아니라고 설명한다. CR리츠를 준비 중인 한 신탁사 관계자는 “매도자인 시공사는 미분양 해소가 목적이기 때문에 수익률을 위해 만들어지는 리츠와는 특징이 다르다”며 “손해를 보더라도 기관이나 개인에게 피해를 입히는 구조가 아니다보니 접근이 다르고, 신탁사 입장에서도 시장이 좋아질 것이라는데 배팅을 하는 것”이라고 했다.

한 중소 건설업계 관계자도 “CR리츠를 통해 미분양 물량을 임대하다가도 시장 상황에 따라 언제든지 매각을 할 수 있기 때문에 크게 손실을 보진 않을 것”이라며 “구체적으로 어떻게 상품이 나오는지 업계에서는 기대하고 있다”고 말했다.

실제로 1호 CR리츠인 ‘케이비광양펠리시아기업구조조정부동산투자회사’를 만든KB부동산신탁은 외부에서 투자를 받지 않고 매도인인 시공사의 자금만으로 출자를 예정 중이다. KB부동산신탁 관계자는 “리스크가 큰 상품이다보니 기관을 모집하는 데에는 보수적으로 접근하는 것”이라고 설명했다.

다만 업계에서는 CR리츠가 더 활성화되기 위해선 청산시까지 매각되지 않는 미분양주택의 경우 한국토지주택공사(LH)가 분양가의 60~70% 수준으로 매입해주는 ‘매입 확약’이 필요하다고 목소리를 모은다. 실제로 지난 금융위기 이후 설립된 10개 CR리츠 중 6개가 LH의 매입 확약이 있었다. 금융사 입장에서도 리스크가 있는 CR리츠에 참여하기 위해서는 최악의 상황에 대한 안전장치가 있어야 들어올 유인이 커진다는 설명이다.

건설업계 관계자는 “LH의 매입 확약이 있던 2009년에도 매입이 부진했던 것이 CR리츠”라며 “지방 미분양 아파트에 대한 확실한 수요 진작책이 없는 상황에서 CR리츠가 활성화되고 시장에 연착륙하기 위해서는 매입 확약을 통해 청산 위험을 방지해야한다”고 말했다.

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